业主委员会蜕变的“病理”分析

——业主委员会蜕变的“病理”分析

刘昌兵 中国房地产报

不免掉物管费、不给工资就要炒掉物管,吃喝玩乐费要物管报销……近年来,一些小区的业主委员会及其委员打着代表广大业主利益的幌子牟取私利、利用手中职权要挟物管企业的恶劣行为频频发生,已成为物业管理健康发展的一大病患。一段时期以来,由此引发的纠纷,使物业管理企业承担了许多无端的指责,甚至成为众矢之的。一些物管老总无不对此忧心忡忡:业委会“生病”凭啥物管吃“药”?

业委会:法律地位缺失埋下蜕变伏笔

从宏观来看,业主委员会法律地位的缺失及体制的自相矛盾,为业主委员会的蜕变埋下了伏笔。

根据我国《物业管理条例》,业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构,须根据业主大会的授权,对内负责处理日常事务,对外与物业管理公司签订合同。虽然目前在物业管理实务中,人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,由于业主委员会目前并不具备任何法律主体资格,特殊的法律地位决定业委会无法对其行为承担法律责任。

鉴于此,业委会遭受业界质疑最多的是关于错误决策造成的损失该由谁负责的问题。此外,由于委员绝大多数是兼职,不可能有更多时间和精力处理业主委员会的日常事务,如何保证其工作效能也是一个备受关注的话题。另一方面,在市场经济条件下,业主委员会委员要花费大量的时间和精力做好自己的工作,又不能取得合理报酬,完全凭着公益心为全体业主服务,长此以往并不现实。

虽然根据《物业管理条例》的规定,业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作,但对监督权的行使、监督机构、监督方式等并没有做出明确规定,造成了“人人监督、人人都不能监督”的尴尬局面。在这种情况下,难免会发生个别委员利用职权便利牟私利而不惜损害其他业主利益的情况。

业主:非理性维权“南辕北辙”

由于业委会权力过大,个别委员又私欲过强而无法监控,是造成非理性维权的先天缺陷。

业主消费心理不成熟及物管知识贫乏导致非理性维权,也是业主委员会及其委员蜕变的一大原因。一些私欲膨胀的业委会成员,利用大部分业主对有偿服务及交纳物业管理费抵触情绪较大,无法理解物业管理企业与业主目标利益的一致性,以及存在以为只有与物管企业分庭抗礼才能维护自身权益的错误认识,鼓动业主以不交物管费的消极态度处理各种物管纠纷,以达到个人目的,从而导致恶性循环。

一些小区业主委员会与物管公司的对话不是建立在平等沟通的平台上,协商解决出现的矛盾,而是用对抗的极端方式,动辄以炒掉旧管家、招聘新管家相威胁,造成新、旧管家“同台唱戏”的混乱局面,不但使业委会自身失去公信力,还使业主物业遭受巨大损失。这也是近年来物业管理交接难成为焦点问题的罪魁祸首之一。这些业委会成员为牟取私利一意孤行,造成物管公司日常工作的开展受到严重影响。

因此,业主在物管纠纷方面采取非理性维权的方式,其结果往往是南辕北辙。

物管企业:生存在边缘地带

按照物业管理有关的法律规定,业委会可以代表全体业主炒“管家”、签合同、对新“管家”进行招投标等。拥有如此大的权力,却可以逃避相关法律责任,难免导致一些成员在利益驱动下走上邪路。

“不给钱,就带业主闹事!”本该是为业主维权的业委会主任,却利用手中权力来中饱私囊。前不久,涉嫌敲诈的广州市原福田区天泽花园业主委员会主任黄某已被正式逮捕。据介绍,黄某当选为天泽花园第一任业委会主任后,先后六七次带领业主上访维权,并以此为借口向开发商3次“借款”26万元。另外黄某还以业委会的名义私自与管理处签订协议的方式,将小区的架空层出租出去,然后个人牟取暴利。而广州市番禺某小区成立业主委员会之后不久,业委会成员就开始向物管公司提出条件,要求物业管理处给他们几个业委会成员每月发放1500元的工资,否则就会发动业主要求物管公司降价甚至要炒物管的鱿鱼。

