杨勋

　　广东火电工程总公司、深圳市爱卫办\市白蚁防治管理所、金地物业、东海集团物业发展公司……一名基层成长起来的物业职业经理人

　　1996-2006年国企业、事业单位、上市公司工作：

　　1996年初，我就已经看好“物业管理”这个新兴朝阳行业，使劲从一个省属国企广东火电属下分公司调到集团总部物业分公司做物业”后勤”工作，

　　主要负责物业电梯日常维保管理兼顾中央空调和集团程控电话机室等工作，一鼓劲的上进和爱好，又参加了集团公司通讯员培训班，次年报考自学考试至毕业，因为强烈的意识到“白领”总比“蓝领”好!

　　三年来踏踏实实通过参观学习和培训提升自我技术管理水平，负责设备维保检查执行落实制度工作，没有发生一起带病等重大故障运行和不安全事故，因为良好的周期保养巡检执行力，给公司和设备降低了中、大修维保开支，几乎替代了电梯公司工作，得到了公司和亿兴公司高管不少赞誉!曾建议公司自保服务。

　　1999年夏，来到令人向往的深圳这片热土这张名片。

　　在市爱卫办、市白蚁防治管理所任队长、业务主办等职，成为市容环境、有害生物施工监督管理使者;为本行业在全市安全生产责任管理和业务营运树立了榜样!为全市主要政府、机关及相关单位、科技园、物业社区以及在建建筑主体提供无虫害服务!

　　2000年5月，在上班的一个早上8点多，我和同事在园岭市场往八卦岭天桥方向走时，我发现了一名被遗失的3岁多的男童走人行人道哭，周围只有我俩走，我哄好小孩问了他情况，他说家在对面的八卦岭、跟阿姨(象说是保姆)到市场买菜走失的，能说出座机电话，我用电话卡在亭里拔通了他说的电话，直到这阿姨在天桥接到小孩我才走，当时可能是吓到她连“谢谢”二个字都没有。我当时深深知道，如果男童父母知道此事，这阿姨麻烦大了。快20年的事了，我余生未曾提及过此事，也许在此刻为一生留个印记罢了。

　　“因为爱所以爱”，最终我因为喜欢“物业”行业，再次选择了物业管理工作。

　　2002年夏，我欣喜的走进“金地物业”这所黄埔军校。也因此再次与国企结缘 !六年来践行公司“诚信为人、踏实做事”的理念。低调不低效默默的干。当我依依不舍的即将离开东家时，我把2003年给她写的情封多年的“情书”给了他。“情书”换回了一封短短的充满肯定和鼓励的回邮与麦当劳见面会。

　　其实，不管走不走，我依然爱我“金地”!她被誉为物业“黄埔军校”!她一直培养、输出人才!她包容有爱!她催人成长!她让我再一次为集团企业和核心高管团队圈“金地大厦”和“金地物业大楼”提供物业服务和学习历炼，造就我成为一个复合型一专多能物业管理职业经理人。

　　2002年在金地大厦商业综合体和物业大楼，第一时间完善包括“小心台阶”，洗手间文化“优雅环境 你我珍惜”等温馨提示;参与配合集团及各分公司会务接待前期准备、配置、全过程上100次/年;为丰富管理处员工户外娱乐生活，主动通过自身工作关系渠道，在鉴峰伟经理的带领下全部员工几十人免门票参观游玩一次;通过自身的专业技术，没通过合同外包收费低成本解决了大厦内白蚁和鼠患孳生问题

　　2003年在金地项目部工作，正值是SARS非典管制非常时期，当时药品紧缺防疫严峻，为当时集团主管后勤领导提供购采信息渠道和操作防控，为本项目和高管的防疫防控排忧解难。

　　2003年在金地项目部工作：在下雨天时发现保洁员躲起来避雨不工作、可回收垃圾零收益等现象，经查阅合同和对接管理人员后，重新规范了合同约定并执行新规：此后越是下雨，越要巡查排堵、洗刷公共区污迹;对可回收垃圾适当按月上交管理处，并提议作为部门的员工活动福利。

　　2003年在金地项目部：在客户物业意识还不成熟的市场，客户在家我在工作，客户住的有阳台自个住地库……，物业基层服务人员是最苦逼的一个职业。

　　因此，我开始更加意识到关爱员工，高薪养廉、改善食宿、为员工提供公寓式通风见阳光的居宿是管理者的责任、态度和能力!更是企业家和开发商树榜样、立品牌、负责任的一个知名企业象征!我们当时无法去改变员工居室，但可以建立巡查约束管理机制，可以让每位员工感受到团结、互助、友爱、和谐、卫生的家的感觉，提倡军事化管理的同时，不能出现室内环境特别是公共洗手间脏、乱、差;经请示我成立员工食堂和宿舍管理领导小组，有管理就必然要劳动要监督。员工食堂可把当时认真负责的财务卢小姐忙坏了，为此很直得!不但提升了员工食欲和归宿感与团队聚集力!还公开、民主、较为人性化个性了收支与膳食。又改变了呆板的一棰子买卖收费与结算看似合理而不合理的模式;还改变了菜谱订拟、配菜、采购、卫生保障、追溯管理、公开结算、多退少补、合理节约、预约单、人性化等措施原则，和良好的民主的内部管理氛围!带给团队无穷的团结向上友爱互助的力量;带给特别是倒班的同事队员一个舒适温馨的空间、睡眠和空气;带给游子们家一般的温暖。

