物业管理的“深圳模式”

深圳作为我国改革开放的前沿地区，有着较早和较好的市场经济基础，房改工作走在全国前列，兼有毗邻香港便于学习和借鉴先进管理经验的地缘优势，这也是我国大陆地区的物业管理诞生于深圳并较早取得较快发展的主要原因。同时，深圳市委、市政府及市人大、市政协高度重视物业管理工作，把物业管理作为提高城市管理水平、改善民生和维护社会的和谐稳定、促进深圳持续发展的重要工作来抓，视物业管理为和谐社会建设的一个重要“推进器”。

敢于创新在摸索中不断完善

30年来，政府行业主管部门、物业管理协会、物业服务企业和广大业主一起敢闯禁区，勇于创新，创造了一个又一个的“全国第一”，在探索中建立和完善了物业管理的“深圳模式”。总结起来，深圳物业管理改革和发展的基本经验主要有以下几个方面：

大力推进房地产管理制度改革与创新，探索确立社会化、专业化、市场化物业管理体制。1981年，深圳成立了内地第一家物业服务公司，在我国率先对传统房产管理体制进行改革；1989年7月，深圳市房管局将下属房管所全部改制为物业服务公司，在国内最早完成房管所由事业单位向企业的改制；1992年10月，深圳市莲花物业服务公司对莲花二村实施一体化物业管理，是第一个实施“一体化”物业管理的公司；1996年，鹿丹村物业管理向社会公开招标，推动物业管理向市场化前进；1997年7月，深圳市福田物业服务公司试点改制成功，深圳有了第一家内部员工持股的股份制物业服务企业，在国内最早完成了国有物业服务企业的股份制改造。

法规先行，以立法方式奠定物业管理规范发展的基础。1994年6月18日，深圳市颁布了国内第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，为建立特区物业管理法规体系打下了良好的基础。此后，深圳市又先后颁布了20多个物业管理方面的法规、规章和规范性文件，初步建立起物业管理法规政策体系，构筑了深圳物业管理发展的法制基础。2007年9月，新修订的《深圳经济特区物业管理条例》正式颁布，2010年9月10日，深圳市政府颁发《深圳市物业专项维修资金管理规定》，进一步完善了深圳市物业管理的法制基础。

率先推行物业服务企业资质管理，以资质管理规范企业经营行为，为深圳物业服务企业的品牌建设打下了坚实的基础。从1996年起，深圳市在全国率先推行物业管理资质证书管理，实行市场准入制度。物业服务企业资质等级直接与管理资格、收费标准、市场竞争挂钩，有效地促进了物业服务企业管理水平、管理规模的不断提高，也有效规范了物业服务企业的经营行为，为“深圳物管”的整体品牌建设奠定了基础。深圳目前拥有90家国家一级资质企业，可以说是当年深圳率先实行市场准入制度所结的累累硕果。

开展职业培训和项目考评活动，规范企业和从业人员服务行为，提高行业的整体水平。深圳很早就积极推行职业教育，坚持以岗位培训为基础，开展全行业、多层次的专业培训，在国内率先实行物业管理从业人员持证上岗制度。1990年成立了全国房产管理深圳培训中心（1997年成立深圳物业管理进修学院），早已成为全国性物业管理专业教育基地，被誉为“中国物业管理人才的摇篮”。深圳物业服务企业的内部培训也一直在不断加强和创新，为行业可持续发展提供了有力的保证。从1992年起，深圳每年度的物业管理评优活动，把考评与企业资质等级、市场竞争力、企业品牌等紧密结合，极大地调动了物业服务企业参与考评的积极性。

推行物业管理招投标，率先引入市场竞争机制。为打破“谁开发谁管理”的旧模式，深圳在全国率先实行物业管理招投标，引入市场竞争机制，以招投标管理来规范物业管理市场竞争行为。1993年12月，原深圳市住宅局在下属几家企业中采用招标方式选聘莲花北住宅区的物业服务公司，取得较大成功。30年来，深圳探索建立了一整套比较科学和完整的物业管理招投标规范和程序文件，有力的推动了深圳乃至全国物业管理市场竞争的普及和深入。

率先成立行业协会，首推“业必归会”制度，强化行业自律作用。1993年6月28日，深圳成立了全国首家物业管理行业协会，标志着深圳物业管理进入了行业自律规范的崭新时代。深圳市物业管理协会自成立以来在开展物业政策法规调研、处理行业争议和投诉、开展物业管理项目考评工作、配合主管部门积极开展执法大检查、促进行业交流、维护行业合法权益、促进行业自律规范等方面做了大量工作，为行业的健康发展做出了重要贡献。2008年，深圳市在全国率先实行“业必归会”制度，为协会工作的开展创造了良好的条件，对行业的健康发展必将产生重大的影响。

政府主导，业主决策，企业参与，积极推进物业管理进社区。深圳最早建成的住宅小区、农村城市化的地区、城中村区域，由于历史的原因，成为物业服务没有覆盖到的地区。随着深圳城市化、现代化水平的推进，这部分物业管理服务没有覆盖到的区域出现了非常突出的社会问题和民生问题。在这种情况下，深圳市委、市政府高度重视老住宅区、城中村、农村城市化社区的管理和治理的问题。从2006年起，在全市范围内开展了由“政府主导，业主决策，企业参与”的推进物业管理进社区活动。截至2010年底，全市实施物业管理的住宅区2800多个，建筑面积超过3亿平方米，受惠人口超过1000万人，特区内住宅区物业管理实现全覆盖，特区外原农村社区住宅区物业管理覆盖率达到90％，取得了较好的成果。