在业委会的强权之下,一些真正想为大多数业主服务的物管企业却左右为难,挣扎在生存的边缘地带。

准业委会:游离于体制之外

当前,随着集体购房的出现,“准业主委员会”应运而生。实际上,这样的“准业主委员会”其本质就是购房人士的集合体,其表现形式在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。以乐观的态度来看,开发商积极同购房人士进行交流,是件好事,但值得关注的是,现在很多开发商已开始邀请购房人士参与物业管理方面的事宜,因而这些准业委会不仅仅满足于对开

例如他们积极参与物业管理的招投标工作,甚至在房屋销售阶段就要求购房人士的代表参与物业管理合同条款的确定,服务条件的谈判等。这样做固然有利于保护业主的权益,但是由于这些购房人士的代表不是经由业主共同推选出的业主委员会成员,所以根据相关的法律法规,这些准业委会根本无权做出相关的决定。况且,如果其成员只是处于对个体利益的考虑,难免会对其他购房人的利益造成或多或少的伤害。并由于缺乏相关法律监督和法规指导,对今后物业管理的影响难以承担相应的责任。

走出自治维权误区

对于严重蜕变的一些业主委员会及其委员,在理清其病理特性后,对症下药首先就是要澄清业主自治不等于业主直管的道理。目前,有些业主对业主自治的理解已陷入误区,即把由物业管理企业实施物业管理的行为排除在业主自治概念之外,狭义地认为只有排除了物业管理企业,业主自己牢牢掌握了财权、事权、人权等所有权力后才是业主自治。实际上,所谓业主掌握自治权力,往往极易被业主委员会里的部分委员把持与操纵。

目前来看,业主委员会还不是法人,没有民事权、财产权、经营权,不能对自己的管理行为承担法律责任。一个社区,每年收入少则数十万,多则数百数千万的管理维修资金,掌握在少数几名业主委员手中,根本不现实。特别是目前在没有任何上级单位和机构来对其进行有效制约的情况下,一旦出现贪污及重大经济责任风险问题,谁来为此埋单?不难想象,最终受到损失的还是广大业主的利益。

而对于业主委员会来讲,重要的是要摆正自身位置,正确运用监督机制,而不是单一行使“至高无上”的监督权、否决权。业主委员会与物管公司是物业管理关系中互为依存、互为补充、缺一不可的两个方面,是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性的两个主体,不能简单地定高低,比上下。当然,物业管理公司也要自觉地把自己纳入监督机制之下,诚信自律,为业主服务。编后:

近来,有关业委会权力到底该有多大的讨论备受业界瞩目。物业管理条例赋予业委会的权力只是其对业主大会的执行职能,法律地位的缺失不仅使业委会在物业管理方面难有大的作为,同时也无法使其承担起相应的法律责任。

北京南洋物管公司董事长高凯翔分析认为,造成业委会及其成员滥用职权的主要原因是:一方面,由于业委会不必承担相应的法律责任和缺乏对其行之有效的监督管理;另一方面,由于业委会个别成员受个人利益的驱动。他认为,物管企业与业主的利益存在一致性,业委会只有正确行使自己的职权,才能不断完善物管工作,最终实现物管企业与业主利益的双赢;而业委会滥用手中的职权,不仅扰乱了物管的正常运作,反过来,也必将使大多数业主利益受损。

北京乾坤律师事务所魏改莲律师告诉记者,条例没有赋予业委会任何法律主体资格,业委会的权利和义务是对等的。业委会若要承担法律责任须具备法人资格,而业委会不可能是一个经营实体,这显然也不是业委会的一条出路。目前法律无法界定业委会的最终出路,这还需要一个探索与磨合的过程。况且,物业管理业在各地的发展状况也各有千秋,法律一旦界定将无法兼顾各地的实际行情。