结构调整和市场体制创新

毋庸讳言，物业管理行业面临着三十年来最大的市场价格压力，而且这种压力正在不断地传导，对物业管理市场现有秩序的破坏性作用已经非常明显。从情感上讲，我们有无数条理由拒绝和抵制这些破坏性因素的出现。但是，理智告诉我们，在事实已经成立和存在的情况下，我们必须冷静思考破坏性因素对市场的深层意义，有必要花费更多的精力和时间去研究和探讨对市场发展带来的有益推动和改变作用。只有这样，对市场的观察才是多侧面全方位的，采取的应对措施，才有可能不仅有利于现在，更是着眼于长久和服从于未来。

市场的走势是严酷的，而我们的应对态度也必须是严峻的和实事求是的。毕竟我们的认识和对策对未来的结果有着决定性意义。那么，目前我们所经历的痛苦磨砺的积极意义和作用究竟何在呢？

一是重塑市场定位、优化分工

不难发现，城市物业的市场价值是以核心区域和不同地段的所谓的“商圈”为辐射半径，其物业市场价值以梯形结构状态依次递减。北京和上海就是最典型的城市。北京二环内是无可争辩的核心区域，区域内的物业市场价格是渐次形成的五环、六环所无法望其项背的。上海同样如此，以前上海有“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的说法。当浦东以为目标金融中心为发展目标拔地而起的时候，其物业的市场价值犹如丑小鸭在一夜之间变成了美丽的白天鹅。

城市中不同区域、不同功能、不同档次的物业，对物业服务的需求当然有所区别。物业管理参与当代城市管理服务，必须与城市物业不同对象相对应、相匹配。物业管理行业实行的资质管理，对一级、二级、三级等不同资质企业行为能力和行为范围做出不同的规范，目的之一就是使物业管理行业与城市的物业不同层次结构相适应、相匹配，也就说，当市场上有不同市场价值和不同服务需求的物业，就有不同资质和不同服务管理能力的物业服务企业职位提供服务。物业服务企业在不断提供服务的过程中，也是市场对物业服务企业不断进行选择的过程，在这个过程中，市场逐步完成了对物业服务企业的市场定位和市场分工。从而使市场需求和服务供给始终保持相对平衡的状态。

物业市场价值与物业管理费之间构成了正比函数关系。物业市场价值越高，则物业管理费也越高。市场物业管理费包含两层意义，一是体现了对物业养护和管理成本，二是体现了业主作为物业拥有人对物业服务的消费能力和享受物业服务的消费水平。因此，我们得出结论，物业管理费在本质意义上属于物业市场价值的一部分，是物业市场价值的折射和体现。浏览当今市场，高档物业的管理费是明显高出一截。现在，这部高档物业的管理权大部分被一级资质企业享有。部分一级资质企业撤离一些管理项目，主要是些低端的低收费的项目。一级企业本从这部分市场中溢出，不管是主动的还是被动的，用市场的标准衡量是比较合理的，说明市场对企业定位和分工的强制作用愈加突现。

二是有利于市场竞争局面的形成

市场就是给市场主体的企业进行竞技比赛的场所。价值规律是商品生产和商品交换的基本规律，虽然市场表现形式各异，但价值规律是绝对存在的。

物业管理行业现在尚未经历过这样的局面，但是，其他行业已经给我们进行了一次又一次的“彩排”和示范表演。当年彩电行业惨烈的市场价格竞争，微波炉行业惨烈的市场价格竞争，我们一是直观地看到市场竞争的残酷性，同时也能看到，市场竞争带来的是市场原有的格局的分化，是市场各种要素的重新排列组合。在这样惨烈的市场竞争中，价格手段无疑是企业夺取市场要素和市场资源谋求发展的夺命武器和制胜手段。然而，市场价格竞争产生的市场和社会意义远不止于此，当我们走进大型超市的时候，就会看到“货比三家，为您省钱”的广告词，直截了当地公开宣示企业可以向消费者提供“物美价廉”的商品。而所有的消费者最想得到的就是市场为他们提供“物美价廉”的商品和服务。“物美价廉”不仅迎合满足了消费者的消费意愿，更主要的是企业和消费者，市场需求和市场供给市场和社会价值链的完美统一和趋合。这样的市场道理和市场逻辑适应于所有行业，物业管理行业当然也不例外。