　　2004年在金地项目：因机缘巧合，在市爱卫办、街道办和工作站的大力支持下，领导让我主导的“创建安全文明标小区”成功一步三级跳获得殊荣和资金奖励;为改善小区活动基础设施及布局，早前申报的健身器材在得到工作站、街道办领导的支持下也一并免费拔划给小区以备安装使用，这些涉外和内部工作都需要周全的协调力和计划性。当然我们也会时常有遇到不如意的事，此刻需要统领全局，需要组织纪律，需要把团队当成外交部发言人答记者问，这是作为一个管理者的格局和风控管理的一部份。

　　2003年在金地项目部：作为一名基层物业普通管理人，我从来不看好闭门造车的管理技术，已以洞察秋毫、形成了自己的一些有利于企业发展的观点见解、创新技能、风控营运、节源开流、资源整合与优化措施等，我2003年底亲笔写下给东家的“情书”情封了多年，结合实况建言内容是这样的(浓缩后)：

　　1、人力资源：整顿人力资源，合并优化调整职能部门;提升执行监督力和激励、奖罚、晋升、换留人才等机制;践行“赛马知能、相马识德”的企业文化;

　　2、人力招聘：坚持人员本土化，倡导一专多能、减少用人为亲，建立全员个人服务及任用信用制度;

　　3、团队管理：关爱员工、高薪养廉、改善食宿、为员工提供通风见阳光的居室环境;

　　4、人力激励：人才+荣誉+待遇=凝聚力+品牌+效益;

　　5、顶层设计：成立公司智囊团并做大法务督办部门(当时就1人做法务，物业催欠费和业务拓展评估是大块头);

　　6、社区文化：成立社区文化筹备组。体现有组织有筹划高档次和品牌的一致性，利用品牌和公司部门与社会资源，形成资源共享型企业与社会资源

　　7员工培训：注重现场典型、优秀个案、先进学习。利用喜闻乐见的参观学习与实用性相结合，加强技术骨干领班的综合素质的提高，重点利用典型小区作为现场实验操作基地(纸上谈兵费劲费时费力);

　　8、企业品牌：外部重视企业品牌的延续与客户需求认知。环境视觉观感美誉度和安全感;丰富社区活动，突出小孩成长与人文空间环境和谐、满足、丰富需求性服务项目、通过对等服务因物管起到保值、增值作用：重视接管政府物业的品牌与效益影响力;坚持持续改进再改进，学习再学习的创新型企业人文环境风气，不断优化企业架构拓展新业务。

　　9、产业链条：切实可行为降低经营成本或为满足居民生活供求服务，提供特色和优质服务，组建或兼并新公司。环保公司、家政服务、垃圾再分类、业务、信息、广告、招租、代理、花卉自用租摆馈赠业主(快递业必将成为日后物业的一项辅助客户的服务项目)。

　　10、物流耗材：物品损耗也即物流耗材，它是降低企业效益减少利润的主要原因之一。重视耗材选购、验收、储存、管理、监控、出仓、正确使用等环节，特别是人员粗放松散型企业。

　　11、品牌一致性：

　　①模板化：对于创建与创优应建立统一与多样性模板，公司应筹组协调指导小组，以减免人、财力。

　　②视觉观感美誉度：提升客户的体验和视觉观感，从改进标识牌、广告的制作、悬挂、张贴做起，其对企业成本和品牌形象起到很大影响作用。(现在的小区及大堂、等公共区域内标识乱七八糟，张贴的温馨提示五花八门，连字体规格都每次不一样)

　　③品牌价值：全员造就了品牌，品牌馈赠了员工丰厚福利(自豪感);业户享用了品牌(尊贵感)。品牌馈赠丰富业户的服务，通过活动或喜庆时馈赠恭贺，体现品牌价值(优越感)。

　　12、增效统一：解决部门多边管理，实行监管或实行专职、专责管理制。

　　13、前期介入：应检导深思对前其介入的可行性与监管力度，减少预知性滞后和工程质量严重问题，

　　减少非因协调性、工序颠倒等问题导致物业管理处被动服务局面。

　　14、增减部门：成立环境管理部。使高层彻底改进工作重心，减少目前工作重担，分层责任管理，成立环境管部很有必要。好处多多，可以统一调配综合利用资源器械，有效控制成本，增加服务项目及收入，提升企业效益及管理水平。

