房企多元化运营暗战：物业上市潮背后的机会与风险

楼市存量时代，房企物业资本化的赛道越来越热闹。

继中海、碧桂园等强势房企之后，8月7日，保利物业发展向香港联交所提交了招股书，这意味着，物业的资本市场将再添一员猛将。

今年以来，物业公司的上市、并购交织进行。IPO、资本化是多数物业公司预期实现规模扩张的先决条件之一。

然而，僧多粥少，在长长的队列中，保利是为数不多的幸运者。据统计，除目前已上市的14家物业外，还有数十家物业公司在排队等候中。

需要注意的是，物业IPO并非等于上了一道保险。尽管房企分拆物业上市如火如荼，今年物业股也表现不错，但物业服务作为脱胎于房企的独立板块，以及转型运营的第一站，依然有不少的潜在风险点。

物业规模之争

房地产的规模争夺战，正由开发赛道驶向物管运营。

相比于依靠母公司输血或自身运营，物业板块独立资本化，无疑是更好的规模加速器，保利物业IPO只是其中的缩影。

据21世纪经济报道记者统计，自2018年2月雅居乐旗下物业雅生活上市以来，物业板块上市热潮不断，一年半内，拆分上市的物业公司就有8家。

截至目前，上市的物业公司共计14家。其中，不乏碧桂园、中海、新城等强势房企物业，亦包括中小房企花样年、佳兆业、奥园、绿城、旭辉等下属物业公司。

IPO意味着进入规模赛道的入场券。克而瑞研究中心指出，房企热衷物业分拆上市，一方面是在融资环境收紧的情况下，谋求快速发展和规模扩张；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

今年以来，物业行业的规模争夺战硝烟弥漫，雅生活、佳兆业、碧桂园等房企在IPO不久，便开启并购式扩张。

年初，雅生活服务以总代价2.48亿元，连续收购哈尔滨景阳物管60%股权；3月28日，又以1.95亿元的价格收购广州粤华物业51%股权。

4月12日，佳兆业物业以总代价3658万元，收购嘉兴大树物业60%股权，获得目标公司在管面积790万平方米。

并购的硝烟甚至发生于龙头房企之间。7月11日，碧桂园服务以1.9亿买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。自去年上市以来，公司已进行四起并购，累计耗资13.38亿。

此外，有强大资金背景的央企也投身并购潮中。4月末，招商蛇口收购中航善达股份有限公司22.35%股权，同一天，招商物业向中航善达转让100%股权。

行业整合之势凸显，集中度正快速提升。

中指院数据显示，2018年，TOP10企业均值管理面积为2.39亿平方米，是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍，是百强企业均值的6.43倍，市场份额达11.35%，与2017年相比提高0.29个百分点，强者愈强态势延续。

从目前上市的14家物业公司来看，规模与营收一定程度上正相关。

碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平。彩生活在管面积3.63亿平方米，领先在营面积1.82亿平方米、排名第二的碧桂园服务近2倍。

营业收入看，14家上市物业中有5家企业突破30亿，分别是碧桂园服务、绿城服务、中海物业、彩生活、雅生活服务。

其中绿城服务、碧桂园服务、中海物业保持较高的营收水平，2018年营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元；而营收低于20亿元的企业达到了8家。

业绩的不确定性

作为房企多元化、轻资产运营的排头兵，物业服务板块成为今年以来资本市场的“香饽饽”，备受投资者青睐，市场给出了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。

但是，一片大好背后，物业公司业务和经营诸多潜在风险点，同样不容忽视。

首先是物业服务合同和管理面积的不确定性。由于房企的物业公司都是从母公司接管过来的前期物业，目前的在管面积很大程度上依赖于集团物业，而在前期物业合同到期后，以及扩张后进入新的非本集团小区，都需要经过该小区业主大会的同意，才能获得新的合同，这方面的不确定性和行业竞争，都会越来越大。

其次，物业公司在当下的市场重组中，要参与到竞争中去扩张，也必须承担更多的资金风险。

房企的物业板块往往通过增加现有和新市场内的合同管理总面积而持续扩张业务，而扩张业务需要大量充足的资金。

但物业管理行业与房地产市场不同，由于其资金回笼较慢，往往容易造成大量的资金沉淀。对于一些本身资金状况堪忧的房企来说，分拆物业上市并非是一件利好之事。

保利物业的招股书提到了公司可能面临的诸多风险。其指出，对于大部分房企的物业板块来说，其收入大部分来自包干制物业管理服务。当收取的物业管理费金额不足以涵盖其提供物业管理服务所产生的所有成本，或在收取该等费用方面遭遇长期拖欠，其现金流状况可能会受到不利影响。

随着各家房企的物业独立分拆上市、兼并扩张，物业公司面对的市场竞争压力持续加大。若物业公司不能与现有及新竞争对手成功竞争，也将会对整个公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成不利的影响。

利润率方面，与传统的房地产开发不同，东方证券分析师竺劲指出，物业公司利润率边际变化取决于新交付项目情况。物管公司在收入端增长受限，成本端却刚性上升，因此存量项目利润率逐年下降，而利润率水平较高的新交付项目，会在边际上影响物管公司整体的利润率。

严跃进称，现在港股上市的物业公司估值比较低，盈利能力比较弱。总体来说，没有哪家非常拔尖，普遍做得比较弱。若一些资金状况不太好的企业盲目分拆物业板块上市，对其业绩将造成不利影响。

他进一步表示，房企对于物业板块要有与房地产开发不同的运营模式，对物业公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。