物业管理的集群新业态，让行业更火！

住宅、高校、产业园区、医院、停车场、写字楼.....2015年物业管理行业有点火——新业态集群现象层出不断，那么它们分别处于怎样的发展环境下?现状如何?未来又路向何方?这里或许有答案。

产业园区物业管理

作为中国改革开放的试验田，产业园区是中国经济发展的重要引擎和产城融合的关键组成部分。根据中国开发区协会的统计，截至2014年底，我国共有国家级开发区491个，省级开发区近千个，规划建设区域面积约1.5万平方公里，创造GDP约15万亿元，约占中国经济总量的四分之一。

而近两年来，产业园区也随产业省级和城市转型发展被赋予了新的内涵，从形态上来说，涵盖了高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、文化创意产业园等形式的园区;从功能上来说，产业园区成为区域经济发展、产业调整和升级的重要形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设的重要使命。

近年产业园区物业管理发展也呈现出新的趋势。例如从营运主体看，具有园区开发商背景的物业服务企业始终是主力，有着明显国际化特征和市场化特点的物业服务企业逐渐兴起。

此外，随着五大行等国际背景的物业管理公司进入产业园区物业管理领域并从事市场营销、资产顾问、营运管理等业务，也引来了部分跨国企业和国内企业的青睐。从业务构成看，传统物业管理项目是基础，物业服务链延伸是方向。产业园区物业管理由于其管理业态和服务对象的特殊性，一直以来高度重视以“四保一服务”为基础的传统服务。

近两年来，除通过标准化建设提升营运建设及管理水平、质量外，部分产业园区物业服务企业还根据自身的特点与客户的需求，不断延伸物业服务链，如漕河泾物业开展的“一卡通”结算业务，天安物业实施的园区班车定制等。再如管理技术和服务模式趋势方面，产业园区物业管理服务由信息化向互联网化升级，自管理型向平台型过度。

医院物业服务

作为物业管理行业的新业态之一，医院物业的兴起始于20世纪90年代——政府提出医院和大学后勤服务社会化，公立医院才开始把计划经济下完全自办的后勤保障工作逐渐外包。

传统物业服务强调的是对建筑物和设备设施的管理维护，而医院非临床服务不仅仅是做好物的管理，更是做好人的服务，因此服务范围从“四保”扩展到中央运送、护工服务、餐饮服务、导医服务、被洗服务和医疗废弃物处理等;而医院作为一个人员密集、24小时开放、以提供病患治疗为主的特殊公共场所，易发生人员伤害、院内交叉感染和群体事件，所以在此情况下，医院非临床服务的专业性和特殊性尤为突出，如保洁，在住宅小区中只需地扫干净，但在医院，不仅要求环境干净整洁，还要做好消毒隔离，防止院内感染;最重要的，大部分医院作为公立非营业性机构，还特别要求服务人员在提供服务时要人道主义精神至上，在任何时候、任何情况下，都要首先确保医院的正常运转。

随新医改的推行，政府加大对医疗基础设施的建设和各地新建、扩建医院数量的增加，医院非临床服务全面外包已成为趋势：源于这些新医院没有原后勤人员的历史包袱，但同时也缺少现代化医院的后勤保障能力，开始把设备设施运行与维护、医疗仪器维修保养、餐饮服务、信息系统维护等技术含量高的服务外包给专业公司。除环境管理的标准、整洁，地板蜡层也应保持光亮，空气清新、灯光柔和。秩序维护在保证治安和消防的情况下还需帮助病人导医、护送老弱病残。

因此，反参现阶段医院非临床服务的状况，医院非临床服务建设还有很长的路要走。专业人才队伍上不仅需要专业的管理人员，还需大量懂健康护理、医废处理、医疗设备设施运行与维护的专业技术人员。同时，医院非临床服务信息化系统的建设也急需提升，如与社保中心、保险公司及第三方服务上的数据对接，及基于医院非临床服务内部客户关系管理的数据同步等。

