就数据分析研究降低住宅成本的途径

近年来，住宅综合开发价格不断大幅上涨，已严重影响城市住房问题的解决，成为制约房改的重要因素。以北京为例，每平方米的住宅综合开发价格：1976-79年为220-300元，1980-83年为350-480元，1984-87年为940-1100元，1988～89年为1700～2000元，1990-92年为3000-5000元（进入1993年有的已达到7000元）。年均以30％以上的速度增长，12年增长了10-15倍，其涨幅远远超过了一般物价水平。下面，透过一些相关数据来分析一下降低此类价格可供选择的途径。

一、关于技术经济指标

影响住宅综合开发价格的主要技术经济指标是建筑面积密度（即容积率）和公建比例。

（一）住宅区建筑面积密度

一般说，建筑面积密度增加0.1，每公顷土地上就可多盖1000平方米的房子，可降低成本7％，是很可观的。时下，国家在这方面尚未作出统一规定，各城市因地制宜决定的建筑面积密度常为1.2-1.5万平方米／公顷（人口密度为600-800人／公顷）。据统计，1977-90年北京规划建设的3万平方米以上住宅区173个，建筑面积密度在1.47-1.64之间，平均为1.54万平方米／公顷（人口密度为764人／公顷）。

影响开发区建筑面积密度的因素，主要是开发区的平面布局和建筑物的高层比例。住宅区的高层比例越高，建筑面积密度就越大。以北京为例，方庄住宅区的规划建筑面积87％为高层建筑，建筑面积密度为1.82万平方米／公顷；而蓟门里住宅区，高层比例为38％，建筑面积密度为1.1万平方米／公顷。

现在许多城市是寸土寸金，因此要适当提高建筑面积密度。但也不能无限提高，太高了会增大居住人口密度，影响住宅区的社会效益和环境效益。同时高层住宅单元造价高，也影响经济效益。因此，多数专家认为，我国城市应更多地采用多层高密度住宅的平面布局，以求使有限的城市土地资源能建造更多的住宅。

（二）住宅区公共建筑比例

原国家建委规定的居住区级公建项目千人指标共有6类33项，公建面积为住宅面积的6.2～7.5％。北京市居住区级公建指标为14.2-15.6％，而实际上北京市规划建设的173个住宅区的公建比例平均为16.5％。高于原国家建委的规定。从统计数字可以看出，住宅区规模越大，公建比例越高：40万平方米以上的住宅区，公建比例为19.19％；20-40万平方米的住宅区，公建比例为15.8％；10-20万平方米的住宅区，公建比例为14.3％；3-10万平方米的住宅区，公建比例为12.4％。这是因为较小的住宅区，可以更多地利用原有的城市公共建筑。

由于过去和目前公建项目是无偿提供给各单位使用的，其成本列入住宅综合价格之中，每增加1％的公建面积，就要增加住宅综合价格的1％。因此，合理的公建面积比例，既能增加住宅面积，又能保证居民生活方便。

这方面的主要问题是公建项目无偿使用，以致各单位争面积、争位置、争投资，加大了公建比例进而增加了住宅综合开发价格。还出现了不少把公建项目挪作他用的问题，有的地方政府还违反规定地另收10％的商业配套费，那就更不合理了。这个问题要分两步来解决：一是，对有经营收入的公建项目，要实行有偿使用，不摊人住宅成本；二是，调整城市投资结构，逐步施行谁使用谁出资建设的原则。在这个问题未解决前，规划设计部门要严控千人指标，不允许随便突破。

二、关于征地拆迁标准

征地拆迁要支付土地补偿、安置补助等费用，要对被拆迁户准备一批安置或周转房。诸如此类的费用，一般占综合造价15％左右。

北京市1979-90年安置的被拆迁户共约1万户，安置用房约80万平方米，大大改善了这部分住户的居住条件。按政策规定，拆迁面积与安置面积的比例（简称拆安比）应该是1，1。北京市住宅区的拆安比1977-90年大体在1：1.5～2.5之间，平均为1：2.0.1984年以前，政策掌握较松，拆安比还要高些。如北京市城建开发总公司，1977～81年拆安比平均为1：2.5，1984年实行住宅商品化以后，1985-90年下降到1：1.73。

据经验数据，拆安比每增加0.1，就要增加综合造价10％。因此，今后拆迁安置要结合房改进行，除严格执行按原面积安置的法规规定外，还要实行超面积按市场价购置，或交租赁保证金，或实行新房新租。这样，安置费用可望下降。

三、关于建筑安装造价

住宅的建筑安装工程造价，占全部综合开发造价的40-50％，比重最大。近10年来，住宅的建安造价不断上涨。北京市每平方米的普通住宅建安造价，1977、78年一般为150-200元，到1990年已上涨到500-600元，目前标准较高的已超过1000元，比10年前提高了4一5倍。据调查，1984-88年砖混结构住宅建安造价，上海每年递增24％，广州每年递增20％，其它大中城市情况也基本类似。

建筑安装造价上涨的原因，一是建筑材料价格上涨，根据测算，钢材、木材、水泥三项建材综合调价系数，1984年为21.6％，1985年为30.23％，1986年为42.64％，1987年为51.6％，1988年为62.04％，平均年递增30％以上。另外，人工费、机械台班费、管理费，也在逐年以10％以上速度递增；二是建筑施工浪费很大，据《中国建设报》1991年11月29日报导，全国建安企业年利润为50-60亿元，浪费也有50-60亿之多，这些浪费，相当大一部分要通过各种方式，转嫁到住宅综合开发造价上来；三是住宅设计标准提高，近年来还提倡“三大、一小、一多”（大客厅、大厨房、大卫生间，小寝室，多壁橱）致使套均面积增加，外加装修标准的提高，如在厨房、卫生间贴马赛克，墙裙刷彩油、贴地板革、壁线等，也引起了住宅造价的增加。

控制建安造价上涨的途径，一是要真正实行建设工程招标投标，择优选定施工单位，合理地确定工程发包价格；二是控制住宅设计的标准，主要用于解决中低收入的城市居民居住问题的住房，其设计标准可以略低一些，以适应当前城市居民的购买力水平；三是转换企业经营机制，改变建筑业长期以来吃大锅饭的问题，减少施工浪费。

除上述外，业内还有句口头禅称：“开发预算是个宝，什么费用都往里装。”据统计，此类名目繁多、层层设置的税费及摊派，要占到住宅价格构成的20-25％。因此，就这方面进行一次清理，保留合理的，取消不合理或重复计算的，也会有助于降低住宅的综合开发价格。