物业服务公司阻止业主行使权利，被诉赔偿损失

一、案情介绍

2007年1月，东方军购买了千保花园3号楼23D室复式房屋一套。同年10月，东方军办理了入住手续，并与干保花园的物业服务企业金盆物业服务有限公司(下简称“金盆物业”)签订了《物业服务合同》。2008年1月，东方军购买了一只占地面积8.9平方米，自重361.5公斤，可容水418.3公斤的浴缸，欲安装在23D室的跃层。金盆物业阻止东方军安装该浴缸，要求在安装浴缸的安全问题没有确认以前不得安装，并针对其在装修中的违规行为数次向其送达了整改通知。2008年4月，东方军以3号楼23D室复式房屋业主的身份提起诉讼，主张金盆物业的行为严重侵犯了其合法权益，造成精神和财产损失，请求法院判令被告排除妨碍，赔偿相关损失，并负担本案的诉讼费。

二、东方军诉称

千保花园3号楼23D室复式房屋是我购买的房屋，我有杈在自己的房屋安放自己的浴缸。23D室是我的权利范围，如果我的行为存在危害，损害的只能是我自己的利益，不会影响他人利益和公共利益。金盆物业的职责仅是对物业进行管理，却以我安装、使用这个浴缸会影响楼房安全为由，阻止我安放浴缸。后在我承诺目前并不使用的情况下，金盆物业仍不同意安放，以至该浴缸被长期搁置在户外，损坏严重。金盆物业的行为严重侵犯了我的合法权益，请求法院支持诉讼请求。

三、金盆物业辩称

我们受全体业主的委托，管理千保花园整个物业。东方军的浴缸面积、体积过大，使用时的重量是该楼楼板无法承受的，会危及楼房结构的安全，因此才阻止东方军安装。东方军为让这个浴缸进入室内，不惜提起诉讼，其目的绝不仅仅是保护浴缸。东方军关于不使用该浴缸的承诺，缺乏诚信，难以令人信服。浴缸通常的用途，只能是洗澡。如果同意东方军将浴缸放置在室内，其一旦使用，就会成为安全隐患，从而影响其他业主对物业的正常使用。作为物业管理者，我们制止东方军安装该浴缸，是依法履行管理职责的行为，没有侵犯东方军的合法权利，故不同意他的诉讼请求。

四、法院判决

东方军是千保花园3号楼23D室的业主，对该室享有建筑物区分所有权。23D室内的墙板、楼板与该楼其他墙板、楼板一样，是使该楼能成为独立建筑物的不可分割部分，应属全体区分所有权人共有的财产。东方军若按照设计的用途和荷载量使用23D室内的墙板、楼板，他人无权干涉，但若超出设计允许的限度使用墙板、楼板，就应该征得其他区分所有权人的同意。23D室内虽然设计了三间浴室，但最大一间的使用面积也只有10.39平方米。东方军的浴缸，上口面积达9.754平方米，根据日常生活经验，这个浴缸无法安装在东方军的浴室内。若安装在室内其他部位，则势必改变房屋的设计布局和用途。况且该浴缸注满水后的重量，超出了每平方米最大280公斤的楼板设计荷载量。长期使用这个浴缸，不仅东方军的安全不能保证，且势必危及相邻其他区分所有权人的安全。金盆物业作为物业服务企业，接受委托，对千保花园进行物业管理，对东方军吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。金盆物业的行为不具有违法性，且无侵权事实。据此，法院判决不支持东方军的全部诉讼请求。

五、评析

本案争议的焦点有：一是东方军是否有权擅自安装浴缸;二是金盆物业是否有权制止东方军的行为;三是东方军在本案中是否遭受损失及损失由谁承担。

第一，关于东方军是否有权擅自安装浴缸的问题。

这里涉及到对建筑物区分所有权的认识及业主行使建筑物区分所有权的界限问题。

筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。这种状况主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。《中华人民共和国物权法》适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分专有权与对共用部分共有权的结合。由此可知，业主的建筑物区分所有权，包括三方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的，也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律上或合同中对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利：对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先

购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构：在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品;对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定：认缴建筑物共有部分的维护资金等。业主在行使专有部分专有所有权时，若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用，或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使住户相互间共同的利益受到影响，这就是间接侵害物业小区中共有权的行为。

具体到本案来说，虽然干保花园3号楼23D室的业主东方军对该室享有建筑物区分所有权，但是他在行使权利的时候不能超出其权利本身的界限，越权行使其建筑物区分所有权。业主东方军房屋的跃层平板结构不仅承担着该跃层室内荷载，还承担室外露台荷载及顶层局部屋面荷载，因此安装系争浴缸对大楼局部结构的安全会造成较大影响，从而会危及到其他业主或/和使用人财产或/和人身安全。所以，在这种情形下，东方军是不能擅自安装系争浴缸的。在此，也就引出了金盆物业是否有权制止东方军行为的问题。

第二，关于金盆物业是否有权制止东方军行为的问题。

这里涉及到金盆物业与业主委员会签订的物业服务合同中物业公司职责问题。金盆物业接受全体业主的委托，对千保花园履行管理职能，是干保花园的物业管理服务者。这一事实不仅有证据证明，业主东方军也以其直接向金盆物业缴纳物业管理费的行为证明，其对此是明知的。作为物业管理服务者，金盆物业有权依据其与千保花园业主委员会签订的物业服务合同的规定，制止业主东方军安放极有可能危及其它业主或/和使用人的系争浴缸。

第三，关于东方军在本案中是否遭受损失及损失由谁承担的问题。

业主东方军未能及时安装系争浴缸后，必然产生相关费用的损失。但这些损失，是由于业主东方军准备安装系争浴缸前没有考虑到建筑物安全和物业管理规定造成的。物业服务企业金盆物业阻止东方军安装系争浴缸的行为是其依规定履行职责的行为，没有任何过错，这部分损失不应由金盆物业承担。

综上所述，金盆物业阻止业主东方军非法行使建筑物区分所有权的行为是其在依法履行物业服务公司的职责，不存在侵权与否的问题，也就不应该承担业主东方军不能安装系争浴缸所造成的相应损失(文中人名、公司名均为化名，切勿对号入座。若有雷同，纯属巧合)。