北京某山庄业主委员会年度述职报告

北京某山庄业主委员会年度述职报告

各位业主：

ZZ山庄业主委员会自去年选举产生后，按照山庄《议事规则》、《管理规约》立即部署业委会的工作。20**年11月12日，当选委员开会研究业委会的备案和最主要的工作。经过几番周折，三次会谈， 12月12日，我们领到了小区办同意备案的备案单。12月17日业委会正式就职并确定业委会工作为七个方面，此后，委员们积极按照工作计划，辛勤奉献，尽心尽力工作。下面我就业委会一年来做的工作向大会报告。

一、竭尽全力改变物业管理与服务状况

1、根据大部分业主的要求，组织选聘物业服务企业

选聘物业服务企业是多数业主这些年来愿望，首次业主大会刚闭幕，在11月12日的会上，与会的10名委员一致同意选聘物业服务企业并阐述了自己的理由，会后各委员开始分头了解联系物业服务企业，征集物业管理与服务方案。一是联系、考察物业公司。宣誓就职后第二天（12月18日）就与具有一级资质口碑较好的北京华特物业管理发展有限公司座谈。此后三个月，通过业主推荐、企业自荐和委员主动联系等方式，业委会委员先后与北京东方XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、北京XX、深圳XX北京分公司、北京XX、北京X、北京XX、北京XX等十余家具有一级和二级资质的物业公司进行了接触洽谈、察看山庄现场和考察他们管辖社区等活动。二是加紧起草物业服务合同和服务标准。三是考察招投标代理机构，先后进行了5次会谈和实地考察活动。

20XX年3月16日，业主大会第二次表决选聘物业企业后，业主委员会正式紧张有序地推进公开、公平、公正选聘物业服务企业工作。20XX年3月19日，业主委员会对选用哪家招标公司进行表决，多数委员同意选择青宇（北京）国际招标有限公司作为招标代理机构。3月20日起，业主委员会与招标公司一起制定和修改招标文件，通过专家和业委会一起评议，到20XX年3月29日晚才最终确定招标文件，期间业主委员会委员三次讨论到凌晨1点钟。

3月30日青宇招标公司向18家物业公司发了投标邀请书，此前有4家考察过山庄的物业公司已向业委会明确表示放弃，没有再邀请。3月31日共有6家物业公司买了招标文件。4月2日4家物业公司参加了招标公司组织的集体现场踏勘和答疑会。4月3日下午5点30分交投标保证金的截止时间，交投标保证金的物业公司为两家，即深圳XX物业公司北京分公司和北京XX物业。面对现状，根据国家和北京招投标法规和《物业管理条例》第三条、第二十四条、建设部建住房[2003]130号的第三条、四十二条等法律法规的规定，业主委员会与青宇招标公司商议，决定将招标方式由邀请招标调整为协议选聘方式。在20XX年4月8日在选聘之前，青宇招标公司已专程向延庆县建委小区办作了汇报。4月9日上午9点选聘会议顺利进行，评分结果深圳市XX物业管理股份有限公司为第一名，经过公示，最后决定从5月1日起由XX物业为山庄提供物业管理与服务。

2、字斟句酌地撰写物业服务合同和物业服务标准

山庄的《物业服务合同》和《服务考核标准》是依据北京市建委20**年发布的范本和山庄的实际起草的，同时借鉴了其他社区成果，特别是**社区的合同及服务考核奖惩标准。业主委员会根据山庄的现状和业主的要求，合同里特别突出了安防方面的条款，约定物业公司一次性投入资金在山庄住宅区域安装电子监控、在大门及各区重要出入口安装道闸，进行封闭式管理。根据山庄环境卫生状况，为每户提供垃圾桶，保洁工作由规范员工来做；对公共绿地将进行清理整治，重新规划；对那些未入住的庭院进行开荒清扫。根据业主的需要，给业主提供多种多样的特约服务。考核标准基本上按照北京市优秀物业管理服务标准制定，针对山庄的特点有的地方更严，对物业公司的人员及其管理和服务进行了全方位的约定。

