业主审计：在争议中起步

业主审计物业公司，这是法规赋予业主的权利。建设部2003年11月13日公布的《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金进行监管是业主的权利，正常情况下这种监管可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但有时这种正常的监管可能无法满足业主的需要，业主便可聘请专业机构来进行审计。根据记者的调查，近段时间以来，全国各地均或多或少出现过业主审计物业公司的事件，剖析其中的一些个案，记者发现，在业主审计物业公司的过程中，不同程度地存在着问题和争议。

案例链接一：业主审计:物管运营亏损580万？

2005年11月17日，广东F小区的400余名业主解读了一份由社区居委会、业主委员会委托某会计师事务所对管理该小区的E物业公司进行审计的报告。审计结果表明：至2005年9月30日，E物业公司资产总额830.74万元，负债总额1207.43万元；其属下的F小区管理处资产总额108.34万元，负债总额788.64万元，物业运营亏损达580万元。审计结果一出，社会上一片哗然。

根据这份审计报告，2005年1-9月份，在主营业务收入比2004年同期增长77.98%的情况下，2005年1-9月份F小区管理处亏损反而比2004年同期增长了近5倍，使亏损达到313.31万元。主要原因是随着社区入住规模及管理面积的加大，2005年的管理面积比2004年增加约23万平方米，管理处的物业服务人员相应进行了扩编，直接导致了人工成本的大幅增长。2005年1-9月人工成本占主营业务成本的比例由2004年同期的38.3%增长到40.77%，人工成本支出总额比2004年同期增长1倍。因此人工成本增长是导致主营业务成本支出2005年1-9月比2004年同期增加477.53万元、增幅90.68%的决定性因素。

管理处的主营收入和与之相对应的物业管理主营成本存在严重的倒挂现象，这是亏损的重要原因。审计报告指出，管理处目前的物业管理费收费标准自几年前执行以来一直未进行调整。截至2005年9月30日，小区已入伙业主6132户，总建筑面积64万平方米，平均物业管理服务费收费标准为1.54元/平方米/月。以此计算2005年1-9月份，管理处收取的社区平均物业管理费为13.86元/平方米，而支出的管理费平均直接成本为15.61元/平方米，收支差额为-1.75元/平方米。

另外，业主欠缴物业管理费的情况严重。截至2005年9月30日，业主欠缴的物业管理费累计为35万元（未包括欠缴水电费计29万元），其中有60%的欠费都在5期以上。

此外，从审计报告看，公建配套这一块几乎没有收入，对此，E物业公司管理处工作人员的解释是，所有的公建设施都没有收入，都是公益性的、福利性的，根本不可能派生出钱给业主、补贴社区。E物业公司负责人表示即便公建配套有收入，那也属于自己的上级开发商，而与业主无关。

F小区业主审计的争议点在于：1、把面积为30多万平方米的公建配套收入全划归开发商是否合理？2、公建配套设施收入全归开发商，但经营维护配套设施的物业人员的工资却从物业管理费里开支是否合理？3、会计师事务所出具的这份报告是否客观、公正？

业界点评：公元物业董事长朱江：业主审计物业公司是方向性的错误

业主审计物业公司这个方向是错误的。作为服务的消费者，业主关注的应该是物业管理公司的服务质量和其承诺的服务有没有兑现，至于物业公司以什么成本来完成服务，不应该是业主关注的内容。买完笔记本电脑，一般人会从电脑的质量、运算速度、故障率等方面评价一下花的钱值不值，很少有人去追究电脑的每个零配件值多少钱；到餐厅吃饭，花了不少钱，人们会从菜的味道、服务水平怎样来评价这钱花得值不值，很少有人会把菜的口味放一边，把关注点放在餐厅服务员工资是多少、菜的成本是多少上，算完后再去问餐厅老板：你为什么要赚那么多钱？

业主审计就不同，业主要深入到物业公司的服务流程中去看成本构成，但评价的结果一出来，也许有财务问题的物业公司正是他需要的，而没有财务问题的公司提供的服务却又达不到他的要求。

审计制度保障是第二位的，建立清楚的买卖合同关系才最重要。业主去审计物业公司服务流程有些荒诞，但也不能全怪业主。因为物业服务合同定得太粗，给了物业公司太大的空间去自由作为，现行法规没有把业主和物业公司往一个方向推，没要求物业公司详细地列出服务清单，像现行合同中小区的清洁标准就很笼统，如果能够具体到小区内划分多少个区，每个区不同物业类型的清洁标准是什么，大堂每天清洁三次、草坪清洁两次之类，问题就会简单得多，这样业主就会清楚地知道物业公司有没有提供质价相符的服务，如果没有，就可以把它炒掉。

