保利物业赴港IPO获批背后，物业再掀分拆上市热潮

文｜谢斯临

物业拆分上市的热潮又来了，或者说，一直都没结束。

9月17日，保利地产(600048.SH)发布公告称，其全资子公司保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业）全资子公司保利物业于境外上市事项已获中国证监会核准。保利物业将发行不超过约1.53亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。

完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。换言之，保利物业目前仅需等待香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准之后，就可正式在港股上市交易。这距离4月11日保利物业宣布正式摘牌新三板，不过短短数个月。

根据8月6日港交所披露的相关资料，截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积达3.71亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，遍布全国136个城市，管理着549个住宅社区及268个非住宅物业。

保利物业拥有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务3条业务主线，2019年前四个月录得营收17.18亿元，其中主营业务物业管理服务为12.11亿元，占比70.5%。

从在管规模来看，保利物业成功上市后，将跻身成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活和碧桂园服务，高出目前排名第三的雅生活近5000万平方米。

保利地产并非是今年唯一一家选择拆分物业上市的房企。9月9日晚，时代中国宣布，将物业板块时代邻里股份进行分拆并冲刺港股IPO。根据港交所披露的招股书，截至2019年6月30日，时代邻里共拥有210个在管项目，在管面积近4270万平方米。

9月19日，中航善达也发布公告称，中国证监会正式受理中航善达收购招商物业100%股权申请。4月15日，招商蛇口发布公告称，筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达22.35%股份，及以持有的简称招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。

公开资料显示，截至2018年底，招商物业在管物业500多个，服务面积超过7500万平方米。另一方面，中航善达2019年半年报披露，截至 2019 年 6 月，中航物业全国物业管理项目 613 个，管理面积 7634 万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。

也就是说，此次重组完成后，招商物业在管物业面积将达到1.5亿平方米，在管项目将超过1113个，各项指标直追行业龙头。

蓝光发展(6.170, -0.12, -1.91%)旗下蓝光嘉宝以及鑫苑物业、银城生活服务、鸿坤物业也分别在今年递交招股书，谋划冲刺港股IPO。

物业拆分上市的热潮最早始于2014年6月，彩生活从母公司花样年实现分拆，成功在港股上市。作为首个上市物业公司，彩生活发行股票2.50亿股，每股发行价3.78港元,共募集资金金额9.45亿港元。

彩生活的成功增强了市场的热情，从此开始不断有房企拆分物业板块进行上市。2015年1月，中海物业成功赴港上市；同年11月，中奥到家作为首家独立第三方物业公司在港交所敲钟；2016年7月，绿城服务发行股票7.78亿股,每股发行价1.99港元,共募集资金金额15.48亿港元。

“宇宙房企”碧桂园旗下的碧桂园服务在2018年6月成功实现港交所敲钟，上市首日市值高达281.5亿港元，跻身当时物业公司第一股。据不完全统计，截至目前已有彩生活、雅生活、碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、奥园健康、佳兆业美好、新城悦、中海物业等14家物业公司实现上市。

与此同时，还有大量房企正筹备分拆物业上市一事。世茂总裁许世坛曾在公开场合透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于2021年分拆上市。今年9月，财经媒体蓝鲸报道，正荣集团计划将旗下物业管理业务在香港上市，可能集资约1亿美元。

物业分拆上市一方面可为母公司造血，在融资环境普遍缩紧的当下，缓解房企资金压力；另一方面，是因为进入“白银时代”的房企不断寻求在原有业务上进行创新与突破，物业管理被认为是“被忽略的蓝海市场”，巨大的存量市场空间背后拥有庞大的业主群体。

在规模为王的年代，收并购能够带来规模的快速扩张。因此，上市后进行融资成为物管公司新的诉求。资本市场对此也颇为认可，部分物业公司上市后所获得的市盈率远远高于母公司的市盈率，彩生活市值甚至超过其母公司花样年。

不过，众多上市物业公司仍极其依赖母公司实现管理面积高增长，物业公司还在寻找新的突破点。作为行业龙头的万科物业、龙湖物业则多次否认有分拆上市计划。