完善制度 推动行业发展

非常高兴参加“第三届中国物业管理长江论坛”，我谨代表住建部房地产司对此次论坛的成功举办表示热烈地祝贺。借这次机会，我简要介绍一下目前物业管理三个方面的基本情况。

成效显著

（一）制度建设趋于完善。今年是国务院《物业管理条例》颁布实施十周年。十年来，根据条例和相关法规规定，住房和城乡建设部相继制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》、《物业服务企业资质管理办法》以及《临时管理规约》和《前期物业服务合同》示范文本，与国家发改委共同制定了《物业管理收费管理办法》、《物业管理收费明码标价规定》以及《物业服务定价成本暂行办法》，与人事部共同制定了《物业管理师暂行规定》，与财政部联合制定了《住宅专项维修基金管理办法》，配合最高院发布了两部司法解释。尽管物业管理活动中遇到了一些问题，还没有从法规政策层面上得到解决，也有一些出台的规定条款不尽科学合理，但对于规范物业管理的这一新型的民事行为，有相关法律做了原则性规定：有一部国务院行政规章，有十多个部门规章和规范性文件。我们认为，物业管理的法规体系总体上是完善齐备的。

（二）法治意识明显增强。《物权法》、《物业管理条例》及其配套办法的出台，规范了物业管理活动的每一个环节，对业主之间的关系，业主和物业服务企业的关系，开发建设单位与物业服务企业的关系，以及物业服务企业与专业经营单位的关系等进行了明确的规定。通过设定相应的法律制度，明确了物业管理活动有关主体的权利和义务，为维护他们的合法权益提供了法律保障，随着一系列法规政策改革、公布实施，物业管理权利和房屋财产权利相对应的原则得到牢固确立，物业管理市场主体、资源平等、协商一致的原则得到较好的体现。管理规约、服务合同已经成为处理民事关系，规范民事行为的重要准则，“不越位、不缺位、不错位”的依法行政观念得到普遍增强，物业管理活动的矛盾纠纷，有的依据业主自我管理制度调解，有的通过行政调解合理方式化解，有的通过司法途径予以解决，业主、物业服务企业与相关主体的法治意识明显增强。

（三）市场机制基本建全。在市场竞争机制方面，大部分省市积极贯彻落实招投标制度，业主采用招投标方式选聘物业服务企业变得越来越普及，一些地方已基本形成公开、公平、公正竞争的市场环境，这对于保障业主自我选择物业服务企业的权力，保障物业服务企业享有平等参与竞争的机会，推动优胜劣汰，提高服务水平发挥了积极作用。在价格形成机制方面，包干制和酬金制两种物业服务竞聘方式，逐步推广运用，商品房和非住宅的物业服务价格多数由市场形成，旧住宅小区和保障房的物业服务价格严格按照政府指导价在合同中约定。此外，在市场化进程不断加快的过程中，物业管理行业无论是发展方向，还是运行模式，都基本符合建立市场经济体制的原则和要求。

（四）行业发展不断壮大。近年来，物业管理的优越性得到充分体现，物业服务的项目类型快速呈现出综合性、多样性的特点，已经从起步之初的新建商品房扩展到各种用途的房屋建筑，物业服务企业普遍以质量、品牌、信誉，求生存、求发展，注重加强对服务标准和服务程序的兼顾，稳步向专业化、精细化、特色化发展。物业管理和服务水平不断提升，部分企业积极采用新技术、新方法，不断提高管理服务的智能化水平；还有不少企业建立健全低碳环保的管理服务体系，以高度的责任感抓好垃圾分类处理和节能减排工作。随着市场环境的持续改善和市场需求的不断释放，通过全行业的共同努力，行业规范快速发展，行业贡献日益突显。截止目前，无论是企业数量，从业人员数量，行业产生的总产值，还是对于改善民生，推动社会建设，所发挥的积极作用，在新兴服务业中，物业管理都位居前列，越来越受到各级政府的高度重视和人民群众的广泛关注。

问题依然存在

（一）部分企业依然存在违规行为。一些企业淡化服务特征，服务意识、诚信意识和社会责任意识比较薄弱，一些企业不认真履行合同，服务与收费行为不够规范，少数企业擅自处分应由业主共同决定的事项，利用业主的共同财产进行经营，谋取自身利益，一些企业员工职业素质较低，管理责任事故时有发生。

（二）前期物业管理矛盾比较突出。有的开发企业制定的临时管理规约，侵犯业主的合法权益；有的开发企业侵占小区公建配套；有的开发企业扰乱物业管理市场秩序，有的开发企业不履行为开展物业管理提供必要条件的法定义务。由于物业承接查验制度贯彻落实不到位，开发建设和物业管理责任界定不清，业主反映的问题长时间得不到妥善解决。

（三）业主自我管理机制不完善。业主自我管理的意识和能力普遍较弱，缺乏形成并遵守规约的主动性和自觉性，一些业主大会不按照法律规定履行责任，有的业主委员会不作为或乱作为，业主大会决策、业主委员会执行的制度实际效果不理想，部分业主违反服务合同和管理规约，拖欠物业服务费用，损害业主的共同利益和企业的合法权益。

（四）外部的环境条件亟待改善。目前，住宅小区普遍存在的一些共用部分产权不明晰和配套设施标准不合格的问题，引发了维修责任的承担、经营收益的分配、业主需求的满足等多方面的矛盾纠纷。一些地方，物业服务政府指导价，从确定以后从未做必要的调整，造成一些项目收不抵支，管理服务难以维系；还有少数地方，忽视物业服务企业的市场主体地位，动辄给企业指派任务，扩大企业责任范围，增加了企业的负担。

