泉州多家物业服务企业抛盘启示

自2010年8月21日凌晨起，泉州南丰新城，这座昔日被冠以“泉州小香港”并荣获过全国物业管理示范小区的物业管理项目，处于“真空”状态。据小区里业主反映，小区物业服务企业撤走后，小区内就经常出现电动车被盗、垃圾成堆无人清扫的现象，这让小区部分居民不太习惯。面对小区没有物业服务公司的现状，小区业主深感无奈，卫生状况差不说，最担心的还是小区的安全问题。步南丰新城小区后尘，泉州市区多个楼盘的数家物业服务公司也主动提出撤出所管辖的小区。经分析，出现这种现象最直接的原因就是物业服务费收费标准偏低，多年未进行适当的物业服务价格调整，致使物业服务公司收支不能平衡，甚至陷进入不敷出的困难境地，导致物业服务企业选择主动放弃，撤出所管理的小区。

泉州出现的多起物业服务价格偏低导致抛盘的问题留给我们一些启示，也让笔者产生了一些思考。

重视市场法则，服务费标准与市场接轨

物业服务费是维系业主与物业服务企业服务关系的纽带，牵涉着业主与物业管理单位的利益博弈。物业服务费是物业服务企业的基础资金，它关系到物业服务企业的正常运行，关系到物业服务企业的生存。物业管理作为劳动密集型的微利行业，面临着日益加剧的通货膨胀、CPI指数逐年上升、物业服务成本刚性增长、人力资源成本不断提高等严峻形势。而物业服务收费标准却多年原地踏步，较低的物业费收费标准长期困扰物业服务企业，加剧了物业服务企业的压力，众多物业服务企业的生存受到了考验。

物业服务费不能适时进行调整，已经成为制约物业管理行业生存发展的瓶颈。为促进物业管理行业的健康发展，笔者以为业主从维护自身利益的角度出发应该参照每年的物价上涨指数允许物业服务企业适当上调物业费标准，推动物业服务费的收费标准与市场逐步接轨。

引导消费者更新观念

随着城市化进程的不断加快，物业服务的覆盖面也在不断扩大，但由于长期以来很多业主花钱购买物业服务的观念尚未形成。

物业服务牵涉千家万户，关系到物业小区的安全，维系着社会的和谐与稳定，小区的物业服务是一个连续、有机并集服务与管理于一体的服务过程，而物业服务是需要一定的成本作为支撑的。要做好物业服务，业主就要缴付一定的物业服务费用。物业管理相关主管部门、新闻媒体有责任加大宣传力度，引导业主的物业服务消费意识，为物业管理行业的发展创造良好的外部环境。

加强物业管理行业法制建设

近期颁布施行的《福建省物业服务收费管理办法》(下简称《办法》)给物业服务企业相关服务费的提升应该如何进行操作提供了相关的法律依据，《办法》对牵涉到广大业主与物业服务企业的物业服务收费等相关问题进行法规化的明析与界定，对物业服务费的收取、调整做了明确的规定，进一步完善了质价相符的物业服务收费政策。但仅有相关的法规与办法是不够的，还要对物业服务收费相关问题制定操作性较强的实施细则，加强物业服务收费标准适时调整的透明度，让业主明白消费，使物业服务企业心安理得的获取劳动所带来的经营成果。此外，行业主管部门应营造学法、懂法、用法的氛围，培养物业事务参与主体的法律意识，加大物业管理行业相关法律、法规和物业管理知识的宣传力度，提高全社会的依法办事意识。

新闻媒体加强正面宣传与引导

信息化时代，新闻媒体在引导社会舆论、树立良好风气等方面发挥着举足轻重的作用，理应客观的对社会事件与新闻进行报道。但一些媒体为吸引观众眼球，引起轰动效应，往往在相关物业管理纠纷事件的报道上，停留在报道事件发生的表面，没有对相关事件发生的原因进行分析，在部分纠纷事件的报道上有失偏颇，把物业服务企业推上风口浪尖，成为不明真像的群众口诛笔伐的对象。

新闻媒体应有职业的正义感，站在客观的立场，不带感情色彩，多角度反映问题，减少对物业管理行业的负面报道，同时对管理规范、服务专业的物业服务公司进行正面的宣传，使业主和群众充分认识和了解物业管理行业，为构建和谐社区、稳定社会发挥积极作用。

企业要不断提高物业服务水平

物业服务收费标准的调整与提高不应是一厢情愿的主张，而应是业主与物业服务企业都能接受的一种市场行为。市场经济的最高原则就是等价交换，有什么样的服务就要有什么样的收费标准，物业服务收费标准的提升除了考虑物价指数的上升外，还应该从质价相符上来体现。“要提待遇，你要有作为”，物业服务企业必须对照与业主签订的服务合同、对照收费与服务标准进行反思，服务是否到位，是否真正做到了质价相符？

因此，物业服务企业也要搞好自身建设，虚心接受业主的批评与良好的建议，加强与业主的沟通与交流，不断提高服务人员的素质与技能、规范经营行为、提升服务质量，让物业服务与收费标准成正比，使业主真正感到物有所值，感受到物业管理单位的付出，认识到服务成本提高的必要性。这样，双方自然可以坐下来通过平等的协商、坦诚地交流，按照市场经济等价交换的规律给物业服务费一个合理的定价。

加大对房地产项目的质量监管

实践证明，物业管理过程中的大量纠纷来自于物业的质量问题，物业质量问题成为物业管理纠纷的导火线。物业管理作为房地产售后的环节，与房地产开发建设的各个环节紧密联系、不可分割，房地产在开发建设的过程中，质量监督与管理的环节出现问题，产生的后遗症往往给物业管理单位带来无尽的纠纷，房屋质量问题所产生的纠纷使物业服务企业背负沉重的负担，也给适时调整物业服务费标准设置了鸿沟。因此，建设与房地产行政主管部门应从源头抓起，加大对新建和再建项目的房地产项目质量监管，严格竣工验收的质量控制，减少因开发建设遗留问题给物业管理行业带来的不利影响。

同时，物业管理行政主管部门也应严格执行物业服务企业准入制度，规范招投标和接管、撤离物业小区行为，整顿物业市场秩序，规范物业服务企业行为，加强物业管理市场的优胜劣汰。只有物业服务工作得到了业主的认可，物业服务企业提高物业费的诉求才能得到业主的理解与支持。否则，与业主缺少有效沟通或矛盾与纠纷不断的小区，提高物业服务费的难度是非常大的。◇

作者单位：泉州市远宏物业管理有限公司

编辑：谢罗群