具体结合到物业管理市场，我认为在以下几个主要方面会给物业管理市场带来积极的正作用：

一是改变部分企业的“遗传基因”，给企业“造”更多“市场的血液”。物业管理市场是房地产市场的下游产业，所以，很多物业服务企业与房地产市场有着直接的“血缘”关系，这些企业应当算作行业中的“富二代”。在看到这些企业对市场的贡献的同时，也应当看到这种市场资源分配方式实际上已经构成对市场服务和管理费的垄断。

其次是克服市场管理同质化现象，市场管理项目换手率不高的问题。市场上“出现一级企业退出，二三级企业进入”的现象，除大家分析的市场价格原因之外，笔者认为肯定还有其它的市场原因，其中服务管理同质化可能就是其中重要的一条。当市场一级资质企业和二、三级资质企业提供的服务出现同质化的时候，业主必然优先选择市场价格低的服务。

一级资质企业除了相互之间进行竞争之外，还面临二、三级资质企业的市场竞争。客观来说，二、三级资质企业的市场进取意识、危机意识和市场竞争意识总体要比一级资质企业更强烈些，也因此对他们的威胁更大。一般来讲，市场上的一级资质企业有更强的能力为市场提供最好的服务。但是，客观能力和主观意愿能否一致，则需另当别论。我们必须清楚，物业管理市场竞争的不是资质，决定胜负的根本因素是市场服务能力和管理能力；业主的选项不完全是资质，服务才是业主最关心的和认可的。我们不能匆忙给“一级企业退出，二、三级企业进入”现象下结论，这里包含的市场内容实在太多。同时，我们千万不要低估业主对服务水平的识辨能力，忽略业主接受服务、享受消费的愿望和追求的能力。

三是能促进行业创新

不能因为物业管理市场出现了价格问题，就简单理解为发生了市场危机。但话说回来，虽然没有发生物业管理市场危机，我们在思想上也必须把眼前遇到的困难当成危机来对待。经验告诉我们，市场危机到来的时候，也是行业进行回顾和反思，进行行业调整和行业创新的最好时机。

1.促进物业管理体制创新。体制是物业管理市场的载体。30年的发展后，通过对业内问题的分析，大致可以看出行业存在的体制病和行业对创新体制的迫切要求。主要是：政府主管部门、企业和业主委员会的平衡运作机制，市场资源分配机制，市场定价和价格调整机制，市场监督与考核机制，创优和评比机制等等，无不期待市场体制创新，市场理论和实践创新得到实现，市场长期存在的问题无不需要通过市场体制创新，市场理论和实践创新来逐步解决和消化。

2.促进行业法规和政策创新。行业法律和法规是用以规范行业行为规范的，但是，物业管理行业的法律法规都是对以往的市场经验和市场行为的总结和概括，在丰富多彩和剧烈变化的市场面前，物业管理行业的法律法规总是显得步履蹒跚，具有滞后性和不适应性。当市场出现较大幅度变化时，正是市场创新探索活动最活跃之际，这些市场探索活动不仅为行业法律法规的完善和修改奠定了坚实的市场实践基础，而且也是行业和企业对法律法规创新期待最为殷切的时候。

3.物业服务企业的服务管理创新。对此，很多企业不仅做了大胆的尝试和探索，我要补充的是，当前物业管理行业当务之急是促进企业市场品牌建设和市场品牌的形成。纵观物业管理市场，叫得很响的物业服务企业有几家？即使有些知名物业服务企业，也多是得益于母体开发公司的扶持和品牌影响力。因此，物业管理市场比以往任何时候都需要树立企业品牌，需要培育无形资产。品牌不仅是企业立于不败之地的“定海神针”，而且是物业管理行业发展的需要，是物业管理行业经济价值和社会价值的标示。

不断实现物业管理行业结构调整和服务管理体制创新，是物业管理市场不断发展、不断完善的内在要求，是物业管理市场按照其自身规律不断前行的必然结果。如果物业管理行业能够抓住市场变化的机遇，积极谨慎地进行市场结构调整和市场体制创新，谁能否认这不是市场自救最好的办法和最有效的措施呢？

这过程虽然是痛苦的，然而，任何生命的发育和完善都不可避免地要经历痛苦的蜕变过程，这一切对于相对稚嫩的物业管理行业来说或许仅仅是个开始。◇

作者系盛孚物业管理有限公司

董事长兼总经理

编辑：王玉洁