你好，物业。你好，金矿！

董文艳 |文

作为中国地产界的明星人物，宋卫平一直有三个身份：豪宅教父、绿城中国联席主席、绿城房产首席产品官。

很少人知道，万科A他已经有了第四个身份。

“我现在是绿城物业的首席业务员，帮物业谈合作。”在电话里，宋卫平对他的部下说。

在那之前，他刚刚结束了一场洽谈，对方找上门来想与绿城房产达成合作。宋卫平考虑之后，给出了新的谈判方向：他认为房产合作略复杂，物业倒是可以先接过来。于是，合作主题就此转向。

宋卫平已经不是第一次这么做了。现在，在与地产同行洽谈时，物业合作成为他房产合作谈判的前提。绿城股权变局之后，他将更多精力放在如何向服务型企业转型上。其中，绿城服务是他看重的板块之一。

他曾告诉《财经》记者，未来绿城物业要为上千万人服务，那时社区会变成一个绿城园区生活大联盟。“我们做园区教育和居家养老，业主买米还可以指定我们帮购，这是一个巨大的需求。”宋卫平说。

这通电话距离绿城物业上市不过一个多月的时间。2016年7月12日，绿城服务集团有限公司(2869.HK，下称绿城服务)在港交所主板挂牌上市，截至8月5日收盘，总市值刷新到83.1亿港元，成为在港上市的最大市值内地物管公司。

截至8月5日，绿城服务的市值已达绿城中国(3900.HK)126亿港元总市值的六成有余。

过去两年，有四家内地物业管理公司在香港成功IPO：彩生活(1778.HK)、中海物业(2669.HK)、中奥到家(1538.HK)、绿城服务(2869.HK)。截至8月5日收盘，市值最高的是绿城服务，其次是彩生活，市值达到60.5亿港元，之后是中海物业，总市值57.8亿港元，最后是中奥到家，总市值8.48亿港元。

去年8月，富力地产董事长李思廉在中期业绩会上表达了物业板块分拆上市的意向，至于时间表，他认为最快也要一年。

在今年3月举办的碧桂园2015年度业绩发布会上，碧桂园集团执行董事吴建斌也透露，碧桂园物管业务将在内地上市，地点或选在上海。“目前申请表已经报出，等待审查。期待今年底完成上市。”

而在新三板，一些地产商旗下的物业公司也在抢滩。远洋地产旗下物业公司远洋亿家、当代置业关联企业第一物业(837498.SZ)等，都已在近期登陆新三板。

这一切的背后是一个迅速扩大的物业市场。中国物业管理协会发布的《2015年全国物业管理行业发展报告》显示，截至2014年底，全国31个省区市物业管理面积约为164.5亿平方米，其中住宅物业占据主流，是当下物业公司最主要的服务形态。《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，2015年物业服务百强企业的住宅物业管理面积占比达71.49%。

地产商开始相信，物业管理是一个具有广泛消费群体和利润想象空间的增长点，随着业主基数及其活跃度增加，新的财富故事将在这个过去最不起眼的角落里诞生。

资本启蒙

两年前，大多物业公司还在为摆脱弱势的行业地位烦恼。在许多地产商内部，物业公司仍在接受地产业务收入补贴，无法自负盈亏，独立生存。

物业公司第一次真正叩响资本市场的大门，是花样年控股(1777.HK，下称花样年)旗下的物业服务集团彩生活上市。

2014年6月16日，花样年宣布彩生活在香港联交所主板上市，其市值一度超越母公司花样年。除了提供基础的物业服务之外，上市之后，彩生活主打社区增值服务，开展B2F(Business to Family)业务，利用互联网平台，与各类垂直门类社区O2O供应商合作，在社区里打造一公里内微商圈，为业主提供各类生活服务。

在彩生活推出的生活服务类APP“彩之云”上，人们可以做很多事。缴费、维修、理财、租房、购买日常用品等等，购物积分还可抵物管费。

彩生活的上市让所有人认识到，地产界还拥有物业金矿。年报显示，2015年彩生活社区租赁、销售及其他服务业务收入达1.06亿元，同比增长62.1%;毛利率高达98.3%。

