京、沪、深物业管理发展“娱乐”指数

近段时期以来，业界对于京、沪、深三地渐呈“三足鼎立”之势的看法日益增多，深圳还是不是行业“盟主”？京、沪、深是各有千秋还是平分秋色？在此，笔者根据所掌握的三地数据资料，对京、沪、深三地物业管理发展情况做一“娱乐”指数比较，之所以加上“娱乐”一词，是希望读者以娱乐的心态去对待，不可太过较真，也不必非得在心中排出个“一二三”来。

应引起深圳业界足够关注的是，近年来，北京、上海等城市物业管理突飞猛进，两地物管行业品牌及企业品牌正在崛起，综合实力全面提高，而作为内地物业管理发源地的深圳，似乎再度陷入迷茫与困惑之中，行业与企业普遍存在的自满情绪，导致整个行业及企业创新步伐迟缓。这种状态不迅速加以改变，深圳目前的地位将岌岌可危。

北京“娱乐”指数：☆☆☆☆

上海“娱乐”指数：☆☆☆☆

深圳“娱乐”指数：☆☆☆☆☆

物业管理企业形不成规模效益，人员、设备等企业资源就存在浪费现象，企业效益较低，就容易形成经营性亏损。根据对各地物业管理企业的财务报表分析显示，内地欠发达城市集中管理面积在30万平方米左右的普通住宅物业才能持平或实现微利。比如银川市共有住宅近1400万平方米，其中管理面积在30万平方米以上的只有10家，也就是说有条件实现盈利的企业很少。京、沪、深三地虽然都是经济发达城市，但从三地企业的财务报表分析显示，都必须集中管理面积在10万平方米以上的普通住宅物业才能持平或实现微利，而高级写字楼、高级商住楼、高级别墅，至少其规模面积当不少于3～5万平方米。京、沪、深三地本土的市场总体规模，并不能衡量该城市的物业管理发展水平，也就是说市场大不等于水平高，二者之间没有任何联系。比如，我国从面积、人口、资源来讲，远超日本、韩国以及很多西方发达国家，但我们的经济、科技的发展水平却相对落后。如北京市物业管理面积高达30743.76万平方米，上海市物业管理面积更是高达36000万平方米，而深圳市物业管理面积仅有18900万平方米（不含11606万平方米外拓面积），我们不能简单地据此排出沪、京、深这样的名次。因为，北京市的物业管理企业多达2495家，上海市的物业管理企业更是多达2858家，而深圳市仅为915家。如果我们将三地物业管理面积按企业均摊下来，可以明显地看出有着巨大的差别。即北京市企业均摊管理面积约为12.3万平方米，上海市企业均摊管理面积约为12.5万方平方米，而深圳市企业均摊管理面积约为32.8万平方米。

品牌影响

北京“娱乐”指数：☆☆☆

上海“娱乐”指数：☆☆☆☆

深圳“娱乐”指数：☆☆☆☆☆

根据不久前住宅与房地产杂志社对深圳、重庆、海口、郑州、上海、北京、南京、广州、西安、珠海、杭州、天津、西宁、哈尔滨、沈阳、东莞、廊坊、湛江等城市物业管理企业管理层以上人员所做的一份调查（共收回有效问卷124份），有66.9%的物业人认为，深圳是中国发展最为成熟的市场，选择上海与北京的比例分别为：21.7%、9.1%。

要对京、沪、深三地物业管理企业品牌乃至行业做一个衡量或比较是一个很艰难的课题，因为品牌的形成以及外显与内化，都涉及到许多的元素和指标。但衡量品牌的其中一个外在表现，也就是市场的认可度是一个不争的关键指数。深圳物业管理企业的市场竞争意识，早在1996年就被激活。当时，为进一步深化市场机制，引导市场走向，深圳将鹿丹村推向市场，向社会公开招聘物业管理公司，在行业内引起极大反响。由于深圳物业管理行业各企业很早就被推向了市场，为后来各物业管理企业潮水般席卷内地物管市场起到了极其关键的作用。当前，无论是谈行业品牌还是谈企业品牌，从全国的市场来看深圳一直处于不争的绝对优势。一些在深圳本土寂寂无名，或刚刚成立没多少经验积累的名不见经传的物业管理企业，却能在极短的时间内迅速膨胀，并在内地市场呼风唤雨，其主要原因就是挟了深圳物业管理全国排头兵之威，沾了整个行业品牌的“光”。特别是近年来深圳一大批品牌物管企业纷纷走出去，开拓内地市场，全国大江南北掀起了一浪又一浪深圳物管全国拓展的超级旋风。迄今，深圳的物管企业通过全委、顾问、合作等方式，已由沿海开放城市走向内地，由经济发达地区走向经济欠发达地区，由直辖市、省城走向了地级市，涉及住宅、办公、工业、别墅、医院、学校、口岸等市场中的几乎全部物业类型。据不完全统计，目前深圳已有180余家物业管理企业进军内地市场，在全国80多个城市里接下了500多个项目，接管物业面积12000多万平方米，全国各省、市、区均有深圳“管家”忙碌的身影。而几乎所有的全国性物业管理公开招标项目，几乎都有深圳物业管理企业参与且屡屡折桂。而上海和北京的物业管理企业在对外拓展方面，在全国市场的认可度方面，与深圳相比有着巨大的差距。