20**年12月16日初稿出来后，广泛征求各方面的意见，首先征求广大业主的意见，特别是律师业主、物业专家业主、别的社区业委会委员业主的意见。其次，在选择物业招标公司的过程中，征求了招标公司及其物业专家的意见。业主委员会根据业主和专家提出的意见，先后多次开会，和有关专家和业主一起，逐条逐句地进行讨论修改，其中有三次会议讨论到凌晨，有一位委员在出差的飞机上对合同进行审阅，将意见及时返回给业委会会议。2月16日形成第二稿，3月20日第三稿出炉，3月25日第四稿告成，3月29 日，拿出了用于编制招标文件的合同及服务标准的第五稿。

山庄的物业选聘最后采用协议方式进行。在选聘会议上，参与竞聘的两家物业公司除了阐述投标书和原则同意合同条款外，还就服务合同内容与评审委员会进行了谈判。4月17日下午，业主委员会成员与深圳XX物业北京分公司进行了谈判，双方就一些有争议的条款原则达成一致意见。4月22日，业委会召开全体会议，对《ZZ山庄物业服务合同》和《服务考核标准》进行了表决，大多数委员表示同意，但同时要求在24日签约时，就物业费、安防投入、服务考核标准与XX物业最后谈判。4月24日下午，业主委员会委员与深圳XX物业公司进行了最后的激烈争辩，形成了《社区封闭式安防系统建设维护方案》和《20XX年5月和6月物业服务费优惠》两个补充协议。下午5点，按照《物业管理条例》和《ZZ山庄管理规约》的规定，业主委员会委员与深圳XX物业服务公司在合同上签字。

3、从多方面对XX物业进行监管

XX物业入驻山庄后，为了帮助支持他们做好物业管理与服务。业主委员会决定，由常务副主任和四位委员物业进行监管。在长达五个月的时间里，监管委员按照合同约定处处提醒XX物业做得不到位地方，同时对于如何做好山庄的物业服务提了很多建议，如在接管供水、安全管理、山庄别墅管理特点和方法、管理山庄的要害、农民工的使用等等，以谈话、会议、以事论事等方式作过无数次的交流。对重大的问题，业委会进行了表决，责成物业整改。业委会还用心良苦，以无记名对XX物业的满意度进行调查来督促履行合同。

二、约谈老物业移交业主共有资产和完建未建工程

20**年12月21日，以ZZ山庄业主委员会的名义发函，邀请物业负责人于12月24日前后在车公庄售楼处就山庄物业管理与服务等问题举行会谈。没有收到回复。在几次追问后，20XX年1月4日才电话答复。第一次会谈于1月11日上午9点在山庄物业楼举行。会谈内容：一是物业公司对山庄物业服务的打算，如何做物业服务。二是如何保证业主的人身安全和财产安全问题，在新的物业管理和服务方式确定前保证正常服务，还有正常的供水供电、垃圾清运、物业费按月收取。三是确定物业资料和共有物业的交割时间。按照《管理规约》的规定，山庄内所有建筑物的产权清册；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业工程验收和质量保修文件，物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料，包括业主联系方式、物业交费统计表、物业经营开支统计表、物业服务人员花名册等。物业法定代表人程琦表示，站好最后一班岗和每一班岗，物业资料和共有物业分步交给业委会。在此后的两个多月，通过不断催促，老物业才向业委会提交了物业交费统计表、电子版规划图、公共配套建筑明细表和酒店、马术馆、网球馆等产权证复印件。

20XX年4月7日，再次发函要求，好交接工作。要求交接东西为：1、资产的移交：包括物业用房、职工宿舍、食堂、健身设施，用建安费购置的前期物业资产（包括办公用品、维修机械）等。2、配套公建包括水、电、气、暖等公共设施管理权归属。3、资金移交：包括公共维修基金，业主所交押金，煤气管道初装费，预收物业费等。