　　15、电梯营运：建议做强做大电梯维保部门，当前的服务确需提升，关键在于日常维护保养，座电梯如座车，客户舒不舒服说了算，坏了不是医就是换最可怕。

　　16、供应商：不必要把单项业务，给上十个公司做，选择1-3个打包做，应该成本更底效益和效果会更好。

　　2007至今——我在港资企业、上市企业、民营企业工作：

　　1、作为一名港资企业物业总监、高级主任，我的任务就是在总经理的领导下，履行物业总监的职责，带领团队，每周、每月、每季周而复始开展在深8个楼盘、商业综合体的物业品质工作;更多的了解到物业管理人戴德粱行、花样年物业的管理风格和工作作风;在公司不紧发挥了我一专多能的技能，也使我感受学习到内务工作管理条理化、清晰化，使工作更趋严谨性、计划性、时效性、以及可追溯的工作作风。

　　2、我经历了多次前期介入单独操盘工作，其中一次前期介入阶段，开发商杨工程师安排承建施工方把电梯门对面的窗口两侧公摊面积，均等砌墙分送给2户业主，好在我发现及时，经过协调后这10几层楼的墙最终拆了，避免了管理处和物业后期管理引发的绪多纠纷发生，体现了公平、正义、民主、专业、担当的管理责任人管理风格!

　　3、有一项目入伙期间：很奇葩的事发生了，一次地产与物业公司大型会议上，地产老总提出解决业主入户门坏了就赔不锈钢门，没想到当时就我着急做“坏人”一个傻傻的当这子弹，事后好在地产老总没有给我脸色，年终最直接受益的企业老板和他儿子物业公司给我评选为“优秀员工”。用平常心尽责做好每件事，此事如果发生，不仅仅是物业人帮业主从换一套门到一千多套门的问题，使公司流失2000多元到300万元的问题，而是一个典型的暴露了内部管理不协调、不专业，不负责、环节细节出问题、解决方法措施不得力的个案!是物业人如是面对后面一系列后遗症的严肃工作问题!

　　4、我还有过多次大型物业前期及租赁操盘，包括商业、办公、公寓、租售;为公司制订了完善的物业管理制度、作业指导书等文案;完善了组织架构和薪酬体系;落实布局了现场有专业标识等工作，还进行市场前期深度和周边商圈调研、拟定租赁价格方案、走访企业主大客户、进行综合激励租赁机制和客户传帮带反馈回馈将等营销机制，为企业和老板提供可靠分析数据和投资、回报可行性分析报告，为企业评估租赁市场和物业管理优势，推进、改善、调整、改进租赁营运措施，为企业节源开流风控营运打牢基础 。

　　5、下面我再说3件傻事“笑话”：

　　①、07年到锦航酒店做经理时，正好酒店忙着前期介入、文宣、定位、招商等工作，特别是电梯试运行验收、变压器二台要消户或更改一台以降低商用成本，真的太忙了，为了不影响工作，我没有休息日还要经常加班，我爱人来到我楼下附近照了结婚相，约了个时间办了结婚证立马就回来上班。我没有领过一分加班费。为这间公司从无到有再到规范操作制度化节约了很多顾问、操盘费用。

　　②、我刚到一间民企不久，没跟我老板说我太太快要生小孩可能需要假期的。一个早上，我太太要生宝宝，全家人都帮忙送她上医院，在送去的路上，我跟车上的亲人还有太太说：“我要赶去公司，我答应了老板早上要开个会，我开完会就赶回来”。想想当初这事就4个字“诚、信、拼、傻”!好在这“话柄”没有成为太太日后挂嘴边的“笑话”

　　③、记得我定居在某小区做经理时，在我一家大小搬来住下时，我就跟我太太讲好了规纪：“一不能跟别人聊说是主任的家属;二不能到公司员工食堂“吃饭”。

　　曾经原创写过：2012年2月《前期介入物业管理的意义》《如何走出物业管理行业乱象，做受尊敬的企业》《30年物业变革证明了一件事，今后还是地产商和龙头企业说了算》……

　　说写不完的故事……，昨天代表不了什么;

　　珍惜今天，与时俱进;相信明天，更好美好!

　　在过往的工作经历中我的成就感主要来自于，专业、预见、整合、优化、关爱、团结、自律、拼劲!为企业和企业主评估现状、协调调整、规范管理、节源开流、贡献本能、创造价值!

　　为组建企业、拓展资源、风控营运企业出谋划策、资源整合、优化管理、创造品牌!

　　为关爱员工、共同提高、成为企业命运共同体，树标杆样板工程、企业品牌、不留败笔而努力奋斗!