基于AHP的物业管理企业干部素质测评指标体系研究

人才素质测评能为企业甄别、选拔、培养和配置人才等人力资源管理和开发工作提供富有价值的参考信息，同时为员工个人的发展提供指导，从而做到人岗匹配，人尽其才。素质测评指标反映了被测对象某一方面的特征状态，而素质测评指标体系则是由特定组合、相互独立又具有一定联系的测评指标组成，反应了被测对象有代表性的各个方面的特征状态，素质测评指标体系的研究是实施人才素质测评的基础，也是关键。

在当前整个物业管理行业大力推行职业资格制度——物业管理师制度的背景之下，对物业管理企业干部，即物业管理企业中各部门、各管理处正副经理或主任进行人才素质测评，意义重大。物业管理企业干部是物业管理企业决策层的左右手，具有承上启下的特殊功能，物业管理企业的经营能否取得成功，很大程度上取决于企业干部的素质和能力。笔者2006年4月至2006年9月在对上海陆家嘴物业管理有限公司实地调研的基础上，利用AHP方法（层次分析法），建立了物业管理企业干部素质测评指标体系，并为一级、二级指标确定了权重。

一、素质测评指标体系的构建程序

素质测评指标体系的构建不是一蹴而就的，需要按一定程序进行，并进行不断的修正和检验。本文为了保证所设计的指标体系的科学性和实用性，在遵循指标体系设计原则，即系统性原则、重点突出原则、可操作性原则、简明性、层次性等原则的基础上，确定了企业中层管理者素质测评指标体系构建的程序，如图1所示。

在图1中，测评指标体系的构建程序由4个具体环节组成：

1.通过访谈、工作分析确定初始测评指标。上海陆家嘴物业管理有限公司的人才素质测评工作中，先后走访了公司的100多个管理处，对公司职能部门及管理处干部进行访谈，并分析干部职位说明书，在访谈及工作分析的基础上，结合我国物业管理企业的现状，采用国内外对管理工作的分析方法——标题式论述法，从特殊到一般，通过分析得出企业干部素质测评的初始指标；

2.通过相关理论依据确定初始测评指标体系。基于上一步得到的初始测评指标，采用理论验证法，借鉴国内外干部素质测评的研究成果及相关学科的理论支持，如管理学、心理学、组织行为学等，对初始指标进行理论上的验证和修正，建立初始测评指标体系；

3.通过专家调查与统计分析建立最终指标体系。在初始测评指标体系的基础上，采取问卷的方式，设计“物业管理企业干部素质测评指标调查问卷”，对公司干部及相关专家进行问卷调查，通过统计分析，对初始测评指标体系进行修正；

4.结果反馈及调整。为了保证测评指标体系的科学性和实用性，通过调查统计分析，对初始测评指标体系修订后，再次走访各管理处,对修订后的测评指标体系进行反馈，听取合理化建议，构建最终的物业管理企业干部素质测评指标体系。

二、指标体系的最终构建

物业管理企业干部素质测评指标体系分为两级指标，其中一级指标包括品性结构、能力结构、智体结构及绩效结构共4项指标，在各一级指标下又设共47项二级指标。

对于各指标要素的重要程度，笔者共调查了陆家嘴物业管理有限公司干部152人，测评指标要素为封闭式问题，要求调查者对每一个指标要素的重要性程度进行评价，按照一般的做法，每个度量项目采用5级分值，在统计分析时，“非常重要”计5分，“重要”计4分，依次类推，“不重要”计1分。同时，对问卷调查得到的数据进行统计处理，计算各个指标重要度的集中度（平均值）、离散度（标准差）、变异系数、置信区间上下限等，详见表1。

根据上述统计的结果可以得知，政策理解、纪律性、民主性、管理风格、以身作则和其他指标相比处于不同的类别(分析结果见图2),属于重要性系数平均值较低的指标，所以可以剔除这些因素；其他指标的重要程度平均值均高于4.04，可以说明被调查者都认为这些指标是重要的，因而可以作为正式的评价指标。协调度均不大于0.319，说明调查结果具有较高的紧密性,即调研结果较为集中。在显著性水平为0.05的情况下,置信区间的下限都大于4，说明指标的可信度满足要求。

其他一级指标下的二级指标的筛选可采用同样方法。经过统计筛选，确定27项指标为物业管理企业素质测评指标，并最终形成物业管理企业干部素质测评指标体系框架，如表2所示。

三、指标权重的设定

指标权重是指测评指标在测评体系中的重要性或测评指标在总分中所应占的比重，其数量表示即为权数。本文采用层次分析法设定指标权重，其具体步骤如图2所示。

在对物业管理企业干部素质测评指标权重的设置中，笔者采用问卷调查法调查了陆家嘴物业管理有限公司高层管理人员，按照因素比较规则综合构造判断矩阵，采用层次分析法中的求和法对各指标权重进行了计算(具体计算略)，并进行了一致性检验。经检验，结果具有一致性，得到各指标的最终权重，如表3所示。

人才素质测评是一个系统性的工作，本文对素质测评的指标体系的设计，可以为甄选与招聘、培训与评价中层管理者提供了一个指导框架。当然，本文仅仅是从一个角度探讨素质测评模型，尚需素质测评标准、测评方法及素质的综合评价等方面的内容进行进一步的探讨。

作者单位：上海陆家嘴物业管理有限公司人力资源部

◇编辑：杨萌

链接：美国物业管理职业经理制度简介

全美物业管理协会在职业教育方面为三种资质的培训认定，即ARM（AccreditiedResidentialMananger）合格的楼宇经理；CPM（CertifiedProPertyManager）注册物业管理经理：AMO（AccreditiedManagementOrganizition）合格的管理公司。

ARM（合格楼宇经理），主要针对的是管理专门居住物业：常规或受补助的公寓、私房屋主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭园，并且主要负责场所管理的管理者。

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AMO（合格的管理公司），主要针对的是房地产管理公司，或是房地产公司中物业管理部门。

全美物业管理协会（IREM）的注册物业管理经理CPM是IREM授予房地产管理领域的杰出专业人员的。CPM职衔是成为高资格的专业人士的重要标志。

一、若想成为一个CPM，先要成为CPM的候选人。CPM候选人的条件：

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4.持有房地产许可并提交复印件，没有许可的要提交为什么未被要求持有的原因。

5.同意授权物业经理职业道德规程。

6.取得当地IREM分会的同意。一经批准成为CPM候选人。候选人可以在最短一年和最长十年内达到所有要求并被批准成为CPM成员。

二、CPM的注册。

成功地注册为一个CPM，必须达到IREM的要求，IREM采取计算分数的方法来注册CPM。IREM要求成为CPM总共需要260分：其中，160分为规定分，100分为可选分。并还应满足其他要求。以下是IREM为取得CPM的候选人提供必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面：

1.经过IREM物业管理培训教育，可取得30规定分；

2.取得CPM证书考试合格，考试分数：30规定分；

3.撰写一份物业管理计划的论文，此项为20规定分；

4.道德考评，20规定分；

5.职业经历要求，60规定分；

6.正规大学教育（90可选分）；

7.其他继续教育（等于100可选分）；

8.其他职衔（20可选分）。

(摘自大中华物业管理网)