龙城创新物管新模式 力促基层精细化治理

龙城街道最优《物业服务合同范本》征集大赛作品颁奖现场。

小区公用设备设施的运行维护应该达到怎样的标准?绿化养护、公共面积的清洁频次如何满足业主需求?物管公司的各项财务开支该如何透明化?近年来，随着公民法律意识的不断强化，物业管理纠纷日益增多，为社会治理与和谐稳定带来了巨大的隐患。

8月18日，龙岗区龙城街道最优《物业服务合同范本》征集大赛落下帷幕。历经两个多月的征集选拔，全市第一份汇聚民间智慧的契约范本最终出炉。据悉，此次大赛是龙城贯彻落实市、区“东进战略”、“一心四区”、“三个对标”相关工作部署，遵循“谋新路、抓统筹、促和谐”的指导思想，全力建设符合“文明型街道”标准的和谐稳定常态，破解城市基层管理治理难题的又一创新举措。

“国家此前出台了物业管理示范版本，但牵涉到业主大会、业主委员会等具有非常多操作层面事宜都需要落地的内容条款进行阐述，而目前在全国范围内都很少能找到合适的合同规范指导版本，龙城街道此次的创新探索有望填补国内相关具体条款的空白，勇气可嘉，并具有超前的智慧眼光。”业内观察人士说。

“开药方”力争从源头预防物业纠纷产生

“要从源头上减少或避免物业纠纷发生，就必须让住宅小区各方主体之间的权责利得到明晰界定，约定违约责任，方能从法治维度预防物业纠纷产生，让小区实现文明自治。”龙城街道物业管理中心负责人表示，这也正是举办征集大赛的初衷与目的所在。

据了解，如今的物管纠纷主要集中在前期物业管理阶段，我市近70%的住宅小区仍未成立业委会，仍处于前期物业服务合同的合同期内。由于前期物业服务合同是由建设单位(开发商)与前期物业服务企业签订的，业主作为甲方先天缺失，各种问题尤为突出。成立业主大会选举业委会后即宣告前期物业服务合同的结束，是实现业主对小区管理主导权的必由之路，而业委会选举成立后的首要任务就是起草和签署好物业服务合同，让这个重要的民事契约的甲方真正当家做主，把维护业主权益的主动权牢牢把握在业主手中。

以龙城街道为例，辖区目前共有商品房住宅小区120个，其中已成立业委会46个，但仍有74个小区未成立业委会。据粗略统计，近70%的住宅小区物业服务合同仍是由开发商与前期物业服务企业签署的前期物业服务合同，由于代表全体业主意志的“甲方”缺位，这类合同普遍存在诸多的漏洞，业主权益难以得到有效保护，甚至还有一些存在“霸王条款”。

对于这些问题，龙城街道经过多方调研，开出的“药方”就是借助《物业服务合同范本》与“合同定制”，根治物管行业弊病，明晰业主和物业管理二者的权利和义务，以条款的形式明确双方的责权范围，使得物管小区出现问题后能够及时一一对应，无争议、不扯皮、不“踢皮球”，从而让物管行业合法合规地顺畅运行，使业主权益得到保障、住得舒心。进而为居民依法理性维权、物业服务企业依法诚信经营奠定法治基础。

物业管理是基层社会治理的重要内容。龙城还将以物业管理改革为抓手，推动物业小区文明自治，进一步创建“源头预防、常态监管、纠纷联调”相结合的物业纠纷调处机制，并借助街道物业管理法援服务网络平台，进一步发挥“龙城物管之窗”网站论坛等网络平台作用，使龙城居民充分享受高水平的物业服务。

聚民智 参赛作品提供多种新颖思路

为了全面汇聚民间智慧，龙城街道最优《物业服务合同范本》征集大赛，从6月15日开始在网上征集， 经过初赛选拔，最终选出了10份作品在决赛环节亮相角逐。而由基层街道征集物管服务合同制定规范，其具备的开创性和探索意义也在深圳物管行业引发了热议。

18日上午，10份入围决赛作品的作者依次上台进行演讲推介，随后由专业评委团队进行提问和点评，通过一对一问答的形式，选手对其作品进行补充说明。评委则根据作品质量以及选手现场讲述，从是否具备示范通用性、权责利关系、纠纷处理方式等10个方面进行打分。最终来自北京大成(深圳)律师事务所律师刘远波所制定的方案胜出，获得高达3万元的奖励。