机械化代替人工化也是未来协调病人和医护人员服务要求关系的一个不错选择，如现在医院的物流传送系统，代替了人工送药和标本服务等，再如户外环境保洁的驾驶式扫地机的投入使用，都将大大降低医院非临床服务的成本，并提升服务效果满意度。最后，“以人为本”的服务文化建设也应被重视，标准化、专业化服务只能使外包企业成为后勤管理专家，但要想为医护人员、病人营造一个温馨的医疗、康复环境，人性化的服务精神才是根本。

停车场管理行业

在美国，停车行业现已形成庞大的“停车经济”，并配合带动餐饮、物业、运输等相关行业发展，每年可创造高达260亿美元的收益，提供100万个就业岗位。在欧洲，已形成一批具有相当规模的专业化停车企业，停车产业成为年产值数十亿美元的大产业。在我国，停车产业发展刚具雏形，未来发展空间巨大。

根据目前停车管理行业发展现状，政策法规基本健全，如《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》(【2013】36号)明确把公共停车场和规划建设纳入城市基础设施建设的重点，从政策层面对停车场给予了支持。2015年4月21日，国务院会议通过《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，对加快推进城市基础设施特许经营进行了规范，停车经营也纳入其中。同时，北京、上海、天津、深圳、广州、重庆、南京等地均出台了地方的机动车管理办法，对停车场规划、建设、经营、管理等进行了规范。

但停车场数量及利用率层面却还存在一定缺口——当前中国停车位缺口约为50%，停车位的平均利用率为50%。而参照1:1.3的车与停车位配比理论，当前，在我国的停车场开发建设中，各地规划部门常常采用一刀切的办法控制开发配比，造成需求与供给矛盾突出的地区停车位仍严重不足，需求与供给矛盾不突出的地区车位冗余。收费标准以北京市2013年1000份问卷调查结果为例，拥车市民普遍接受的停车费用一般为300元/月，多集中在100-200元。

而主要的停车设施设备为基础性停车设施、停车诱导设施、立体停车设备、专业停车楼设备和智能停车平台系统五类;停车管理行业参与者涉及到停车场投资者、停车规划设计单位、停车设施设备厂商、停车场建设施工企业、停车运营管理公司和停车相关服务业者。

而伴随移动互联的发展，“互联网+停车”在得到大数据、云平台的有力支持下，停车位的高效周转成为可能，并且对新增的停车场和停车位建设也更有针对性。当下掌停宝、丁丁停车、百度导航等已经提供手机停车诱导服务，同时，“互联网+停车”还使得停车与小区物业管理、停车与餐饮娱乐管理、车位定制服务及安保管理等形成跨界融合。

新态势固然向好，但停车管理行业存在的问题也不容忽视。“停车难”、“停车乱”两大问题没有得到有效解决仍是常态;此外，停车管理行业发展还存在制度性制约问题，如停车规划标准相对机动车保有量的发展和城市静态交通优化等方面，都存在很大反差。而停车管理行业参与者总体尚处于“小、散、乱”阶段，企业规模、企业盈利水平和企业规范程度总体都处于初始阶段。同时，停车对交通拥堵、空气质量、生态环境的负面影响加大，路边停等违章停车现象也严重影响了城市停车供给与需求之间的健康市场化关系。

未来，停车管理市场将迎来爆发期，由于当前城市“停车难”、“停车乱”没有得到有效解决，预计这两大停车问题在未来五年内还将进一步加剧。但与此同时，停车产业化趋势也将大大加快，智能化也将成为行业的未来发展方向。同时，停车管理行业的竞争将持续加剧，传统通车管理行业参与者，都将被停车智能化“互联网+”所清洗和融合，智能化、集约化、规模化的行业领导力量将产生并巩固。

互联网与物业管理行业深度融合、物业管理行业集中度稳步提升、物业管理行业价值逐步兑现——物业管理行业的集群新业态趋势也莫不契合着这三条路线，未来的中国物业管理行业，还会更火!

来源：《城市开发（物业版）》