物业专项维修资金增值问题浅析

物业专项维修资金的概念在1994年由深圳首次提出，并逐渐引起各方的关注。2003年国务院出台的《物业管理条例》中，开始对物业专项维修资金的管理、归属作出界定。在2007年由中华人民共和国建设部和中华人民共和国财政部发布的第165号令中，更是对专项维修资金的交存、使用、监督管理和法律责任等进行了详细的规定。国家对物业专项维修资金的重视程度可见一斑。那么，物业专项维修资金为什么会引起国家的关注呢？本文结合物业维修资金的组成特性与国家规定的资金增值方式，对物业专项维修资金的增值进行探讨、分析。

一、物业专项维修资金

物业专项维修资金是“取之于民，用之于民”的一项住房保障金，这项资金能够用于物业保修期满后物业共用部位、公共设施设备的维修和更新，保障物业的正常使用；能够为在突发事故下受到损坏的物业共用部位、公共设施设备提供及时和有效的资金保障，保障物业的安全。

为了使物业专项维修资金能够更好地维护人民群众的利益，国家将物业专项维修资金归入增值资金的类型。这是由于物业专项维修资金，是属于备用型的资金，特别是对于新建的项目，并不是时时刻刻都会用到的，而适当地进行投资增值能够抵御通货膨胀；其次，住宅专项维修资金的增值收益都会转入住宅专项维修资金滚存使用，在一定程度上能够减轻业主的压力。但是，这部分资金的增值，也并不是随意的，国家对其也有详细的规定。“物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入物业专项维修资金滚存使用。”“市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。”

在对资金进行增值时，我们也必须要明确资金的组成，以进行合理的规划。在国家发布的第165号令中，有以下规定，“售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。”“物业的业主应当按照规定交存住宅专项维修资金。”而在2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的新《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，也提到了维修资金是由两部分组成。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。其中，首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的2%，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户；日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。

二、物业专项维修资金增值运作的地区性差异分析

北京：北京地区条例规定，业主委员会负责开设住宅专项维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。北京地区住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。

杭州：浙江省颁布了新的《浙江省物业专项维修资金管理办法》，对于资金的保值增值作了具体的规定：物业专项维修资金中，当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息；存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。在保证物业专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将之用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。根据新《办法》，财政部门和房产部门积极探索并改进资金管理模式，努力在资金保值增值上做好文章，将住宅“养老金”中符合规定的部分转变储蓄形式，从而提高资金的增量。

成都：成都市在住房维修资金的管理制度上领先于全国其他地区。房产管理部门从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，大胆推进各个领域的改革创新，并在重点领域和关键环节率先突破，形成了具有成都特色的适应统筹城乡发展的新机制体制。然而对于该项资金的增值，成都市目前有40多亿元房屋专项维修资金正躺在银行睡大觉。如何让这笔资金保值增值，更好地发挥房屋“养老金”的作用？成都市住房专项维修资金监管办目前尚在探讨中。他们希冀探索一种更好的投资形式，既要保证维修资金的安全和正常使用，又要达到保值增值的效果。

三、目前物业专项维修资金理想增值组合方式分析

从以上几个城市对现有物业专项维修资金投资方式来看，操作上来说比较简单，对于投资方面的专业知识要求比较低，而收益则较为稳定，更重要的是在监管上较为直接，在一定程度上保证了资金的安全。目前来看，通常是将组合存款与国债按比例组合，也是初级阶段物业专项维修资金较为理想的组合方式。

尽管进行简单的增值可以使资金得到一定的保值，然而即使是这样也远远比不上物价的增加。在2009年11月20日深圳市统计局发布的近30年的物价指数表中不难看出，物价增速最慢的一年为3%，最快的一年为128.5%。而超过20%的年份就达到12年，超过10%的年份更加达到25年。也就是说这30年里的物价指数就有25年的复合增长率是大于10%，12年的复合增长率大于20%。换句话说，在这30年里，首年使用100元人民币所购买的商品，在第二年则需要使用110元人民币才能购得，在第十年则需要约235元人民币才能购得；而在另外的12年里，首年使用100元人民币所购买的商品，在第二年则需要使用120元人民币才能购得，在第十年则需要花费高达约515元人民币才能购得。