对于花样年董事局主席潘军来说，近两年来，他更加热衷于对外宣扬自己的新身份——彩生活的创建者及董事局主席。各路资本围猎之下，他成为物业行业的明星人物。在一些公开场合，他发表了诸多“互联网+”气息浓郁的演讲，主题词多围绕社区O2O。

在一次业绩会上，潘军说，“希望到2020年，我们能雇佣超过100万的劳动力，花样年的轻资产收入能超过房地产业务。”

当初，潘军被认为是物业管理的门外汉。他告诉《财经》记者：“2014年我去路演时，压力特别大。很多人根本听不懂我在说什么。最后大家才意识到，原来(物业公司)还真能上市。”不过，他2015年去美国和投资人讲社区服务故事，发现他们依然听不懂，他们不了解中国社区的情况。

彩生活上市被公认为物业行业里具有里程碑意义的事件，它标志着物业公司开始进入社区O2O领域。多位物业从业者告诉《财经》记者，无论如何，这个行业的觉醒必须感谢彩生活。

彩生活现在是中国最大的社区服务运营商。年报显示，截至2015年末，彩生活在管物业面积3.221亿平方米，进驻国内165个城市，并将业务拓展到了新加坡，在管社区数量达到2001个，覆盖人口超过1000万，是H股上市物管公司中物业接管项目数量最多的。

彩生活讲述的社区故事，也启发了很多同行。越来越多地产系物业公司将社区O2O视为潜力型业务板块，开发社区增值服务。

比如万科物业，现在做家政服务，也做汽车美容，代理销售旅游、保险类产品，还做房屋租售代理。用一款社区生活APP“住这儿”，整合小区周边商家。绿城物业主打智慧园区，有移动应用提供日常生活产品及服务。中海物业同样展开社区租赁、销售业务，透过O2O平台做业主购物、居家服务的协助。

不过，同样在社区关系上淘金，相比物业公司，一些外卖订餐公司获得了更多的资本青睐。同样有志于成为到家网络提供商，饿了么估值已超45亿美元，是彩生活市值的近6倍，是中海物业市值的6倍有余。百度外卖目前估值约24亿美元，是彩生活、中海物业市值的3倍多。

尽管想象空间巨大，但送餐公司大多处于烧钱补贴阶段，消费者受补贴驱动，随时可以抛弃一家订餐公司而转向另一家。一个小区却不会轻易赶走驻守的物业公司。物业公司与消费者黏性更强，业务辐射范围比订餐业务广泛得多，这是各物业公司做“最后一公里”社区生意的逻辑之一。

近两年来，一些社区O2O、本地生活服务类项目陆续获得融资，BAT、京东、大众点评、58同城、美团等互联网公司也在2014年前后陆续进入这一领域，但O2O领域的明星公司只占少数，更多公司昙花一现，该领域已显示出资本退潮的迹象。

“社区O2O投资热是一波一波的，之前投资人投了一波，死掉了，又投了一波。到今年上半年，资本圈最火的是投资高科技项目，我们已经很少投物业了。”以太资本前行业分析师郭利峰告诉《财经》记者。

数位资本界人士告诉《财经》记者，现阶段的一个基本共识是， “最后一公里”模式还不够成熟，形式大于内容，在业内名声差。

兴一资本合伙人李鹏说，“过去投资社区O2O概念的很多都死了，我们不投住宅物业，以后虚实结合是趋势，要回归实体经济。”

京东金融副总裁姚乃胜对《财经》记者表示，“社区O2O概念过火了，社区增值服务是有价值的，只是需要时间来逐步证明。之前我们接触过社区电商，都做得很不容易。”京东金融目前也在做一些投资。

“虽然资本的风没有停，但你还是能感到物业热在退潮。不过，这是概念的退潮，是物业讲的社区O2O故事的退潮，并不代表物业公司价值的退潮。” 万科集团高级副总裁兼万科物业CEO朱保全对《财经》记者说。

他的话颇具代表性。在物业行业，资本热潮来去匆匆，但地产商并未退后，相反，他们打算将物业金矿的挖掘权牢牢握在自己手里。