调费减负提高企业盈利水平

当前物业管理行业内普遍反映的经营成本上升、盈利能力不强、利润水平偏低等问题，实质上是物业管理费的调价机制问题。还有其他一些如行业税负较重、水电费不能抄表到户而增加物业服务企业负担等问题，都已成为影响行业发展的“瓶颈”。对此，我们也做了大量工作，尽管目前效果还不明显，但趋势正在向好的方面转化。去年，深圳市政协有一个提案就是专门针对上述问题的，我们抓住承办提案的契机，和相关部门做了大量的沟通工作，具体包括：

呼吁建立物业服务费标准与最低工资标准联动机制。随着深圳市最低工资指导线的上调和物价的上涨，物业服务企业确实面临上调物业服务收费标准的压力，考虑到过低的物业服务费指导价不利于行业的长远发展，限制价格不如引导价格，我们建议发改部门参考出租车燃油附加费、油价运价联动机制，尽快建立物业服务费标准与最低工资标准的联动机制。在我们与深圳市发展与改革委研究修订《深圳市物业服务收费管理办法》时，已将建立价格联动机制写进了征求意见稿。

呼吁适度调低营业税税率，减轻物业服务企业税负。我们建议税务部门，综合考虑物业服务企业在经营过程中的实际困难，认定物业管理行业为代收代付性质，给予最优惠的免税政策，或者将物业管理行业的营业税率从5%调整至3%。深圳市税务部门认为，目前深圳市无权制订营业税税收政策。尽管如此，税务部门对政协提案反映的物业管理行业税负较重和提出的营业税政策建议将进行认真调研，并将积极向上级税务部门反映。针对物业服务企业缴交代收代缴费税问题，税务部门建议：因现行缴税实行的是“以票控税”制，物业服务企业应改变现在这种直接向住户开具水、电发票的现象，在物业服务企业将代收的相关费用缴交给供水、供电部门时，应协调供水、供电部门直接给用户单独开具发票，从而避免出现多重缴税，增加物业服务企业负担的这种现象。

呼吁实行水电抄表到户及调整物业服务企业水电缴纳标准。我们建议价格主管部门严格要求供水、供电部门在小区交付前，依据法规的相关规定，实施抄表到户，向最终用户收取费用，取消中间环节，如需委托物业服务企业协助代收代付的，应当明确委托收费标准，减少物业服务企业无偿代收代缴付出的成本。同时，因为共用部位的水电费支出，主要用于共有部位的清洁、绿化养护、照明等，其本质是为居民使用，建议政府出台相关规定，对物业服务企业服务小区的公共用水用电缴纳标准，执行居民生活用水用电标准。针对以上建议，深圳市水务局已经组织开展相关工作，着手起草高层建筑抄表到户相关政策，并将结合深圳市优质饮用水入户工程的实施，一并解决高层建筑抄表到户问题，减轻用户和物业管理机构的负担。

绿色节能铸造现代物业管理

对于深圳来说，改革创新是“城市之魂”、“城市之根”，对于深圳物业管理来说，亦是如此。可以说，没有改革创新，就没有深圳的物业管理，没有改革创新，深圳物业管理也就没有未来。如果说前30年，深圳物业管理的大旗上书写的是“社会化、专业化、市场化”的话，那么，在“三化”已相当成熟的基础上，今后深圳物业管理的大旗上应该写的是“绿色、现代、和谐”。

推行绿色物业管理是深圳物业管理发展的必然趋势。中国物业管理协会谢家瑾会长曾前瞻性的提出了推行绿色物业管理是当前的必然趋势，并指出推ISO14000系列标准对于物业管理具有积极的作用。笔者认为，物业管理呼唤绿色，绿色也在呼唤物业管理。一方面，中国国情需要物业服务企业走绿色发展道路，国际潮流迫使物业服务企业走绿色发展道路，而社会责任更是要求物业服务企业走绿色发展道路。另一方面，物业管理与生俱来就具备绿色发展、低碳发展的特征，物业管理在绿色发展方面大有可为，甚至可以成为绿色发展的一支主力军。我们已经在组织编写《深圳物业管理导则》，从如何贯彻绿色理念，倡导绿色生活方式，到节能、节水、绿化、垃圾处理、污染防治的具体措施都有具体指引，鼓励和倡导深圳物业管理行业走绿色发展、低碳发展的道路。

铸造现代物业管理就是要使深圳物业管理做大做强，实行质量兴业战略、人才兴业战略、总部企业战略，走集约化发展道路，打造与深圳“一区四市”（即国家“综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”）战略定位相匹配的、与国际水平接轨的物业管理。继续提升深圳物管在全国的影响力和辐射力，促进深圳物业管理管理规范化、服务精品化、运营国际化。

打造和谐物业管理，把“规范物业服务”纳入到和谐社会建设的总体战略中来，是我们深圳物业管理行业对科学发展观认识的进一步深化，是物业管理行业促进民生、改善民生的重要体现，也是当前建设和谐深圳、效益深圳的重要切入点和着力点。