（五）住房维修资金管理不规范。一些地方制定维修资金制度不全面、不及时，资金的归集面较小，归集率较低，各地的交存主体的交存标准不一致，资金管理模式不统一，解决历史遗留问题进展缓慢。有的地方使用资金不够方便快捷，不够公开透明，甚至存在挪用情况，制约了资金作用的充分发挥，侵害了资金所有人的合法权益。

下一步工作重点

（一）进一步完善物业管理规章制度。要全面贯彻落实《物权法》、《物业管理条例》及其配套办法。认真研究分析，贯彻新型法规政策过程中遇到的重要情况和问题，完善相关制度，继续推进物业管理的规范化、法制化建设。我们将根据客观环境、客观情况和法律环境的变化，在做好事实情况评估的基础上，抓紧修订有关政策规定，适时提出修订法规建议。各地房地产主管部门要主动争取人大、政府及有关部门的重视和支持，努力推进地方性法规政策的制定工作，务求将条例及配套办法的各项规定落到实处。

（二）积极探索物业管理税收、价格及保障政策。为减轻业主和物业服务企业的负担、税收负担，我们将与国务院财政部门进行沟通协调，争取适当降低物业管理行业营业税税率，争取对酬金制物业服务支出实行不计征税收的政策，最近，我们正在归纳提炼一些地方好的做法及经验，研究草拟促进物业管理健康发展的指导意见，根据当地的经济发展水平、物价发展指数、劳动力成本提高的实际情况，按照合法、合理、公开和服务费用与服务标准相一致的原则，共同修订具体的物业服务收费管理办法，从根本上保持行业的可持续发展，保障人民群众居住环境的保持和改善。还有，要根据保障房供应量越来越大的趋势，抓紧研究保障房物业管理的政策及模式，争取将住房使用也纳入住房保障的范围，全面保障低收入群众的基本居住权利。

（三）厘清开发建设物业管理的责任。住建部制定的《物业承接查验办法》虽然属于规范类文件，一系列规定针对性很强，他的贯彻执行具有重要的现实意义。各地要按照《办法》规定的承接查验原则，严格规范承接查验的内容和程序，明确由开发企业限时解决查验所发现的问题，减少和避免因开发建设遗留问题导致的矛盾纠纷，同时，要加强对开发企业履行法定义务情况的执法检查，促进开发建设和物业管理的有效衔接，维护业主的合法权益。

（四）继续加强对业主大会活动的指导、监督。基层政府暨房地产主管部门要根据新修订的《业主大会和业主委员会的指导规则》为指引，及时履行《物权法》和《条例》规定的对业主大会、对业主委员会活动的监督指导责任，要通过规范业主大会业主委员会的行为促进业主民主协商、自我管理和平衡利益，依法维护自身合法权益。此外，要建立多层次，全方位的纠纷预防化解机制，动员社会各方面力量及时预防和化解物业管理活动中的矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。

（五）加大物业管理市场监管力度。要坚持标本兼治，重在治本的原则，强化执法监督，严肃查处物业管理活动中的违法违规行为，要完善市场竞争机制，大力规范前期物业管理招投标活动，充分发挥竞争机制对维护相关主体合法权益和促进市场健康发展的积极作用，要将转变政府职能与加强企业的动态管理结合起来，建立正常的市场进入秩序，要完善物业管理师执业资格制度，充分发挥行业协会的作用，明确并落实项目负责人的管理服务责任，要推进全行业诚实守信的道德规范建设，把政府监督、市场监督和自我监督结合起来，认真解决群众的有效投诉。

（六）完善住房维修资金各项制度。建立健全维修资金交存、贷款使用等具体制度，对于加强维修基金的监管，保障住房的维修和正常使用至关重要，要具备商品房与房改房的不同性质，制定科学合理的资金缴存标准，要严格界定代收与代管责任，建立规范、安全、高效的资金收取管理制度，要按照方便、快捷、公开、透明，受益人与负担人相一致的要求，形成业主共同协商，按计划实施的资金使用方式，要强化交存管理使用的全过程监督，建立政府部门之间有效配合的监督机制。在建立健全各项制度的同时要抓好维修资金的清理工作，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金，维护资金所有人的合法权益。

（七）积极推进旧小区物业管理。各地要从实际情况出发，积极稳妥地推进旧小区整治改造，解决居民最为迫切的房屋年久失修，配套设施不完善，环境质量差等突出问题，要充分考虑多数居民的生活负担能力，引导物业服务企业提供维修养护房屋及配套设施设备，维护环境卫生等最基本的物业管理服务，并合理收取物业服务费，接着做好旧小区整治改造以后的管理服务工作。

最后，借此机会，我想强调一点，前一段时间，国家住建部对全面加强和改进安全工作做出了统一部署，各地房地产主管部门，要进一步提高对安全管理极端重要性的认识，采取有力措施，监督指导物业服务企业按照法规规定和合同约定，全面做好消防、电梯等重要设备和公共活动场所必要时的重点部位的维修养护管理，有效防范安全事故，及管理重大责任事故的发生，及时维护人民群众的生命财产安全。

规范发展物业管理意义重大，任重道远，希望我们共同努力，继续发扬工作的坚韧性、创造性和引导性，为进一步改善有利物业管理持续发展的市场环境做出新的贡献。

（本文系住建部房地产市场监管司副司长王玉平在“第三届中国物业管理长江论坛”上的讲话）

编辑：严文珍