物业公司，业委会，业主三方大调查（二）

本站调查的对象包括业主委员会成员、业主和物业服务从业人员，具有一定的代表性。从调查的统计结果看，很多问题给我们以启发提示和注重研究，也应当引起业内外各方面的关注。以下是物业服务从业人员（广州粤华物业有限公司董事长兼总经理李健辉）对业委会的看法：

一、启发

（一）关于业主需求

业主是持“现实主义”的观点，即业主最关心的是社区的治安环境以及能否享受优质服务，不管你是什么资质，不管你经营规模有多大，业主考虑的是物业服务企业的现实表现。物业服务企业应当深刻理解业主需求的实质，所谓“满足业主需求”，应当着重于服务的效率和效果。而物业服务企业除了要尽可能持续改善服务的效率和效果外，还将关注提供服务所带来的效益，即向广大业主提供质价相符的服务，企业必须追求效益才得以持久经营，物业管理行业也才能够稳步发展。

（二）关于业主委员会

调查结果普遍认为目前业主委员会的运作仍存在很多问题，业主委员会是否能代表业主、维护业主的合法权益，受到质疑；业主委员会与物业服务企业的配合程度仍存有很多不和谐的问题。问题的焦点，普遍认为是业主委员会制度本身的不完善。

问题被提出来了，但是，被调查者并没有针对存在问题提出系统的解决方法或者途径，这恰恰是作为行业主管部门、物业管理行业协会以及整个行业的成员应当而且必须研究的重大课题。目前，业主委员会从筹备成立到成立后的运行效果来看，距离促进行业的健康发展还相差甚远，导致了业内人士发出了“业主委员会想说爱你不容易”的感叹。究其原因，既有业主的个人公民意识淡薄，特别是物业专有权派生出来的共有权之间的关系认识肤浅，令共有部位、共有设施设备和共同事务的权力、义务错位甚至缺位。也有物业服务企业未能认真履行《物业服务合同》的约定，令《物业服务合同》的履行主体之间矛盾不断，错综复杂，直接制约了行业的健康发展。

（三）关于物业服务企业的类型

这次调查的统计数据表明，被调查人多数倾向选择民营物业服务企业管理，反映了他们已经关注到国有企业的机制上所存有的一些固有弊端；对外资企业则怕其“水土不服”，收费高昂而心中无数。

这是一个较为深层次的问题，一方面是对民营企业的灵活机制予以充分肯定；另一方面是对国有企业僵化机制的否定，给我们提出了一个严肃的课题。诚然，作为第三产业的物业管理行业，所提供的产品---服务往往与广大人民群众的衣、食、起、居息息相关，在市场化进程不断深化的今天，民营企业管理决策链短和驱动其在日趋激烈的市场竞争中先生存，后发展的求生欲望，在一定程度上较国有企业更具竞争力，民营物业服务企业也必将成为行业的一支生力军。

二、几点粗浅建议

（一）完善业主委员会的组建及其运作机制

1、需研究并明确业主委员会的法律地位或者诉讼资格

目前我国《物权法》以及《物业管理条例》并没有明确规定业主委员会的法律地位或者诉讼资格，最高人民法院的司法解释规定了业主委员会在一定条件下具有代表业主大会的诉讼资格，在一定程度上统一了全国法院的认识，但没有上升至法律规定。

2、需结合本行政区域的特点，在不违反上位法的前提下，制定地方性法规，深化规定业主委员会成员资格以及培训方法等，确保其综合素质、代表性和公平处理问题的能力。

（二）构建业主委员会、业主和物业服务企业三方协调机制

业主委员会、业主和物业服务企业是物业管理现场日常运作中最主要、联系最频繁而又最容易产生矛盾的三方主体，从调查的统计数据看，三方面的人员均有一个共同的愿望，就是同心协力搞好社区的物业管理服务工作，可以说，目标是一致的。我们认为，实现这一良好愿望的途径，就是要构建业主委员会、业主和物业服务企业三方协调机制。

构建业主委员会、业主和物业服务企业三方协调机制，应当注意以下几个问题：

1、业主委员会作为业主大会的执行机构，应当维护全体业主合法权益，充当与物业服务企业沟通的桥梁。

业主作为个体，其文化、信仰、喜好、消费意识、需求等，呈现多层次的个性特点，业主委员会应当做好充分的协调工作，平衡各方利益，全面主动介入、协调个别业主与物业服务企业之间的误解、矛盾，物业服务企业很难、也不可能充当业主群体利益的平衡者，在三方协调机制中，业主委员会无疑是主导的一方。

2、需把三方协调机制以地方法规的形式规定，方能得以落实。

3、三方协调机制的内容包括但不限于：

（1）协调会议的组成人员、会议召开时间、会议召开程序、会议记录以及会议决议生效的条件等；

（2）生效决议的法律效力。

我们相信，以完善业主委员会制度以及狠抓物业管理行业的自律为主线，将使物业管理行业向着更规范、更健康的道路迈进。

因对物业管理行业的认识仍需不断深化，以上点评以及对业主委员会的发展所提出的建议，难免有不妥之处，仅供参考。