物业第一线如何做好设施设备管理

物业第一线如何做好设施设备管理

秦皇岛修多物业服务有限公司（下简称“修多物业”）多年来坚持努力做好设施设备管理工作，使所管物业保值增值。在设施设备的管理工作方面，修多物业积累了较为丰富的经验，在此与同行分享。

按照专业化原则合理调配人力资源

在各项工作中，人是第一要素，在设施设备维修工作中也不例外。怎样在物业设施设备维修服务工作中分配人力，使维修工作既灵活迅速又精简高效呢？我们本着队伍逐步专业化的原则，对维修队伍的人力资源做出了合理调配。针对公司设施设备系统特点、专业性能与安全工作要求，我们在原有维修队伍的基础上选拔培训技术人员，分别成立电梯管理部与电力工程部。电梯管理部专门对公司所有管辖范围内的各类电梯进行巡检、维修与保养。专业队伍从事专业维修，责任更明确，效率更高，技术人员的业务技能更加精通与熟练。电梯管理部的10名技术人员负责公司100台各类电梯的维保工作，多年来保持了电梯运行零事故的安全记录。

电力工程部的职责是对公司所有管辖范围内的消防、监控、广播、通讯等弱电系统进行维修保养。目前消防弱电部仅有6名员工，对我公司20多万平方米的消防、监控、广播等系统进行维修保养，从工作效果来看，消防弱电专业人员对设施设备所有线路布控、结构走向、哪是端口、哪是枢纽等情况都如数家珍，对设施设备的“病”瞧得准，瞧得快，效率大大提高。

我们还成立了技术协调联动小组，由各管理处技术骨干、业务精英组成，负责对管辖区域内各种技术疑难问题的“会诊”及重大技术问题的探讨。技术协调联动小组的成立，整合了公司技术队伍的脑力资源，提升了整个维修队伍的战斗力。

除了两大专业性与安全性较强的系统外，其它系统如给排水系统、照明系统、空调系统、配送电系统等均对人力实行条块状管理，即以地域性划分班组，班组内由配电、空调、水暖等各系统工种员工组成。无论哪一个班次、哪一个区域发生哪一个系统的故障都能随时解决排除掉，大大提高了维修效率。

做好设施设备的基础性资料管理工作

一是对设施设备原始档案的管理。设施设备的原始档案是在物业维修与更新改造过程中必不可少的原始资料，是我们开展物业维保工作的重要依据，主要包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等几大类。需要注意的是，物业服务企业要从前期介入阶段就开始积极取得工程部门的配合，取得并规范管理这些原始资料。其中容易被忽视的是机电设备资料的收集与保存，如机电设施设备的出厂、安装、使用说明，质量合格证书，安装调试及验收记录，卫生许可证等资料，这些都是我们开展后续维保工作的重要原始资料。

二是建立设备档案卡。档案卡主要包括设备名称、数量、制造厂商、规格型号、制造日期、修理及更换记录等内容。建立设备档案卡如同建立设施设备的“病历”档案。更换主要配件时要记入档案卡，使我们在设备使用过程中随时掌握设备的健康状况，并尽量通过维修保养延长设施设备的使用寿命。

三是建立公用设施设备维护保养记录表。我们要对管辖区内所有设施设备建立设备管理卡，指定设备管理责任人，负责设施设备的日常保养与巡检，如同为每一台设备配备一名“保健医生”。通过实行眼看、手摸、鼻闻、耳听的巡检方式，对所有运行及非运行的设施设备从温度、声音、气味、外观等运行状态进行观察、判断，按时对其进行加油、紧固、除尘等保养措施，并据此建立维护保养记录表。通过维护保养记录掌握设施设备的各项健康指标情况，在运行过程中，多做预防性维保，少做事后维修，使物业保值增值。

要对设施设备进行制度化管理

首先要做好设施设备的制度化管理。一是要建立健全员工的岗位职责制度。对所有涉及到的岗位以制度进行明确。如空调技术员管理职责、电梯技术员岗位职责、配电运行岗位职责等，告诉员工该去做什么。