企业资质

北京“娱乐”指数：☆☆☆☆

上海“娱乐”指数：☆☆☆

深圳“娱乐”指数：☆☆☆☆☆

从物业管理企业资质的角度来看，深圳在全国一直处于领先优势。2005年的一份资料表明，京、沪、深三地物业管理一级资质企业数量分别为37∶27∶50。早在2003年，国家建设部就公布了首批国家一级资质物业公司名单，全国共40家，深圳的中海物业、万科物业、中航物业、万厦居业、金地物业、福田物业、招商局物业等18家大型知名品牌“物管巨头”榜上有名，充分说明深圳物管行业及物业管理企业全国独领风骚的霸气。在企业资质方面出现深圳在全国一枝独秀的原因，国家建设部总经济师谢家瑾曾分析指出，深圳是个新建城市、移民城市，物业管理的软件（居民观念）和硬件（小区环境、楼盘质量）条件都很好，上海的基础则薄弱得多，有大量老公房，很多物管企业是从房管所转制的，另外居民对物业管理这一行业的接受、认可也需要一个过程。规模小也卡住了上海的物业管理企业。此外，从物业管理评优创优方面来看，早在1992年，深圳即实行每年一度的物业管理评优活动，并且把考评创优与企业资质、收费标准、市场竞争、物业品牌等紧密结合，极大地调动了企业的积极性。目前，深圳获国优称号的住宅区（工业区、大厦）在全国最多，共有146个住宅区（大厦、工业区），占全国总数的1／7；深圳在外地接管的物业项目也有不少获得“国优”或“省优”称号。深圳从1996年开始，中海、万科、国贸、莲花等100多家物业管理公司，还先后在全国物业管理行业通过了ISO9000等各类国际质量体系认证，使物业管理的技术标准和质量管理规范纳入了国际轨道，使得对物业管理操作经营中的每一个岗位、每一个人员、每一个系统、每一个环节都有了严格科学的管理规范与检验标准，使业主和用户享受到了优质合理、货真价实的服务。

覆盖比率

北京“娱乐”指数：☆☆☆☆

上海“娱乐”指数：☆☆☆☆☆

深圳“娱乐”指数：☆☆☆☆☆

三分建设，七分管理。物业管理作为城市管理的重要主体，在城市管理中有着不可替代的作用。随着现代城市建设水平的不断提高，一座座楼房拔地而起，新建小区鳞次栉比，花园、别墅、购物中心日益兴起，而这一切都越来越离不开物业管理企业的悉心管理。物业管理，正在对一个城市的品位提升发挥着越来越大的作用，物业管理水平也成为一个城市现代文明程度乃至综合素质的重要反映，而其又直接表现为城市物业管理的覆盖率。目前，全国的物业管理覆盖率近40%，中等发达城市物业管理覆盖率已达50%，沿海部分城市的物业管理覆盖率已高达95%以上。其中，京、沪、深三地中，上海的物业管理覆盖率最高，深圳其次，北京最低。资料显示，截至2005年底，在上海3.4亿平方米住宅类物业中，实施物业管理的达3.3亿平方米，非住宅类物业2亿多平方米，住宅物业管理的覆盖率为97%。深圳物业管理覆盖率95%，北京的物业管理覆盖率为80%。北京覆盖率相对偏低的主要原因是北京特殊的城市物业类型。比如，在北京还有一些老小区、机关大院、高等院校等没有实施物业管理，另据资料，北京还有总计达2000万平方米的平房四合院没有实施物业管理。

业主委员会

北京“娱乐”指数：☆☆

上海“娱乐”指数：☆☆☆☆☆

深圳“娱乐”指数：☆☆☆

近年来业主非理性维权严重制约了物业管理的发展，很多业主在面对物业纠纷时，表现出非理性的特征：拒交物业费、堵路、发生肢体冲突，严重者甚至付出了血的代价。另外，这种分散的业主维权遭遇了法律方面的难题：单个业主不能针对共有产权向开发商提起诉讼、大量的物业费纠纷被法院以“存在事实服务”判决业主败诉。造成这种状况的一个重要因素就缘于业主委员会的缺席！应该说，业主委员会的数量和质量也是反映一个城市物业管理发展水平的重要指标。

据悉，上海物业管理行业从1991年起步发展，目前正处在法制建设不断健全，管理体制不断理顺，市场机制不断完善，住宅环境不断改善的新阶段。其中，尤其引人注目的是，上海市已经成立业主委员会的小区占住宅小区总数的近8成。

据北京市建委统计，北京近9成社区未成立业委会，而且已成立的业委会大多运作不理想。作为最早实施物业管理的深圳市业主委员会的建立，在深圳3000多个实施了物业管理的物业项目中，成立业委会的只有600多家，仅占20%。这样一个成立比率，应值得深圳物业管理行业深思。深圳自1991年在全国成立第一个业主委员会至今，业主委员会的发展十分缓慢，仅从数量方面来看就远远落后于上海。由此看来，深圳在业委会的成立、运作方面的确还需要再下苦功。