在交接前，就急需解决的欠账部分问题，包括三期临时用电何时变为正常用电、路灯何时安装、水管的防冻措，在解决前如何处理，安防监控系统、封园问题怎么解决；道路和路灯修复、公共绿地绿化、景观水系改造、房产证问题等如何解决和未完建项目的规划等进行了交涉。同时要求对山庄出现停水、加建侵害相邻权、垃圾没清运、安全隐患严重等反响强烈的事情，务必按照规定及时解决，尽职尽责。关于加建和改建我们的意见是：已办理房产证的建筑需向政府相关部门报批，无房产证的建筑必须由开发商出设计图并负责建设，保障业主权益。

5、6份，物业交接组三次与开发商会谈，无数次催促开发商移交业主共有资产。至今，正式交给业委会的只有物业楼和岗亭。业主共有的现金资产和实物资产、档案资料均未移交。

三、努力探求业主委员会自身建设的办法

业主委员会的法律定性是业主大会决议的执行机构，而业委会的委员都是获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后当选的，是实实在在在的业主代表。所以，业委会是一个由业主代表组成的执行机构，把代表和执行合二为一，在这样一个机构里，表决没问题，一人一票，执行就不太顺利，当某项决议与某委员意愿不符时，他就会以"代表"来阻扰决议的执行。如果业委会是真正的执行机构，其成员就没有必要都是双过半的代表，而是由主任来组阁，这样执行起来就比较顺畅。如何解决这个问题，这一年里做了许多探讨。

一是通过

二是制定业委会制度，以制度来规范业委会。常言道没有规矩不成方圆，业主委员会要建立完整科学的工作制度，处处做到按照制度办事。邓小平在总结历史教训时说"制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至走向反面。"业主委员会的工作涉及面很宽，且每个人的思想和行为处在不断变化中，我们要通过建立好的工作制度促使每位只能充分做好事。业委会成立之初就开始制定相关制度，在比较充分讨论修改的基础上，于20XX年5月20日业委会会议，通过了业委会的会议制度、工作职责、委员守则、工作经费管理办法、印章管理制度、业主共有产权部分经营管理办法、山庄标识使用管理办法、业主接待制度、档案管理制度等9个制度。

三是根据工作需要，不断调整和明确每位委员的工作职责。最先按照参照行政机构的做法，按照主任、副主任和秘书长五人和业委会的工作进行了分工，随后分成两组全力以赴做选聘物业的工作，在新老物业交接时，设立了交接工作组，6月底将业委会的工作分为6个工作小组，后因客观实际情况，撤销了一个工作小组，每位委员都有相应的职责。每个工作小组，按照业委会的工作职责，自主完成某方面的工作。通过这一办法，在一定程度上解决执行上的相互扯皮。

四是根据《议事规则》对业委会委员进行了调整。由于业委会委员自己的工作变动、身体状况、不适应业委会的工作等原因，同意两位委员辞职，在两位副主任缺位时重新推选了两位委员出任，按照规定增补了三位委员。

四、最大限度维护广大业主的利益

始终代表和维护广大业主的权益，为业主服务是我们业主委员会工作的出发点和落脚。胡锦涛总书记说的"群众利益无小事"，运用到社区，就是"业主利益无小事"。业主大会是代表和维护山庄全体业主在物业管理活动中合法权益的机构，业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。代表和维护全体山庄业主的合法权益是业主委员会的头等职责，始终以业主利益为本，决不能让业主的合法权益受到损害。这方面主要表现为：

一是按照多数业主的意愿成功更换了物业服务企业，在更换过程中充分体现了多数业主的利益，显示业主大会和业主委员会的力量，如果没有成立业主委员会，更换物业服务企业是不可能实现的。

二是顶住要业主世世代代背负的"农民工"包袱。4月18日，业委会再次与程琦商谈时，他说："180个农民工问题不解决，物业交接就无从谈起。"对此，业主委员会4月22日开会研究，认为ZZ山庄物业管理有限公司的位农民工，是该公司的内部职工，不论要求业委会安排还是要求新入驻物业公司安排，都与政策法律法规不符，更不能作为新旧物业交接的前提条件。安置农民工是开发商的事情，按照政策法律规定，开发商对实地农民可以采取就业或货币方式安置，与业主、业委会毫无关系。于是，我们一方面统一业委会的认识，一方面采取多种措施，把这个要业主世代背着条件去掉了。