二是要建立各系统运行作业指导书，如建立中央空调制冷系统操作运行指导书、电梯操作作业指导书、高压配电作业指导书等，告诉员工对各系统设施设备怎么去操作。同时，作业指导书还要对如何处理各系统可能出现的异常情况进行规定，如给排水系统异常情况处理、各类泵系统异常情况处理、电梯各类故障应急处理等都要予以明确规定。

三是要建立详细的设施设备维护作业指导书，如发电机保养维护作业指导书、消防主机保养维护作业指导书、测量仪表自检作业指导书等，对各类系统日检、周检、月检、季检、年检等计划性检修内容进行详细规定与指导。尤其是春、秋两季的设备设施大修、检修工作一方面要确保制冷或供暖设备开机前的性能正常，另一方面要确保供暖或制冷设备停机后的良好保养，确保来年正常运转。同时，对需外包进行维护保养的设施设备做出明确规定并严格执行。

为了使以上各项制度真正落实，还要加强监督与检查环节。除按规定接受外部审核外，我们积极开展内部审核，建立日常服务检查制度与绩效考核管理制度，强化各项制度的执行力度，用制度化措施确保设施设备的规范管理。

做好设施设备的节能降耗管理

节能减排工作是一项利国利民的全民行为，更是我们物业管理行业的一个重要任务。在设施设备的管理过程中，有很多节能空间需要我们去发现与挖掘。

一是通过改造节能降低能耗。对管辖范围内的扶梯加装变频运行系统，实施节能改造后，节能效果可达50％；对公共区域的照明进行节能改造，在满足基本照明的同时，可减少灯具的数量及功率；将商场手动开关灯改为定时控制系统，降低开关灯延迟时间，可大大减少照明费用。

二是通过修旧利废，节约材料成本。今年以来，我们对消防、烟感旧探头重新编码继续使用；自己动手组装冷却塔填料，自制过滤网，焊制起重架；拼装修复已废弃的接触器、镇流器，继续投入使用。初步统计，节约资金近10万元。

三是通过加强对维修材料的严格把关，节约维修材料费。修多物业严格要求维修材料、配件的品牌化、原装化，从采购环节对维修材料严格把关。要求所换配件、材料与设备设施品牌一致或是购置大品牌、信誉好、质量优的材料。通过比较，由于零配件、材料的品牌化、原装化，确保更换材料的优质，延长了零配件等材料的使用周期，降低了维修与更新次数，使采购成本大幅下降，大大节约了维修材料费。

精细化管理设施设备

供冷期间，为及时掌握空调制冷情况，我们购置温度计，派专人在各楼层的不同点位进行实地测量，及时反馈室内温度，及时查找原因，及时调控温度。整个供冷期，修多物业实现了业主零投诉。

在设施设备管理工作中，修多物业还采取对不同天气的应对措施。如，多风季节要对悬挂物、高空搁置物进行巡检排查，防止高空坠物等意外事故；多雨季节要对墙体、屋顶、地基等进行仔细排查，做好防渗漏工作，同时还要对外露管道做好

公共区域的标识也很重要，它在很大程度上也体现了一个物业管理公司的规范程度与细节化服务水平。在物业管理工作中，尽可能全面地设置各类标识，如指示类标识“洗手间”、“停车场”，服务提示类标识“正在清洁中”、“如需帮助请拨打电话......”，这些服务类的标识从一方面体现出了管理者在服务工作中的匠心，另一方面使顾客与业主对企业产生一种认同感。更加重要的是物业管理区域的警示类标识如“乘梯须知”、“请勿攀爬”、“请勿高空抛物”等警示类的标识体现出了管理者对安全隐患的预知性与警惕性，在对顾客产生提醒作用的同时，也可以在意外发生时作为物业服务公司举证的依据来证明自己已经尽到管理职责。