开发商进行物业管理利弊的探讨

开发商进行物业管理的现象，在全国一些中小城市极为普遍。一般开发商都采取“自我开发、自我承建、自我管理”的模式开发住宅小区，这对于规范物业管理，做大做强物业管理行业的利弊何在？笔者作了以下探讨。

一、有利方面

开发商在确定自己开发的房屋进行自我管理时，它都会从房屋的设计、景观的布置、建筑的质量上塑造亮点和卖点。对于物业管理的有利方面，归纳起来大致上有三个方面：

（一）有利于房屋的设计。开发商对自己开发的房屋进行自我管理，一般都会从房屋的设计做起。漂亮的外表，合理的户型，优美的景观，取各家所长，追求设计的完美。在设计上的仔细推敲，为业主的舒适考虑周全，极力地推出精品之作，为美化城市增添亮丽的风景。

（二）有利于房屋的质量。开发商对自己开发的房屋进行自我管理，特别地会从房屋的质量做起。房屋的质量，直接关系到今后的物业管理，开发商它会从房屋的基础开始，对施工质量层层把关，毫不放松。把高品质的房屋奉献给业主。

（三）有利于房屋的保修。开发商对自己开发的房屋进行自我管理，能够及时地对业主入住后的房屋质量进行保修。较其它物管企业来说，就省去了与开发商、承建商的协调，不会发生扯皮现象，尤其是能做到随时报随时修，让业主感到满意。

二、弊端方面

虽然开发商进行物业管理的现象极为普遍，但国家还是要求开发商按照“房地产开发与物业管理相分离”的原则，通过招投标形式，进行选聘相应资质的物业管理企业。国家之所以提倡上述原则，从开发商进行物业管理的弊端中，也不难看出其正确性。开发商进行物业管理，其弊端主要有以下几个方面：

（一）物业管理的行为不规范。开发商进行物业管理，由于不具备专业水平，没有专门的管理人员，管理起来容易发生各种各样，意想不到的一些问题，产生一些不必要的矛盾和纠纷。甚至一些开发商还不具备物业管理企业资质，业主委员会难以成立，以至于收取物管费都很困难。

（二）物业管理的规模做不大。开发商进行物业管理，对小型的住宅小区还是可行的，规模一大就会显得无能为力，物业管理的规模也难以做大。对发展物业管理行业来说，更不能起到推波助澜的作用。

（三）物业管理的成本下不来。开发商确定对自己开发的房屋进行物业管理时，在房屋设计时，只考虑到房屋销售的买点和点，并没有考虑后期的物业管理。过多的景观，豪华的外装修，以至于物业管理的成本居高不下，甚至是贴钱进行物业管理，一年贴上10多万元，还贴得不明不白。

三、几点建议

开发商进行物业管理，是利大与弊，还是弊大与利。这并不是本文所要探讨的目的，本文的目的在于，是如何按照“房地产开发与物业管理相分离”的原则，发展和壮大我国的物业管理行业。为此，笔者有以下几点建议：

（一）从行业管理上加强。实行“房地产开发和物业管理相分离”的原则，这就要求各地的房地产行政主管部门应主动承担起行业管理的责任。通过物业管理协会的形式，对已具有资质的物业管理企业，加强沟通和联系，并指导好物业管理工作；对尚不具具备资质的物业管理企业，要逐步引导到规范的轨道上。

（二）从法律法规上健全。实行“房地产开发和物业管理相分离”的原则，要在《物业管理条例》中予以明确规定。在开发商申报房屋规划时，同时要有物业管理企业物管规划，做到同时规划，同时审批。或者在规划审批后，进行物业管理的招投标，方可开工建设。

（三）从制度措施上完善。实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，要采取一些强制性的措施。规划设计的同时，就让物业管理企业提前介入进去。这样，既可考虑房屋的实用性，又能考虑物管的经济性；既可考虑住宅小区的整体性，又能考虑物管的可操作性。