陈之平:业主自治,方向还是孤本?

物业百晓生 2012-04-13 08:30

有关业主自治的话题一直是大家所热议的话题,深圳作为全国物业管理行业的先行者更是如此。有的说业主自治100%合法,99%不合用;有的说愿景很美好,路途很遥远;还有的说在业主自治实践中,唯一可能的是更好地团结业主,认清形势,推进政府依法行政众说纷纭。但却都说明了一点,在物业、业主和业主委员会之间的矛盾纠结中,业主自治还真不是一件容易的事!

业委会本来是代表全体业主行使物业管理权的法定组织。应该说,业委会成立以来,的确发挥过很大作用。但由于法律法规不健全,业委会发展到今天,其运作方式愈来愈背离初衷。本来成立业委会的初衷是集合业主的力量,共同参与社区管理,为物业的保值和增值而努力。但在实际运作过程中,因为缺乏有效的法规指引和监督机制,导致业委会成为业主的维权组织而陷入尴尬之境。如召开顾客恳谈会,本来应在业委会的要求下,小区管理处适时召开,而现在实际情况却常是管理处多次去请,却由于种种原因人员到不齐,业主大会更是无法按期召开。还有些物业公司为了获得物业合同的续约,主动“孝敬”业委会的某些成员,从而使得在维权中产生的业委会,一旦维权结束后,被业主发现这个“差事”那个油水等一系列问题,原来业主和开发商或物业公司的矛盾,又演变成业主和业委会之间的矛盾了。最终几番折腾下来,受到损害的还是业主。

反思深圳作为改革开放的前沿,最先提出了“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式,典型要属景洲大厦,这个高层商品住宅小区,业主曾因买房受骗、电梯货不对板而奋起维权,却遭遇地产商打击报复,业委会主任更被冠以名誉侵权的帽子遭发展商索赔1000万。在这样的背景下,小区业主开始了维权。2001年,小区业主大会投票表决炒掉了开发商下属的物业公司,此后经历了两年周折,景洲大厦从签订合同、设立基金、业委会选举,到业主日常参与和监督小区事务,实现了业主自治。而业委员主任为了维护业主的合法权益,十多年来,也从满头黑发熬到两鬓斑白。

但整体来看,全体业主参与小区自治并非易事!深圳也只有30%的小区成立了业主大会和业委会,主因就是业主自治的积极性不高。

就在去年,深圳罗湖的一个住宅小区业委会也来找过笔者,问能不能管理他们的小区,我们还没有答应是否接管,只是第一次去小区看下现场,就被物业公司的人“盯”上了。事后得知,物业公司还放出话来:“就算业委会重新招标到新的物业公司,他们也坚决不撤。”这样的例子前段时间还有,统一的问题是:连小区业主要重新选聘物业,都必须由政府来主导招标,而不能由业主说了算。

业主自治,看上去很美,真正实施起来却是困难重重。景洲大厦只是个例,大多数业主都还是仅仅持着观望、搭便车的心态,真正要团结起来,共同维护小区业主的权益还很困难。同时,业主真要“自治”还要面临在业主大会缺少法人代表的情况下,如何合法聘用物业人员、承担经营风险以及业主委员会自身的监督运作等一系列的问题。

业主自治,是方向还是孤本?笔者相信,大部分业主认同业主自治是方向,关键是如何真正实现自治,需要业主对资产的价值、社区公民和公共产权意识有更深入的了解和认识。就目前情况而言,业主要通过自治的方式真正维护自己的权益,显然,还有很长的路要走。

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