物业常见纠纷案例解析

1、因房屋空置拒交物业费

某业主称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，因此不交物业费。

律师解释说，物业服务具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升。从这个意义上说，即使业主没有使用房屋，但不影响物业公司对整个小区提供的服务。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务公司企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

2、开发商遗留问题拒交物业费

某业主因其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道存在渗水情况而拒交物业费。

律师解释说，房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复。房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷属不同的法律关系，如该业主确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。作为业主，不因以此作为拒交物业费的理由。

3、车在小区被盗，物业有责吗?

“车在家门口被盗了，是不是该找物业赔?”

律师解释说，业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗贼入门后，业主连续求救无效；或者小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像，而当值保安却没有发现，或发现盗贼没有及时制止等，才有可能通过法律途径得到索赔。

“住在一楼，平常不用电梯，就不用交费了吧?”

律师解答说，在高层住宅中，首层住户在没有特殊预定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲，首层住户需要交费，其次电梯为一层用户也提供了服务，所以从电梯的服务角度看，一层用户也需要提供费用。

“我住在一楼，可是为何楼层灯的电费也要分摊?”

律师解释说，住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由受益人即楼内全体人分摊。

物业人在处理纠纷时要抓住矛盾焦点，找解决办法，学会换位思考，与业主间加强沟通协调，妥善处理矛盾纠纷。在加强自身素质的情况下，学习物业管理相关法律、法规知识，以理服人，提高管理服务的质量、水平，让业主满意，另外，要用真心真诚，感动、感化业主，灵活巧妙地将各种矛盾纠纷化解于无形。

来源：中国物业管理