能否换一种方法--北京美丽园小区被摘牌的思考

编者按：2006年4月，北京市海淀区美丽园小区没有通过“北京市优秀管理居住小区”复验，小区部分业主打出条幅──“业委会要为小区被‘摘牌’担责必须引咎辞职”。《都市文化报》2006年6月29日刊载一篇文章，报道了南京市海明珠花园业主弹劾业主委员会事件。

业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体。目前，在物业管理实践中，业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生，这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致，有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。

业主委员会作为小区公共财产共有人──全体业主的代表，他们的职责是维护全体业主的利益。也正是因此，业主委员会才被授予了管理小区公共财产的权力。然而海明珠花园业主委员会在行使权力时，却将业主授予的权力异化为寻租的强制力，将自己服务职能异化为游离于公共利益之外的“个人利益”。显然，对于海明珠花园的业主委员会而言，他们缺乏的不仅仅是“公共服务精神”，他们更需要补上一堂课──如何具备正确的权力理念，使权力能够更充分地体现民意。当然，在现实社会中，需要“补课”的不仅仅是他们。对北京市美丽园小区的业委会而言，则反映出其工作的欠缺，欠缺对自身工作的深入、欠缺对物业管理工作的理解、欠缺一种理性和科学的工作方法。

美丽园小区被“摘牌”引发矛盾的事件和海明珠花园弹劾事件，给我们带来诸多启示与思考。本栏目特别组织相关稿件，分别从业主委员会本身、物业管理企业和物业管理消费观等角度，对于相关问题给予解读。

事件链接：2006年4月，北京市海淀区美丽园小区没有通过“北京市优秀管理居住小区”复验，部分业主将责任直指业主委员会，并在小区西门内挂了一条四、五米长的红色条幅，上面写着：“业委会要为小区被‘摘牌’担责，必须引咎辞职”。

挂条幅的业主认为业委会没有经过全体业主大会表决就提交了“不同意小区通过复验”的评价书，使小区丧失复验资格，是对广大业主利益的损害。

业主委员会人员则表示，小区办的复验工作要求业委会提供评价书，不需要召开业主大会。且美丽园的物业管理公司没有向业委会提供符合“优秀小区”条件的配套服务、年度预算报告等相关材料，物业管理公司应对此承担主要责任。

北京美丽园小区被北京市建委取消了“北京市优秀管理居住小区”称号，这是一个令人遗憾的结果，但决不是一个必然的结果。随后小区内又出现了业委会必须引咎辞职的横幅，业主之间闹起来了。在美丽园论坛上的业主留言，观点相左，争论激烈，矛盾在升级。如果业主委员会、物业管理公司、广大业主能够坚持团结合作、相互尊重、宽容善待、和谐相处的理念，换一种方法来解决问题，或许这一切均可避免。

一个小区的光荣称号是物业管理公司和业主委员会共同努力的结果；而光荣称号的失去，不管对物业管理公司还是对业主委员会和全体业主而言，都是重大的损失。

从物业管理公司来说，如果对业主委员会提出的要求加以认真研究，努力改进，就很容易避免这种局面出现。何况对物业分户产权情况、公共设施设备运行保养收益情况、收费情况、年度预算决算等等情况的通报，物业管理企业是应该也能够做到的。既然愿意在小区服务，就要努力工作，对得起全体业主的信任和托付，最主要的是对得起这个企业，对得起企业的全体员工。一个小区荣誉的得来是不容易的，应该小心呵护，但也许因为些许的懈怠，莫名的怄气，而使荣誉丧失，这样做得不偿失。对于管理美丽园的公司来说，现在该何去何从呢？是继续憋气和业主委员会对着干，还是努力和业主委员会沟通，改进工作，把挫折作为前进的动力。毫无疑问，后者才是正确选择。在美丽园，物业管理公司最应该注意的是现在小区业主和业主委员会产生矛盾的时候，千万不能再轧上一脚起反作用，应该从中斡旋，做好协调工作，让全体业主、业主委员会和物业管理公司紧紧团结起来，共同努力，重塑辉煌。

从业主委员会来说，在美丽园摘牌事件上，做事欠思量，太草率。业主委员会和物业管理公司是什么关系呢？是为建设和谐小区携手共进的伙伴关系。业主委员会对物业管理公司既要监督，又要帮助；既要教育，又要关心。要监督物业管理公司履行合同的情况；要帮助物业管理公司提高服务质量、获得荣誉；要教育物业管理公司加强工作责任心，充分尊重业主委员会，该商量的就要商量，该请示的就要请示，该汇报的就要汇报；要关心物业管理公司的疾苦，理解他们的苦衷。我们小区有保安被打了，业主委员会马上给他送去了慰问金，并配合居委会、派出所认真严肃处理肇事人，赢得了物业管理公司真心的感谢和尊重。如果业主委员会对物业管理公司随时随地加强监督，注重沟通，对他们晓之以理，动之以情，我想物业管理企业是不会和业主委员会对着干的。当物业管理公司改进了服务，业委会还应该给予恰当的评价，鼓励他们更努力地做好工作。同时，业主委员会也不会陷入斗争的漩涡中而不能自拔。

我们琴枫苑业主委员会成立七年来，和物业管理公司紧密团结、共同努力，妥善解决了小区学龄儿童就读实验小学的问题；向供电局讨回了开发商半年都无法讨回的电表押表费6万多元；为后期400多户业主讨回了多付的12万多元购房款；在房屋全部售出以后开发商又投资16万元安装了小区周界报警系统，投资50万改造了路灯；争取了镇政府的支持拨款15000元，加上自行投入13800元，在小区东西入口安装了监控摄录装置。这一切都是我们双方携手共同完成的。我们的目标是一致的——让小区变得更美好。在这样的目标下，一切矛盾都会化解于无形，用不着通过上级主管部门，也用不着通过法院，我们合作得非常愉快。根据几年来物价涨幅与最低工资标准提高的幅度，业主代表大会又通过了决议，2006年物业管理费提高了12%，因为我们觉得要维护全体业主的权益，也应该维护物业管理公司的权益，我们决不能让物业管理企业亏本为我们服务。

人非圣贤，孰能无过。矛盾发生时，就需要一点宽容，记得我们当地的电信公司没通过业主委员会，就和个别业主联系在琴枫苑的标志性建筑上建了一个小灵通基站，我们经过3年沟通才得以拆除，解决的前提是我们给基站找到了合适的地方。小区的事情千头万绪，没有一点耐心，没有一点宽容，烦恼必将接踵而来。七年来，为我们小区服务的物业管理公司经常被评为先进企业，他们高兴，我们也高兴。而我们业主委员会也被常熟市评为优秀业主委员会，整个小区得到了很多荣誉称号，让所有业主都非常自豪。

在这里，我想对在美丽园悬挂横幅的业主说，不要太偏激，应该静下心来想一想：我这样做，对建设和谐小区有什么好处？事实上，当业主委员会委员是很不容易的。他们是志愿者，他们不计报酬，是不是应该给他们一些宽容和理解。不要逞一时之快，动辄采取过激的行动。要多提建设性意见，多坐下来商量，团结一致共同建设和谐小区。无数事实证明，业主与业主吵架，最受损害的还是业主。物业管理公司可以撒手离开，但业主还要继续生活在小区里。也希望美丽园的业主、业主委员会、物业管理公司之间相互多一些理解，多一些沟通，能否换一种方法，社区也许会变得更加和谐美好。

作者系常熟市琴枫苑业主委员会主任

◇编辑：胡克