在享受社会快速发展所带来的便利的同时，物价上涨所带来的资金贬值同样不容忽视。所以，不难看出，现有法律规定的两种投资方式已经不能很好地体现出立法目的，尽管这是由于法律带有一定的滞后性所造成的，然而，相信随着社会的发展在法律层面终究会放开投资限制。

四、物业专项维修资金新设想

物业专项维修资金在社会上被通俗地称为“房屋养老金”。现今法律已经放开对社会保障基金增值方式并逐步得到完善，在增值方式和增值的份额上都有具体的规定，那么，物业专项维修资金的投资方式解禁也已迫在眉睫。

深圳作为改革开放的前沿城市，无论是在法律制度的制定上，还是依据法律法规所进行的执行情况，都是排在国家前列的，深圳现行的有关物业专项维修资金的管理条例，自2007年新条例实施以来，其已在一定程度上对以往的管理条例中出现的滞后性做进一步完善，以适应现今的社会，落实公民的权益。其次，在完善物业专项维修资金在增值的管理和份额的问题时，可以参照社会保障基金的相关规定，增加投资渠道，并引进有相关投资经验与知识的专业人员以后，以更好地防范投资风险，以达到在防范风险的同时增加投资收益保证公民的权益。最后，为了保证物业专项维修资金能够很好地实施，除了有赖于政府部门的监督之外，还不能忽视对相关人员进行规范的管理，以降低道德风险的发生几率。

最后，本人对于该项资金的增值谈几点看法：

在性质上与房屋专项维修资金有相同之处的社会保障基金。除了在使用对象上有所不同以外，它们同样是运用了国家权力进行监督管理，同样关乎民生权益。根据2001年公布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》，社保基金投资的范围限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，包括上市流通的证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债、金融债等有价证券；理事会直接运作的社保基金的投资范围限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作并委托社保基金托管人托管。并且规定：（一）银行存款和国债投资的比例不得低于50％。其中，银行存款的比例不得低于10％。在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50％。（二）企业债、金融债投资的比例不得高于10％。（三）证券投资基金、股票投资的比例不得高于40％。当然，此时的社保资金已经规模可观。

对于房屋专项维修资金形成初期的增值方式，在解决了房屋专项维修资金安全的前提下，注重的就是资金的保值和增值。由于目前资金采用预先归集的方式，一般5年之后才会开始使用，通货膨胀等因素造成资金的贬值和长期存放在银行中利息的收取并不相抵，因此，将该项资金整笔用于银行存款显然不再适合。用该资金购买国债等“金边债券”是一种相对安全和增值的办法。购买股票或者将该资金委托出去进行期货、外汇、股票等买卖，则风险巨大，不宜采用。

然而，以上操作仅适合于房屋专项维修资金形成初期，当房屋专项维修资金规模达到一定程度时，成立房屋专项维修资金基金将成为必然。届时，可以参考社保资金的基金管理模式进行增值管理，优势在于，将社保基金作为前车之鉴，兴其利，除其弊。有几个方面值得展望：首先，做好房屋专项维修资金的来源规划。其次，明确投资范围。开展直接投资（例如存款、债券国债、企业债、金融债），和委托业务（存款、债券、股票），同时限定债券和股票投资比例。当然，实业和产业投资作为投资发展方向。再次，完善未来发展的房屋专项维修资金基金管理制度，对基金管理人的监管制度以及相关法律制度。最后，以完善我国资本市场为前提，适当进行海外投资。利用QDII渠道进行国际资本市场投资。

对于以上四点，不再作进一步展开，毕竟这是未来，是设想。而无论采用什么方式，都是基金所有人自己（即业主大会）的决策。因此，业主们自己的素质和能力则是该资金能否安全升值的必要条件，从房屋专项维修资金形成初期开始，循序渐进，实现安全项下的资本增值是必然方向。