值得一提的是，这10位入围决赛的选手中，分别来自关注物管行业的律师、专业律师所团队、业委会代表、物业服务企业、社会公益机构等等，涵盖面广，代表性突出。而此次大赛的评委，则由物业管理学院权威人士、社会管理创新研究专家、物业管理行业专家、物管领域资深律师、物管行业权威杂志主编以及龙岗区住建局和街道办相关负责人组成，具有较高的权威性。

此次大赛还吸引了龙城辖区各小区物管公司负责人、各业委会委员及一批业主代表前来旁听。“每个选手的作品都具有一定亮点，有的关注的是物业服务内容和质量标准，有的更关注物业服务企业的违约责任，收费标准的调整和停车场管理等敏感话题均有涉及，体现了高超的专业性与智慧。” 深圳市龙房物业管理有限公司负责人说。而一位不愿透露姓名的小区业委会成员则表示，赛事通过范本形成不同规模不同业态和不同服务体系，可以规范和约束业主、业委会、物管单位的责权利，使物管行业走向健康发展道路，“从整体意义上讲，这已超越了范本合同本身，可以给我们提供更多借鉴和思考。”

评委之一的深圳市物业管理学院副院长赖新林认为，绝大部分的物业纠纷主要是由于物业服务合同内容质量标准约定不明确引发，龙城通过竞赛的方式集思广益征集物业合同范本，这在全国范围内也是创新。参赛作品站在不同的角度，提出了很多解决物管纠纷的新颖思路与方法，龙城街道通过融会贯通打造的最终示范版本，完全可以向全市、全省，甚至全国推广。

事实上也正是如此，据悉，龙城街道办接下来还将邀请由物管行业专家、学院教授、行业律师、相关社会组织负责人等组成专业团队，对胜出的物业服务合同范本进行再打磨和优化提升，形成可实际运用的最终版并在辖区内的物管小区推广运用。

新探索 再接再厉打造物管新常态

在决赛现场，龙城街道党工委书记初庆在为获奖的选手们颁奖时表示，物业管理是基层社会治理的重要内容，让物业小区在物管中实现法治、共治、自治，是龙城主动扛起基层社区管理治理责任的一次创新探索。接下来，还要在社会治理的精细化、法治化建设上，多动脑子，多想办法，多出实招，以更加优异的成绩，不断开创社会治理的新局面。

事实上，为了打造物业管理的新常态，龙城街道秉承“小区不安，社会难安”的理念，多项措施正在全面落实中。街道物业管理工作领导小组已经成立，组长由街道领导担任，物业管理中心主任为副组长，成员由综治办、城建办、执法队、安监办、法援站、文体服务中心、农林水管理中心、市政服务中心，以及各派出所及社区负责人组成，形成强而有力、联动默契的工作合力。

在具体做法上，龙城通过购买第三方服务形式，创建了“物管社工”队伍。由街道物管中心与现有服务于各社区服务中心的社工机构签订协议，并对选定的物管社工组织开展专项业务培训，实施统一的人员管理和任务派遣。物管社工队伍主要负责进驻小区指导、组织成立业主大会和选举业委会工作;协助社区工作站调处物业纠纷;开展普及物管法规及推广文明自治等活动。此项工作将先期在愉园社区开展试点，检验成效和总结经验后再在全街道铺开。

此外，针对众多业主关心的“成立业主大会及选举业委会指导、业委会履职能力提升、物业小区安全防范、物业纠纷调处实务指引”等系列专题，龙城采取专家授课、案例研讨会、参观学习、知识竞赛等多种形式，组织社区物业管理工作人员、业委会及物业服务企业工作人员开展业务技能提升活动。

与此同时，从物业管理中心、司法所、法律援助站抽调人员成立文明自治法援工作室，为辖区业委会提供物业服务合同制定指导服务，同时也为广大业主提供物业纠纷的法律咨询服务，引导业主依法理性维权，从源头上预防物业纠纷。

在总结和提炼天健花园业主代表制民主自治模式的基础上，龙城还指导业主大会建立规范的《业主大会及业主委员会议事规则》，建立健全“业主委托代表制”的各项制度和议事规则，实现住宅小区公共事务的分层次决策，提升议事决策和物业服务效率。

为了提升小区安全与秩序，龙城还将建立物业小区联合治理体系。通过平安小区联防、安全小区联创、综合执法联管、美丽家园联建、商住秩序联治等多个方面，不断创新物业管理新方式、新机制，整合各类资源，从源头上预防各类物业纠纷的产生，建立集“法治、共治、自治”为一体的物业管理长效工作机制，使“美丽、文明、幸福”龙城建设不断推向新台阶。