物业服务企业成本调查

一、物业管理成本合计

调查数据显示，2005年物业管理成本的平均水平为2.60元/月㎡。物业管理成本项目中，公共秩序维护成本（含保安人员人工成本）、设备维护成本（含维修工人工成本）、管理人员人工成本为三大成本支出项目，分别占总成本的22.67%、20.44%和19.11%。其次，公共部位水电成本和清洁卫生成本（含清洁工人工成本）也占有相当比例，分别为14.67%和10.22%。

（一）住宅类型对比

根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为1.70元/月㎡，高层住宅物业管理平均成本为3.11元/月㎡，是多层住宅的1.83倍。兼有多层和高层等多种类型的混合型住宅物业管理平均成本为2.48元/月㎡，介于多层和高层之间。

（二）年度对比

根据统计测算，2004年和2003年的物业管理成本分别为2.48元/月㎡和2.43元/月㎡，这表明近两年来，物业管理水平总体呈小幅上升趋势，2004年上涨幅度1.90%，2005年上涨幅度5.12%。

（三）特区内外对比

根据统计测算，特区内物业管理平均成本为2.64元/月㎡，特区外为2.30元/月㎡，特区内高出特区外0.34元/月㎡。特区内外物业管理成本差异主要体现在人工成本和设备维护成本上。

（四）不同资质公司所管项目的物业管理成本

总体上，一级资质企业的物业管理项目为小区提供的服务更为全面，因此其成本也略高于属于二级、三级资质企业的物业管理项目。

二、物业管理成本明细

（一）人工成本

住宅物业2005年平均人工成本为1.2528元/月㎡，占总成本的48.37%。人工成本中，管理人员和保安人员人工成本占最大比例，分别为39.65%和41.21%，其次，工程人员人工成本占12.35%，清洁人员人工成本占4.82%，绿化人员人工成本占1.98%。

1、年度对比

管理人员人工成本2003年和2004年均为0.42元/月㎡。2005年略有增长，为0.43元/月㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外管理人员人工成本，特区内为0.44元/月㎡，特区外为0.36元/月㎡，特区内高出特区外0.08元/月㎡。

（二）设备设施维护成本

调查显示，2005年设备设施维护费平均0.54元/月㎡。设备设施维护费用中，工程人员的人工成本为设备设施维护成本中的最大支出项目，占28.93%，达到0.15元/月㎡。其次，电梯维修保养、维修养护材料、以及其他公用设备设施维修保养也占相当比例，分别为19.03%、16.71%和11.04%。

1、年度对比

住宅设备设施维护成本2003年到2005年期间维持在较稳定的水平，2003年为0.44元/月㎡，2004年为0.43元/月㎡，2005年为0.46元/月㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外住宅设备设施维护成本，特区内为0.49元/月㎡，特区外为0.35元/月㎡，特区内高出特区外0.14元/月㎡。

（三）清洁卫生成本

调查显示，2005年清洁卫生平均成本为0.27元/月㎡。其中八成多的物业小区将清洁卫生外包给专业公司。

1、年度对比

清洁卫生平均成本近三年较为稳定，2003年和2004年均为0.22元/月㎡，2005年略微增长，为0.23元/月㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外清洁卫生成本，特区内为0.23元/月㎡，特区外略高，为0.24元/月㎡。

（四）绿化养护成本

调查显示，2005年绿化养护平均成本为0.08元/月㎡。其中近六成多的物业小区将绿化保养外包给专业公司。

1、年度对比

绿化养护成本2003年为0.08元/月㎡，2004年为0.07元/月㎡，2005年继续维持在该水平。

2、特区内外对比

比较特区内外多层住宅绿化养护成本，特区内为0.07元/月㎡，特区外为0.06元/月㎡，特区内高出特区外0.01元/月㎡。

（五）公共秩序维护成本

调查显示，2005年公共秩序维护成本平均为0.58元/月㎡。其中保安的工资福利等人工成本占公共秩序维护成本的88.52%。制装和保安材料等也占有一定比例。

1、年度对比

公共秩序维护成本在2003年到2005年期间持续增长，2003年为0.42元/月㎡，2004年增长7.14%，为0.45元/月㎡，到2005年大幅增长13.33%，达到0.51元/月㎡。

2、特区内外对比

特区内外公共秩序维护成本比较接近，均为0.51元/月㎡。

（六）公共部位水电成本

根据调查显示，2005年公共部位水电平均成本为0.38元/月㎡。公共部位水电成本中，公用水费占25.45%，为0.09元/月㎡，公用电费占71.18%，为0.26元/月㎡。

1、年度对比

公共部位水电成本在2003年到2004年期间持续增长，2003年为0.27元/月㎡，2004年为0.30元/月㎡。2005年再次增长10%，为0.33元/月㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外公共部位水电成本，特区内为0.33元/月㎡，特区外为0.29元/月㎡，特区内高出特区外0.04元/月㎡。

（七）办公成本

调查显示，2005年办公成本分摊到每平米计算，平均为0.14元/月㎡。办公成本中，固定资产折旧、日常办公用品购置、通讯费和交通费为较大支出项目，分别占18.06%、18.78%、12.74%和10.58%。

1、年度对比

办公成本在2003年到2004年期间大幅增长，2003年为0.11元/月㎡，2004年为0.15元/月㎡。而2004到2005年期间则下降20%，回落至0.12元/月㎡。

2、特区内外对比

比较特区内外办公成本，特区内为0.11元/月㎡，特区外为0.16元/月㎡，特区内比特区外低0.05元/月㎡。

（八）保险费用

年保险费平均0.0067元/月㎡。

（九）社区文化活动成本

年社区文化活动成本平均为0.0194元/月㎡。与2003年、2004年区别不大，特区内外文体活动成本也较为接近。

三、酬金和税金

（一）酬金

调查显示，物业管理小区的合同约定酬金比例一般均为10%，且大多数按营业收入计提。2005年度应计提的酬金平均为0.2451元/月㎡，实际收到的酬金平均为0.2475元/月㎡，相比前两年，应计提的和实际收到的酬金同步提高。

（二）税金

调查显示，物业管理项目营业税税率为5.2%，2005年的平均税金为0.1705元/月㎡。2004年和2003年平均税金分别为0.1587元/月㎡和0.1554元/月㎡。

四、多种经营成本

（一）停车场经营成本

调查显示，2005年住宅物业停车场营业成本平均为0.2392元/月㎡。其中近五成是停车场管理人员的工资福利及保险等人工成本；其次为停车场水电费，占13.19%。相对2004年和2003年，停车场经营成本大幅提高，增长近30%。

（二）会所经营成本

调查显示，2005年会所营业成本平均为0.3273元/月㎡。其中主要是员工的工资福利及保险等人工成本、材料费用、住宿费、餐饮费及水电费，分别占23.98%、14.87%、14.35%、10.34%和10.33%。近三年会所经营成本呈上升趋势。

因对物业管理行业的认识仍需不断深化，以上点评以及对业主委员会的发展所提出的建议，难免有不妥之处，仅供参考。