三是维护山庄的共有道路、绿地等。一期出现将共有道路占为己有的事情，业委会委员与物业公司一起将所占道路恢复原状。最近二期K区业主又占公共绿地，业委会要求XX物业改进自己的做法，要业主恢复绿地原貌。

四是根据山庄的实际需要，建立了ZZ山庄网站(bdlsz.com.cn)。业主委员会于20**年12月17日通过了《ZZ山庄网站设方案》，建该网站的目的是为山庄一千多户业主服务，为业主大会和业主委员会的工作服务，为物业管理与服务提供方便，为业主交流提供平台。由业委成员垫付资金制作，于今年3月开始运行，在近半年里由一位委员垫资并负责维护，页面、功能和内容在逐步完善。

五是牵头与业主一起要求解决山庄出现的断水、停水、缺水问题，为此深夜召开业委会临时会议，与开发商、XX物业、ZZ镇政府谈判，提出严正要求，达成保证供水的办法。20XX年7月1日向延庆县政府及县长递交了《关于解决ZZ山庄断水的紧急请求》，6日、7日停水、断水后，三位委员与业主上县政府求水。此后，供水得到基本保障。

六是切实协助业主解决房屋质量问题、相邻权问题、下水道问题、入户盗窃处理等问题。与业主一起召集业主就房产证和水电气暖等共有设施设备起诉开发商，用法律手段解决产权证等问题。并积极引入自来水工程，为最终解决用水问题找到解决方案。

此外，还努力解决三期的临电、三期大坑、围墙等问题，业委会临电工作小组与开发商进行过一次会谈；根据山庄业主的需要，正在筹建综合服务中心，内容包括购物、健身、娱乐、休闲、医疗、庭院服务等。

五、逐步形成了求真、民主、奉献、守则的工作作风

业主委员会在工作中秉承维权委和筹备组的工作精神和作风，逐步形成了求真、民主、奉献、守则的工作作风。

求真即追求真理，这个真理就代表和维护广大业主的利益，按照山庄的特点和规律做好业委会的工作。不管是业委会会议上的争吵、邮件或网上的不同观点，还是农民工问题、开发商问题、XX物业问题上的做法，都是为了求这个真。

民主即广大业主决定山庄的事情，开诚布公，畅所欲言，少数服从多数，个人服从整体，民主决策，同时保障每位业主的合法权益。

奉献已经成为每位委员的自觉行动，业委会会议经常从晚8点开到凌晨，这样的会议一年在城里开了七八次。在山庄周六下午3点的例会，也经常开到晚上八点钟。义务值班、义务设计标识、义务撰写各种材料、义务维护网站等等是委员们的家常便饭。向业委会办公室捐献办公品，垫支支付各种费用，为建网站委员们垫付了资金，最多的仅此一项垫付了4000元。

守则已逐步成为委员们的习惯，委员们认真执行山庄管理规约、业主大会议事规则和业委会通过的制度、各项决议。在决议形成之前可以充分发表个人观点，形成集体决策后，不在任何公开场合发表与集体决策不符的言论。

以上从五个方面汇报了业委会做的工作，不一定全面，请大家补充。按照《议事规则》赋予的业委会的职责和去年12月17日确定的工作计划，有的工作尚未做起来；做了的，有的实际效果也没有达到当初的预期，离业主的满意还差不少距离。目前，山庄依然存在诸多问题，由本次会议大家来协商。本次业主大会会议的召集人业委会副主任秦志军，将代表业委会就山庄问题的解决和业委会更好地工作，作专题报告。

业主们，我们业委会委员将虚心听取大家意见，接受质询和批评，改正自己的工作。总之，我们的目标只有一个，那就是把山庄建设好。

谢谢大家！