业主、使用权人对物业的验收

业主、使用权人对物业的验收

(一)对物业的验收是业主、使用权人的权利

对任何一位业主,置下一处房产往往是一生中重要的“长期投资”,要倾大半生的积蓄、甚至还要向银行机构或亲朋借贷部分资金才能凑齐。因而,业主一旦置下物业,便具有受法律保护的种种权益。为了使自己的权益不受欺诈与损害,业主在入住前甚至在办理最后一笔购房款缴纳事宜之前,就有权要求房地产开发公司(销售部)或物业管理公司的人员带其到现场,查验所购物业的状况。这是业主的一项基本权力,也是业主或使用权人进入物业前的一项程序。这个程序对业主是不可少的。有了这个程序,便可在很大程度上减少甚至避免房地产开发公司及物业管理公司在销售或租赁环节上实行“黑箱操作”,及对业主的欺诈以及对业主其它方面权益的损害和践踏。

通过现场查验,业主可直接了解所购置的物业的状况,发现问题或瑕疵,请销售人员或有关人员当场作出解释或说明,不能得到清楚和满意答复的,业主可拒绝在后面的手续和文件上签字及其余款项的交付。要求开发商或施工单位根据购房合同及施工图纸规定的技术指标,重新进行局部返修,直至达到图纸、合同的要求为止。因此,有经验的业主在感到自己对物业的状况和技术指标把握不准时,往往请一些房地产或建筑、装饰方面的专业人员来一道查验,帮自己把关。

而作为物业公司,在接待业主现场查验物业时,要仔细地和业主介绍物业的全部情况,及物业与合同条款、与施工图的对照之处,解释业主提出的问题。对不能说清或即刻答复的问题做好记录,请公司的相关业务人员对业主进行答复。对物业确实存在问题的,要及时向发展商及施工单位反馈,并组织必要的返修直至业主满意。

(二)业主、使用权人对物业进行验收的参照系

1.对比图纸和技术规范进行验收

如图纸标明的使用面积、墙体厚度、建筑材料;室内净高、内部格局、阂窗尺寸及材料;各种管线的分布、走向;各设备、设施的落位情况;各面积、结构及设备设施的几何误差等。通常上述内容有较强的专业色彩,业主如不清楚图纸的情况,可请有关专业人员帮自己把关。

2.对比销售(承租)合同及物业管理合同来进行验收

如物业坐落的位置(要有相对固定的坐标,不能用10分钟车程等含混概念);物业开发、出售、(出租)的手续即“五证”是否俱全;物业的面积(房屋面积与分摊面积,分摊面积是否按建设部统一规定)及误差(小于合同面积的误差应控制在一定的范围内,否则是对业主经济权益的侵犯;大于合同面积的误差在一定范围内业主不须再缴房款,而应由发展商承担;超过合同面积一定范围内,则发展商有“强卖”之嫌,业主也有权拒付或双方协商按较低的价格水准补齐多出的差价);此外,还包括物业的结构与内部分隔,物业设备、设施的产地(如卫生洁具是进口的还是国产的,是“美标”还是“TOTO”)、规格(型号)、档次;装修的用料与施工等。

(三)住户对物业的验收

住户在迁入所选择的物业之前,应对其房屋质量进行验收。此时,物业管理公司应有专人受理住户对房屋质量提出的问题,如确属物业管理公司接管验收时的疏漏,则应立即通知施工单位予以解决。住户对物业的检验应特别仔细,尽量把问题都解决在入住之前。一般从以下几个方面检查:

1.给排水系列。包括水管、水龙头是否完好,没有漏水和锈蚀的情况,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水马桶、地漏、浴缸的排水是否通畅、有无泛水现象等。

2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;门窗是否密实、贴合,开闭是否灵活;门锁是否启闭灵活、合用,门的开关能否自如;玻璃是否有防水密封等。

3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题,开关所控是否是火线,电表的流量大小是否能满足安装空调及微波炉等大功率家用电器的要求。

4.地面、屋顶及地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落,是否裂缝、渗水;次砖、地砖和墙砖贴面的平整、间隙、虚实(听敲击声)等。

5.公共设施及其它。查验水表、电表、煤气表(天然气表)是否都是从“0”开始或仅有少量试电、试水、试气所经过流量和数值(一般为0.X或0.0X),对超出数值过大的用户有权要求物业公司重新换表。此外,还需查验垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电话电线、天线、信箱等。对高层建筑除检查电梯的运行外,还要检查步行楼梯的延时触摸照明系统是否能正常使用等。

此外,验收实践中还发现有的施工单位人员素质较低,在施工中即在住户的卫生间如厕等。此种情况,物业公司应通过接管和提前进入,将这类缺憾“找补”回来,不要让业主或使用权人留下遗憾。