业主审计走入了误区，无助于问题解决，只会加剧矛盾。你们提到的广东某小区管理处审计出了上百万的亏损，这是可以想象得到的。就像有人要检查我家，他来之前我已有准备，他能查出什么来？你说这个小区该怎么收场，按酬金制，亏损应该由业主们共同承担，几百万的费用业主们能承担吗？

业主没有把物业公司看作市场经济某一行业公司，而是把它当作保姆和仆人，业主审计物业公司，就像主人审保姆和仆人，保姆和仆人买菜回来，会拿起菜篮里的菜一一问价钱。业主的消费理性还没能培养起来，这是物业管理行业的几大欠缺之一。

某小区业委会主任梁韬：迫切需要中介为业主提供专业服务

E物业公司审计出巨额亏损的事实说明，业主委员会迫切需要一个专业的“中介”机构为之提供服务。目前业主委员会面临的一个大问题是，业委会的工作是业余的，承担的任务却专业性极强，“维权”时心有余却力不足。对于维修基金的运作、小区的绿化、物业公司财务情况的审计以及对物业公司的选聘，业委会有决定权，但是却心里没底。

业委会的工作要到位而不错位，这个度的把握，需要专业知识的支撑，而业委会本身很难具备这一能力，这就要求有一个“中介”提供专业服务。物业管理“中介”有一点类似于律师事务所的服务单位，但其专业程度更高。在这个组织中，应有物业管理专家、律师、会计师、审计师和工程师等专业人才。“中介”为业委会提供的服务，可以是维修基金运作、工程预算审计到召开业主大会等一条龙服务，也可以是单项的菜单式服务，这一切由业委会自主选择。

有了物业管理“中介”组织提供服务，业主委员会才能真正维护业主权益，从而促进物业管理行业健康发展。

案例链接二：一波三折选审计机构

2005年的3月，A物业公司向某小区业委会提交了“关于提供拟选会计师事务所的函”，以响应不久前业委会审计物业管理费的申请和要求，小区业委会主任陈先生没有理睬该函，而是在A公司所提供名单外联系了一家会计师事务所，A物业公司不同意，要求由业委会提供几家会计师事务所供其选择。理由是业委会指定的那家会计师事务所不在物业管理协会推荐的名单内，担心由陈先生指定的这家会计师事务所会有意刺探该公司的商业秘密，或有其他私人的图谋，信不过。

陈先生不同意，表示A公司可以不使用他联系的那家，但坚持由业委会指定会计师事务所。后来，他对记者这样解释他的理由：

1．审计结果是要对业主负责，而不是对A公司负责，由业委会指定审计人员理所当然。

2．会计账务是用数字说话，不存在很模糊的地方，而且有规定的会计准则和处理方法。如果一个会计师事务所、注册会计师通了国家有关资质认证，就是合格的审计人员，若A公司自认完全合法、合规，完全能经得起任何一家会计师事务所的审核。

3．A公司可以自己设计程序保护商业机密，他们所进行审计的只不过是下面的一个管理处，而不是整个A公司。

4．A公司提供的会计师事务所名单是物业管理协会圈定的、所谓有信誉的事务所，但物业管理协会没有一位业主委员会的代表，都是物业公司成员，协会的决定未必能代表业主的利益，业主可以在名单外选会计师事务所，只要其通过国家资格认证即可。

5．审计费用虽然是花业主们的管理费，但是由A公司控制出账，且A公司是大公司，有众多管理处有审计业务，若先圈几家再由A公司选择，并由其与会计师事务所接洽，容易使整个审计工作变成A公司主导，有失公正性，所以一定要由业委会指定一家。

2005年5月10日，A物业公司负责人和业委会座谈，双方同意各自推荐几家事务所，再用抽签的方式决定审计单位。陈先生提出两个先决条件：1、抽签确定会计师事务所后，由业委会与事务所接洽，并确定审计费用、审计人员、审计内容，审计由业委会主导，并向业委会负责。2、审计合同要注明需经业委会同意后方能付款。A公司表示同意。至此，距A物业公司发出“关于提供拟选会计师事务所的函”已过去了两个多月。

