逄铭新：直面危机 迎接挑战

物业服务企业面对当前房地产形势的对策分析

2008年以来，我国房地产行业出现了消费者观望气氛浓厚、购房意愿降低以及市场交易价跌量缩的状况。作为与房地产市场有着密切关系的物业管理行业，也由于房地产行业的持续不景气受到了一定影响。下面，笔者就结合房地产行业当前的形势分析物业管理行业当前所受的影响，并分析行业的应对措施。

物业管理行业所受影响

一是物业服务企业的拓展计划受阻。

物业管理行业是乘坐中国经济以及房地产行业的快速列车而发展起来的，是房地产行业繁荣的直接受益者。从2004到2007年，我国房地产行业高速发展，由于新竣工楼盘和项目不断增加，物业管理行业也得到了蓬勃发展，管理面积和从业人员数量不断增加。可以说，房地产行业的繁荣期也使物业管理行业进入了高速发展期，行业内部也涌现出了一批知名的品牌企业。

由于物业服务企业对规模效益追求的迫切性，许多企业都结合市场发展状况制定了企业发展战略目标，每年都制定出市场拓展计划，努力使企业在现有规模的基础上，不断扩大管理面积。但是由于房地产市场成交量持续低迷，许多开发商已经放缓了开发步伐，仅青岛地区2008年1至8月份房屋销售量就比去年同期降低了20余个百分点。许多开发项目，尤其是一些大型楼盘，已开始采取分期开发或暂缓开发等措施。这势必影响到一些物业服务企业的拓展计划，物业管理市场的增量将减少，物业服务的扩张速度将会降低。

二是刚刚中标的物业服务企业遭遇到开发商对服务费价格的下调。

由于房地产市场不景气，房屋成交量萎缩，一些开发商采取了一些促销措施。措施之一就是降低前期服务收费价格，使前期物业服务的利润更加微薄。开发商希望通过降低物业服务费价格的方式，来提高公众对购买住房的热情，达到刺激消费者购房的目的。事实上，这一措施并不能给开发商带来预期中的热销场面，反而对物业服务企业对该项目的服务质量以及企业发展带来极大的负面影响。而许多企业为了生存或扩大管理面积，反而不得不接受比之前更低的物业服务费价格。笔者甚至见到一些开发商为了促销，甚至打出“送3年物业费”的承诺以吸引购房者。此种承诺在业主入住后若不能兑现，势必成为业主、物业服务企业与开发商三方矛盾的导火索。

三是已开始实施前期物业服务的企业由于房屋销售量下降，现有的收费可能入不敷出。

由于公众对住房购买欲望不高，大多有购房需求的消费者持币观望，这就使得一些已经开始实施前期物业服务的企业受到入住率不高的影响，空置房费用也会由于开发企业遭遇同样的原因，资金链紧张，资金出现短缺，没有按照规定缴纳空置房费用等诸多因素的影响，从而导致项目经营难以维系。这些项目，已经成为现阶段物业服务企业口中的鸡肋，实之无味，弃之可惜！虽然我们相信这种现状持续时间不会太长，但对利润空间原本就十分有限的物业管理行业也将带来比较严重的影响。

四是一些依靠开发商补贴的依附型物业服务企业可能面临“断奶”。

当前，建管不分型的物业服务企业在我国仍然占有相当比例，他们每年都要从开发商手中领取一定量的补贴。但是，在当前房地产行业销售持续低迷、开发商资金链高度绷紧的情况下，一些开发商可能自顾不暇，取消对物业服务企业的补贴，一些物业服务在上调物业服务费困难的情况下，企业的经营可能更加困难。

调整战略积极应对

笔者认为，现阶段我国经济增长速度放缓，房地产市场进入调整期，物业管理行业受房地产行业整体形势的影响，市场拓展和经营可能会遇到一定的困难。作为物业服务企业，要敢于面对，认真思索，化解出现在我们面前的苦难。

一、分析总结，提高服务质量。

在现阶段下，物业服务企业首先要做的是分析总结，从自身寻找突破。分析企业制定的战略目标，是否符合市场发展规律，适应市场。

当前，一些物业服务企业急于获取利润，增加收入，不断地甚至是盲目地扩大服务规模，由于项目规模增长较快，没有切实考虑企业自身的承受能力，员工培训学习制度没有有效落实，也没有培养自己的后备干部，致使一些新拓展的项目在质量和管理等方面的水平明显降低。因此，物业服务企业应当借此机会对企业内部管理等各方面进行剖析，总结分析企业走过的路程，查找企业存在的问题，并逐步予以解决，提高自身的管理水平，稳固已经占有的市场和管理项目。在目前的形势下，调整战略，放缓市场拓展推进计划，总结反思，提升企业服务质量，要比盲目的去争取一些利润比较微薄的项目可能更有利于企业的长远发展。

二、实施分区管理制度，提高管理效率。

在现阶段下，以及在今后的管理服务中，实施分区管理制度，也不失为一种控制成本，提高管理效益的有效方法。

企业可以先从一些较远区域的单个项目中脱离出来，同时对一些较为集中的项目实施统一的大项目管理体制，使管理层次减少一级，由一个负责人管理调配该辖区的所有项目，并使区域里的资源获得共享。不但企业的经营成本得以降低，更使企业在管理方面提高效率，从而达到管理出效益的目的。

三、苦练内功，补充相关政策法规知识。

在外拓市场面临困难的情况下，笔者认为物业服务企业必须把已有的项目做好，巩固当前市场。而要做到这一点，物业服务企业必须苦炼内功，补充学习相关政策法规知识，避免出现法律纠纷，维护好社区的和谐以及业主的关系。

因此，笔者认为，物业服务企业尤其要利用这段时间对员工进行行业相关政策法规方面的培训，并以此来指导物业服务工作。这样可以少走弯路，避免发生一些矛盾和纠纷。如近期一些城市发生高空抛物致人伤亡事件，在事故区域服务的物业服务企业也由此被受害者家属告上法庭，而且法院做出的判决大多于物业服务企业不利。因为按照我国《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”如果熟知一些与物业服务有关的法律规定，先不去确认物业服务从业人员到底是服务人还是管理人，我们只要把服务做在前面，防患于未然，一些意外事故就能避免。一旦走上法庭，对事故双方来讲，实质上都没有赢家。

四、地方行业管理部门应加大服务力度。

物业管理行业行政管理部门要加大对企业的服务力度，要到一线主动为企业排忧解难，帮助企业查找和排解问题，提出建议，帮助企业认识当前形势。组织好专题调研，开展优秀企业、品牌建设企业经验交流，增强企业战胜困难的信心和勇气。同时，行业管理部门还要对个别开发商损害物业服务企业利益的行为，做针对性的市场管理检查、督察，并对开发商恶意降低前期物业服务费的行为进行干预，维护物业管理行业的整体利益。

总之，房地产行业当前的形势势必会影响到物业管理行业的发展，但是，物业服务企业只要坚定信心，积极采取措施，经过市场的磨练和暴风骤雨的洗礼，不但能够顺利度过难关，而且还可以更加健康地成长。◇

作者单位：青岛市物业管理办公室

编辑：谢罗群