住宅专项维修资金是住宅的“养老金”或“大病统筹”

不久前，建设部、财政部发布了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新办法），同时废止了1998年12月两部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称老办法）。对此，各媒体均及时报道，纷纷解读，给予了很大关注。笔者在两天之内接到数家媒体记者的电话，都不约而同的问同一个问题，即按新办法计算的住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是否比按老办法计算的维修基金要高。我一时无语。进而想了一下，记者们是从业主的直觉角度思考的，无可厚非。但深入思之，觉得有必要全面阐述一下维修资金的性质、筹集、使用、管理，以加深对维修资金的认识，更好的理解和执行新办法。

（一）住宅专项维修资金制度的形成过程

住宅专项维修资金制度是适应我国住房制度改革的深化和社会化、专业化、市场化物业管理体制的推进而逐步建立、发展和完善起来的。

1992年6月，建设部令第19号《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，第一次提出了公有住房售后共用部位和共用设施设备的维修养护责任与费用的问题，第七条提出“住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担”。第十六条“个人购买的其他住宅的维修养护管理，参照本办法执行”。当时是将养护费用和维修费用合在一起，没有明确提出“维修基金（后称维修资金）”的概念。

“维修基金”一词最早出自1994年7月的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。其中第二十三条首次明确提出“楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金”，并提出改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。

1997年，建设部在《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》中提出“要建立公房售后住宅共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金”，并给出了具体的提取比例。

1998年1月财政部颁布的《物业管理企业财务管理规定》（以下简称《财务管理规定》）中，将“房屋共用部位维修基金”和“共用设施设备维修基金”并称为代管基金。

1998年建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（即老办法）第四条规定“维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”。明确了维修基金专款专用的性质。

同年国务院23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中将维修基金改称为维修资金。

2003年《物业管理条例》正式将维修资金制度确立为我国物业管理体制的七项基本制度之一。

2007年十二月发布的《住宅专项维修资金管理办法》，是针对十几年来维修资金制度实施过程中出现的一些问题和不足进行的全面总结、完善，应认真细读贯彻落实。

（二）住宅专项维修资金是住宅的“养老金”，或“大病统筹”

建筑物和人一样，也是有寿命的。在建筑领域，将“建筑物从项目投资决策、设计、施工建造开始，经过长期使用直至最终拆除和废弃物处置所经历的全部时间过程”称为建筑物全寿命周期。

每个人为了一生的健康和长寿，要支付健康、医疗、养老费用。同样，为了保障和发挥建筑物的正常使用功能，延长其寿命，也要支付相应的费用。一幢建筑在其寿命周期中，使用维修养护的费用并不低于建造的费用。这些费用分为三部分：一是日常使用、养护费用；二是因意外事故的发生带来的财产损失；三是建筑物的各部位和设施、设备大、中修（或叫维修）及更新、改造费用。

产权多元化是维修资金出现的前提。当一栋建筑物属单一业主所有，则上述费用由该业主自行承担。当一栋建筑物存在建筑物区分所有权时，则各业主除自行承担各自专有部分的上述三项费用外，还负有对专有部分以外的共有部分所需费用的分担义务。其中，第一项日常使用、养护费用从各业主缴纳的物业服务费中支出；第二项通常采用投保财产险来避免发生意外事故带来的巨大损失；而上述第三笔费用就是维修资金。

新办法第二条明确规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第十八条又明确规定：“不得挪作他用。”专款专用这一性质可理解为维修资金是住宅的“养老金”或“大病统筹”。

维修资金往往数额大、涉及业主多，不便在实际发生费用之后再向各个业主分摊，必须事先建立一套完整的维修资金管理办法。对维修资金的筹集、使用、管理和监督等问题进行规范，既保障住宅的及时维修，又保障住宅所有人和使用人的合法权益。

（三）为什么维修资金属于业主

新办法第九条规定“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有”。这是专项维修资金性质之二。

从专项维修资金专款专用出发，专项维修资金属于建筑物。没有建筑物，就产生不了该建筑物的专项维修资金；只要建筑物存在，作为“大病统筹”的专项维修资金就应当存在。但建筑物又属于业主，此笔费用又由业主支付，所以从维修资金建立之初就明确规定了这笔费用属于业主。

本文之所以提出要这样来认识问题，一方面是强调专项维修资金不是物业服务费，更不属于物业服务企业；另一方面是强调业主只要购房，就应在取得房屋前，缴纳此笔费用。老办法第四条“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金”。但一些城市反映，不少业主说“该办法规定的是出售后建立，没有讲出售后什么时间建立，所以我同意交，但现在不交。”新办法第十二条则明确规定了商品住宅的业主和已售公有住房的业主均“应当在办理房屋入住手续前”，交纳首期专项维修资金。无疑更合理，更具操作性，这也是新办法的亮点之一。（未完待续）