业主自己管物业的恩济花园去年为啥能“赚”36万？

恩济花园物业最近推出一项“新政”：保安要收快递员1块钱的包裹保管费，这1块钱，快递员不肯付，只能业主出，所以引来质疑：这不是变相在跟业主收钱吗？

当时小区物管中心的经理老邵抛出一句话：我们物业去年一年盈余36万，难道还会为难业主这一块钱？

都说物业公司难开，不少物业公司抱怨亏本经营，而一个只有458户业主的老旧小区，为何能“赚”这么多钱？

小区物业去年盈余36万

位于文二西路的恩济花园，2000年交付，它是杭州为数不多的一个业主自管小区。业主自管，简单地说，就是不聘请物业公司，而是由业委会自聘业主管理小区。

恩济花园去年的物业收入已经公示：总收入108万元，总支出72万元，全年利润36万元。

赚了这么多钱，小区业主一传十、十传百，恩济花园的名气也渐渐大起来。小区物业已经接待了一批又一批前来考察的人，甚至有人专门从诸暨赶来，还有知名的大型物业公司也前来取经。

有许多人想知道，恩济花园物业为什么一年能赢利36万元，通过采访，我们初步梳理了五条经验，与大家分享。

一：有个坚持“业主第一”的经理老邵

在小区采访，许多业主都提到了物业经理老邵。

老邵，小区业主，65岁，高高瘦瘦，戴眼镜，曾当过杭州服装集团特种服装部、时装部经理，性格直爽。

2009年，原物业公司要求涨物业费，遭业主反对。后来大家选择小区自管，要选一名业主当物业经理，老邵在公开竞聘演讲中胜出。

如今，老邵已连任两年半，每月工资3500元。

老邵以前没干过物业，但他说自己在服务行业摸爬滚打三四十年，做物业无非就是做服务。

做物业服务，老邵坚持一个原则——业主第一。

这句话，老邵有时会换一种说法，就是“问题不能遗留，否则会像灰尘一样越积越厚”。

说是经理，但老邵没有坐办公室的福气。他要么在通下水管，要么就是帮业主修水电。

他说自己是个劳碌命，耐不住清闲，每天都要在小区内走走看看，这样才放心。

老邵的手机是24小时开通的。业主如果遇到家里停电、漏水，哪怕是深更半夜，老邵接到电话后，都会去现场维修。

有一天凌晨3点，一户人家起来上厕所，发现污水管道堵住了，臭得要命，找保安，保安解决不了，打电话给老邵，老邵二话不说，穿好衣服就上业主家通管道，花了一个小时才疏通。

老邵原来是做服装的，怎么会通管道、修水管的？

他说，这些都是跟维修工学的，学起来不难，但关键要放下架子，肯为业主服务。

最近，由于没找到合适的绿化工人，他一有空就去除草、浇水，搞起了绿化，干得很起劲。

■业主说法

对恩济花园小区自管，业主怎么看，我随即采访了几位业主：

来阿姨：小区自管，大家都没尝试过，一开始我们有点怀疑，这能管得好吗？现在看来当初多虑了，物业的工作都蛮主动的，比如老邵看到路窄，人车混行有安全隐患，就对道路进行了改造。我们的信报箱太小了，老邵也很主动地联系单位帮我们更换了一批大的信报箱，真的要感谢他。

赵先生：小区停车管得蛮好，尽管车位紧张，但还是保证我们业主的车都能停进小区，实在不行，也能停到小区门口的人行道上，然后把钥匙交给保安就行，第二天一大早，保安就会把车挪走，不用担心吃罚单。

李女士：我在这里住了五六年了，住得很安心。

在小区物管中心，我们还看到了业主写的十多封表扬信，其中一封写道：

我是2010年搬进小区的新业主，入住不到几个月就发现屋顶漏水问题，卧室、客厅、洗手间都有不同程度的漏水现象。向物管反映问题后，你们不但没有推卸责任，还组织专业人员进行现场维修，全心全意为我们解决难题，你们的细心周到，我万分感谢，祝你们龙年大吉，身体健康。

（21幢602业主）

二：制度有保障，管理很有序

恩济花园物业的全部阵容是：8个保安、5名保洁员、1名经理、1名文员、1名维修工，一共16人。

老邵制订了《恩济花园保安、保洁工作扣分细则》（注：每分相当于2块钱）：

早班保安站立服务时间4小时，中班保安站立服务时间3小时，晚班站立时间2小时，违规者扣4分；迟到、早退者扣5分；上班时间喝酒、睡觉，一经发现，经确认扣20分……

单元通道未清扫、未拖地者扣2分、上班时间做私活、洗衣服、洗头等扣除10分、挖苦先进工作者，闹不团结者扣1分……

这样一来，整个小区看上去井然有序，怎么个有序法？我们一到小区，保安严格守门，问我们去哪幢。小区环境整洁，车辆停放有序，绿化也不错，几乎见不到杂草。

2010年，小区的监控死角都装上了摄像头，西大门提升改造成了电控门禁，再加上去年保安严格把关，抓了两个小偷，去年一年，小区的失窃率为零。

三：物业费收缴率高达97%

小区一共458户业主，51户商铺，物业费0.5元/平方米/月，物业费收缴率达97%，去年只有15户业主还没缴费，其中大部分业主在外地。

老邵说，收物业费也要讲究方式方法。遇到对方不缴费的，他都要分析一下，这户业主是男当家还是女当家，什么职业，什么性格，然后主动上门询问，“问业主哪些地方物业还做得不够好，我再帮你们解决。”

举个例子，有户人家的车库门槛太高，车子进出时轮胎损耗比较大，老邵得知后，就帮忙做了一个坡，事后，这户人家把欠了一年多的物业费都缴掉了。

四：开源节流少花钱多办事

去年，物业为小区做的实事有新增健身器材、改造信报箱、提升绿化、停车改造、西门提升改造、污水管整治六大民生工程，基本上都是开源节流，没花多少钱，甚至有的不用花钱就把事情办成了。

比如西门提升改造，是把原来的铁门换成了需要刷卡进出的电子门禁系统，花了1.7万元，电控门安装后，原本需要两个保安守门，一下子可以减少一个，相当一年省下3万元工资费用，两相合计，等于还节约了1.3万元。

搞绿化也要“牙缝里省点钱”。老邵问过绿化公司，恩济花园的绿化外包，要花5万元。他想了个办法，自己从萧山运来花草，再发动保安保洁一起搞绿化，搞一小时10元钱，总共只花了2万元。“不但省钱，还增加了保安保洁的收入。”

五：多学习多看报

看看能享受哪些免费政策

“像增设健身器材、改造信报箱，还有接下来的更换老旧垃圾箱，这些都不用自己花钱。”老邵介绍经验说，这些都是社区街道和有关部门出钱建的。

老邵没事喜欢看报纸，看新闻，用他的话说，当好一个物业经理，首先要好学，读报纸能多了解时事，然后多跟社区街道联系，看有什么免费政策可以享受，总之，花每一分钱前，都要为业主想想。

赚来的钱还是投入到小区建设中

去年盈余的36万，老邵打算都投入到小区建设中，毕竟是12年的老小区了，要修修补补的地方蛮多。

今年，小区的那批旧路灯要更换，另外，小区南门也要改造一下，老邵说，改善下门面，也是为了提高小区档次。