物业管理服务税费的再思改

总结我国三十年物业管理服务的发展历史，我们在肯定它改善人居环境，建立和谐社会，提升城市管理水平，促进经济发展等方面发挥了不可替代的作用的同时，还应当看到物业管理服务作为一个崭新的行业，在市场化的过程中，面临着要求多、给予少的观念制约以及收费率低、成本上涨快而调价难等诸多问题和困难，而加剧上述困难的还有当前对行业的歧视性税费。如何改变这个局面务必从客观的角度加以思考。

一、物业管理服务成本的税费组成（见表1）

二、歧视性的行业税费

1、不同等的税率。物业管理行业出生较晚，未能得到特别照顾，适用了“服务业”5%的营业税税率。而早已诞生的同样与民生相关的交通运输、邮电通信、建筑、文化体育等行业，其营业税税率均为3%。

2、扩大了的税基。在国家发改委、建设部一九九八年下发的《物业管理服务收费管理办法》文件中规定，物业管理服务收费可以采用包干制或酬金制。物业服务财务实践是以收定支，物业服务费用包含了公共设施设备、公共环境的保洁、公共绿化、公共秩序维护和公共照明的用水、用电、用气。由于是取之全体业主用之于公共，完全属于代收代支的行为。包干制和酬金制的区别在价格设立方式，提取和管理方式不同而已。既然是酬金制，是代收代付的本质，税务机关全额征收税费，无异扩大了税基，也增加了企业和居民的负担。

3、重复征税。在建筑行业，工程总分包抵减次分包或总包后的营业纳税额，物业管理业由于其专业复杂、社会化程度高，以及法规性的限制，实践中如消防、电梯、供电、空调设备的专项维护及保洁绿化以至秩序维护服务等委托具有相应资质或分包专业运营的企业承揽。目前税务部门对物业服务业企业的收入是全额征收营业税的，上述的各种专业分包，包括法规性的技术外包，都没有其他行业所享有的相互抵扣或以差额征收的政策优惠。

4、在许多地方政府出台的物业管理服务的政府指导价中，包含了物业场所中的公共用电、公共用水、公共用气和供暖，因而出现两个不合理。一是这部分能源耗损属于企业负责，由于属于企业行为，就适用商业价，而不能享受居民的价格优惠；二是因为是物业服务企业的经营性收入，不能代收代付，自然就增加了一个营业税及附加税费的支出。

物业管理是中国社会主义市场经济起步形成并达到一定规模后的行业，在国家的民生中重要性显现较晚、较弱，尽管行业频频呼吁，但一直未能引起政界的高度重视。这种不重视的结果转化为歧视的效能，因而它加剧了物业管理企业的困难，也从而转嫁和增加了民众的负担，它反映的不公平像病菌一样是面向一个社会层面。

三、滞后的政府价格指导

我国物业管理收费是参照香港形成的。1996年至2002年中央到各地陆续出台政府指导价，政府指导价也在2004年出现了首次调整。之后直到2010年以来只有在个别地方做了调整。而这些调整往往只是对现状进行局部调整，如广州市2010年出台的穗价101号文指导价格规定，2010年8月份以后签订的合同有效，言下之意前面的我不管了，把历史的责任一推了之。自从有政府指导价以来，CPI的涨幅就多年递增高达3-5%，人工成本翻两番以上，材料成本也是两倍以上。相对物业管理服务费的政府指导价调整额度、频度形成一个在跑、一个在爬的现状。虽然当前的物业管理行业的发展趋于成熟，但作为企业的运营无法适当的降低成本，相反却影响行业服务的人事不稳定、质量整体下滑、投诉率不断上升。现阶段的市场价格是在计划经济的基础上转化的，计划经济的基础观念、模式、步伐始终影响市场经济的进程和实施，影响物业管理行业的理性发展。

四、税费改革的构思

1、比照交通运输业、邮电通信业、建筑业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调整为3%的税率。

2、属酬金制的按酬金收入缴纳营业税，其余免税；属承包制的，比照旅游业和广告代理业以扣除代理环节费用后的余额为营业收入计征营业税税基的做法，对物业服务企业的收入扣除支付给其他专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、绿化养护、外墙清洁等外包项目支出后的余额征税，以体现合理税基，避免重复征税。

3、对住宅小区内公共部位和共用设施设备的用水用电按照居民生活用水用电价格标准执行。

4、加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制，对于实行政府指导价的物业，应通过科学测算经营成本制定合理的指导价，并建立随经营成本上升适时调整指导价格的机制。对实行市场指导价的物业类型，应建立物业服务费正常调整机制。

借解决国民经济分配格局调整之力，给物业管理行业以公平之果。三十年以前由国家、由单位提供住房，承担维修、服务的计划经济思维与惯性一直在影响物业管理服务市场的运作与规范。三十年的住房制度改革实践，不交钱、少交钱，群体性的抵制缴交物业管理服务费，低交费要求高服务的现象逐步在减少。而行业就业人群的低收入和不合理的收入已随着国民经济分配格局的调整进入了国家给低收入人群的收入倍增计划给行业带来了福音。我们祈望国民经济分配格局调整将不是停留在企业为员工涨工资、增福利，而是在和谐社会的环境享受公平之果。◇

作者单位：广东宏德科技物业管理有限公司