完善前期物业管理的基本路径

实践中，物业管理中出现的很多问题，以及业主反映的意见和投诉，较多的是前期物业管理造成或者遗留的。因此，搞好物业管理，首先就要从源头抓起，即从前期物业物业管理抓起。如何完善前期物管制度，建立前期物业管理的长效机制，规范建设单位和物管企业，保障小业主利益？笔者认为，大的思路应从以下三方面入手：

一、积极推广前期物业管理的早期介入

《物业管理条例》所称“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。此规定似乎给人们一种暗示，即：所谓“前期物业管理”是从物业项目建设工程基本完成、准备竣工验收和接管验收时开始的，在实践中人们也大多如此认识和操作。应该说，这种认识是片面的，狭窄的！

完善前期物业管理，首先必须在更大的视野和更长的时间范围里考量前期物业管理，应将物业管理的早期介入也纳入前期物业管理的范畴。真正意义上的前期介入应从早期介入开始，应该是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。根据前期介入阶段的不同，可以将其分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入通常被看作为晚期介入。早期介入是物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。多年的实践告诉我们，物业在开发建设期间实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大的。它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。

建议政府行政主管部门大力宣传物业管理早期介入的积极意义与有利作用，引导物业发展商与物业管理企业积极引入前期物业管理的早期介入。如果从法律的高度，规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用，其意义将是深远的。因此，有必要研究建立和推行建管结合的物业管理法定早期介入制度的可行性，使之不断完善和发展。

二、采取措施保证前期物业管理招投标的公正性

国家《物业管理条例》大力提倡建设单位要坚持建管分离原则，通过招投标方式选聘前期物管企业。《物业管理条例》引进“招投标选聘物管企业制度”和“物管企业承接验收制度”等7项制度，其目的就是为了杜绝在前期物业管理阶段，开发商干涉物管企业的正常管理行为，甚至提出违规要求。但是，由于种种原因，这种良好的愿望在现实中却面临许多问题。因此，必须完善通过招投标方式选聘前期物管企业的相关规定。

通过招投标方式选聘前期物管企业，可采用公开招标、邀请招标和协议招标三种方式。公开招标是竞争最激烈的一种，邀请招标次之，协议招标则缺乏竞争性，且容易造成暗箱操作。因此，法律、法规都把协议招标限制在最小范围内。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

以上海市为例，为使前期物业管理有章可循，杜绝开发商暗箱操作指定“关系户”从事物业管理，2004年上海已经出台《关于前期物业管理招投标的若干规定》。《若干规定》明确：开发商只有在两种情况下，才可以申请以协议方式产生物业公司。其一，在投标文件截止之日投标人少于3人的，其二，住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的。

再如天津市，实行了前期物业管理备案制度，并制订出台了《前期物业管理备案程序》。规定在办理商品房销售许可证之前，开发建设单位和物业管理企业向天津市房地产管理局物业管理处提出备案申请，填写《天津市前期物业管理备案申请书》，在提交相关材料同时，规定住宅项目建筑规模在5万平方米以上的提供天津市物业管理招投标中心出具的《中标通知书》或《议标结果通知书》；建筑规模小于5万平方米的提供区、县物业办出具的物业协议选聘物业企业备案通知。市房地产管理局物业管理处受理备案申请后，需对下列事项进行审查：（1）所提供的证件和资料是否齐全有效；（2）接受委托的物业管理企业是否具备管理资格；（3）物业管理区域划分是否符合有关规定；（4）《前期物业管理服务合同》、《业主公约》约定的内容是否符合物业管理的有关法律、法规和规章的规定；（5）物业管理服务方案，包括：房屋、环境卫生、公共秩序、绿化、装修及内部管理等物业管理服务制度是否健全，服务内容及标准是否明确，其中普通住宅收费标准是否符合有关规定；（6）是否按照《条例》规定的住宅总建筑面积的千分之三至四提供物业管理服务用房。审查合格者发给《前期物业管理备案证明》。

三、开发商应与业主签订公平的前期物业服务合同

根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中，即购房者在买房时开发商就要与其签订前期物业管理合同。业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。应该说，房屋买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发商和物管企业最有效的制约。按照以上规定，业主与房地产开发企业签定《商品房买卖合同》时，在合同中应就前期物业服务内容，物业管理费收取标准交纳时间，物业费起算时间以及装修押金等进行公平公正的协商约定，在交接房时才能实现商品房买卖和前期物业管理的有效衔接，才能使小区的物业管理从开始就进入良性的循环，才能确保购销双方的合法权益不受侵害。

但在实践中，前期物业管理合同中的格式条款往往是由开发商单方面决定，在与开发商签订前期物业管理合同时，业主往往没有协商选择的余地；而且，业主在入住前，也很少有人去详细了解前期物业管理服务协议的内容。这样就很容易出现纠纷。如成都某花园由房地产开发商所属的物管公司管理。交房时，物管公司要求业主签订一份发展商事先准备好的《ＸＸ花园前期物业管理服务协议》，业主仔细查阅《服务协议》，才发现这是一个对业主极为不公的协议。协议中，甲方拥有6项权利，10项义务，0项责任，相反，作为乙方的业主，仅有4项权利，义务和责任更分别高达13项和29项。协议用词上也可窥见不公，涉及甲方的用词为“依法”、“有权”、“开展”、“制止”、“处理”，涉及乙方的则为“严禁”、“不准”、“必须”、“不得”、“服从”。整个协议的权利和义务极不对等。通过格式合同扩大了管理权限，使本应行使物管权的广大业主成了“被管理者”。其次，该合同剥夺了业主委员会审议物管合同及选聘物管公司的权利。

很明显，前期物管合同应在双方平等协商的基础上而不是由发展商单方制定。但在事实上，业主与开发商签订得前期物管协议往往显失公平。这也是实际工作中必须注意解决的一个问题。