2005年5月20日，陈先生和A物业公司的财务主管与抽签抽到的两家会计师事务所进行了面谈，B所为业委会成员提供，C所由A公司提供。从面谈情况来看，陈先生觉得C所的代表似乎比较有职业素质，故同意由C所进行审计，并确定了审计费。

“由于对审计人员的认识仅限于面谈的十几分钟，我不能确定审计人员的素质和职业能力，且不能确定该审计人员是否懂得物业费用收支，故在提交审计协议书时，写了一份审计要求及要点，要求审计人员按审计要求及要点提交审计资料及审计报告。”陈先生这样对记者解释。但C所看到他的审计要求及要点后，觉得审计内容太过细，将审计费用加了2.5倍，超过一万多元。陈先生再与C所联系。“我告诉C所，审计要点本来就是审计应该做到的，而且很多地方是提醒作用，明细项目可以由A物业公司提供，不需要会计师事务所负责，审计人员只需要对总分进行勾稽，并对收支数据真实性和合法性负责。”但C所仍不让步，而陈先生和A公司也觉得无法接受一万多元的审计费用，审计机构的选择至此再次搁浅。

2005年10月10日，在经历了七个多月后，才终于选定一家会计师事务所，开始审计。回想过去的七个多月，陈先生感叹：“选个审计机构实在太难了，业主想明明白白不容易。”

此审计案例的争议点在于：1、审计机构该由谁选？2、审计机构该不该由物业管理协会指定？3、审计是否会影响到物业公司的商业机密？

业界点评：深圳市物业管理协会副会长曹阳：审计是需要成本的。

物业管理审计不是企业内部审计，也不是行政或离任审计，它是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权力审计。酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监管、审计是业主的权利，业主委员会审计、监管物业管理费使用情况是酬金制的重要内容。目前，审计、监管存在四种形式：一、在物业管理费的有效使用得到认可的情况下，可以免去费时费力的审计程序，业主的监管可以通过管理费预算和收支报表的公布来实现；二、业主大会和业主委员会不满物业管理费使用情况，或对重大工程项目有疑问，临时决定对物业管理公司进行审计，属于争议性审计。三、年度例行审计。四、某种情况下，请第三方机构做评估、协调，把非尖锐性的矛盾平息下去。

审计是有成本的，审计费用跟法律诉讼一样，一般应本着争议性审计由主张者承担和责任者承担的原则，例行审计在管理预算中计划，在管理费中列支。

世房物业唐锷：业主审计可操作性不强

业主审计物业公司现在开展得并不多，一般只在业委会换届选举时和业主对物业管理公司极不满时才这么做。物业公司这方面的自律性也不够，虽然每季度公布财务收支情况，但其财务运作的规范性、透明度还有待加强。

现阶段，业主审计的可操作性不强，像陈先生一波三折选审计机构就是这种情况。另外，法规规定得不死、不细，监管缺位，主管部门对违规物业公司的处罚不到位，一旦发现问题，业委会又无法处罚物业公司。

其实，财务问题最敏感。对于物业公司来说，财务工作做好了，品牌问题、服务质量问题就迎刃而解，行业就会越来越规范，市场竞争也会越来越公平，企业的生存空间也会因此越来越大。

振业物业刘双乐：如果业主较真审计，物业公司又多一道难题。

对于E物业公司的审计结果，觉得没法理解，如果管理处真的亏那么多，企业实力得多大才行呢？企业干嘛还在那儿撑着呢？

业主委员会做主体审计物业公司时，审计有难度，因为这种审计不是一般的效益审计，而是合规性审计，该确定哪家审计公司、审计内容、审计方法是什么都是有困难的。一个解决的方法是，行业主管部门把一部分权利下放给一些中间机构，比如协会，让他们先去调解业主和物业公司间的矛盾和纠纷，调解、协调不成，再请会计师事务所进行终极审计。

其实，物业公司还有一个财务上的麻烦，但现在也许是业主专业知识还没有达到某种程度，没有对之提出置疑。酬金制规定管理处节余的钱属全体业主的资产，但该法规得不到税法、财政部门的支持，很多物业管理企业不得不把节余的钱做成利润形式，这样一来，就得交15%的所得税，使业主的资产在无形中减少，每个企业私下都觉得这种做法不合理，但目前情况下也只能如此。将来如果业主较真起来要审计，物业公司又多了一道难题。这个问题需要行业主管部门、协会加强研究，尽早跟税务部门沟通。