物业管理在节能工作中的角色和作为

——物业管理与既有建筑节能（上海）研讨会观点集萃

6月10日，在由《中国物业管理》杂志社与上海市物业管理行业协会共同主办“2011物业管理与既有建筑节能（上海）研讨会”上，与会代表就物业管理在节能减排工作中的角色和作为，进行了深入研讨。

中国建筑科学研究院、建筑环境与节能研究院主任宋业辉

大型公共建筑能耗比较复杂，包括采暖、空调、照明、办公电器设备、饮水设备、电梯等，各分项能耗特点和节能相关主题都不尽相同，应该分别对待。但很多运行管理方面的细节和小改动都会很大程度地降低能耗。恰当使用低成本和无成本措施通常可以起到很好的节能效果。经过中国建筑科学研究院、建筑环境与节能研究院对运行管理经验的长时间归纳和提炼，总结出6大类共23条最常用也是最有效的低成本和无成本措施。其中，6大类分别是数据管理、系统运行计划、照明管理、室内/室外空气管理、HVAC系统管理和物业管理。这里所说的物业管理是指对“物业及设施设备”的管理，其节能措施包括日间清洁、提高住户/员工的节能意识、测量及宣传成果，以及进行成本－收益分析。

上海市物业管理行业协会

会长朱志荣

目前，上海市物业服务企业约有2400多家，由物业服务企业管理的房屋建筑面积为5.8亿平方米，占全市既有房屋建筑面积的66.6%，其中居住房屋面积为4.6亿平方米，占全市居住房屋面积92%。近几年来，上实、明华、东湖、复瑞等物业服务企业在商务楼宇、大型公众建筑的管理中导入节能减排理念，在节能技术的应用管理、理念的培育、以及项目实践方面积累了不少成功的经验。但是，既有建筑节能这项活动在上海物业管理行业还处于起步阶段，存在对节能理念认识偏差、节能技术滞后、节能措施难推广等问题。为此，上海市物业管理行业协会将重点开展三方面工作：一是搭建平台，提供节能减排专业技术支持；二是加强培训，构筑建筑节能专业人才队伍；三是科技创新，降低能耗，构建绿色建筑。

上海东湖物业管理公司

总经理李风

上海创新工业园位于上海张江高科园区，占地5万平方米；建筑面积11.2万平方米；绿化面积2.2万平方米，绿化率44％；景观水面积为3118平方米。园区由11栋科研办公楼组成，IBM、杜邦中国、NVIDIA英伟达半导体等世界500强企业入驻在园区。东湖接管项目后，通过开展QC小组活动，在楼顶铺设绿化以减少热岛效应、改造大楼百叶窗以减少热辐射、利用景观水池废水建立生态循环水系统、对中央空调进行技术改造和调控等节能措施，使得该项目同比节水45%，2010年6至8月份中央空调的电耗比2009年同期相同气温状况下的电耗节约7.8万元。创新工业园的全面节能减排工作，得益于东湖QC小组发挥的作用。经过长期实践，东湖在节能减排方面完成了从最初的照明节能发展为设备设施节能，从简单的节能到节能与环境舒适相一致的探索，做到了节能不牺牲舒适环境与条件，节能从一个具体的点到公司整体面上的节能减排。

上海紫泰物业管理有限公司

夏亚伟

自2006年，紫泰开始全面开展以“小实活新”与“节能降耗”为突破口的节能创新活动，把“小实活新”与“节能降耗”作为公司创新活动的重点，将公司创新活动从点到面纳入了公司经营管理，作为一个重要组成部分，有计划、有目的地进行部署和实施。2010年，紫泰共完成9个节能项目。“降低教学楼公共区域照明”、“别墅样板房节能”、“提高公共实验楼大功率设备功率因素”等的成功，实现了大功率设备功率因素从原先的0.8提高到0.9以上。2010年度的节电节水折合人民币达到212999元。同年，紫泰从完成的42个创新课题中，通过选拔和擂台赛发布成果10个。

上海高地资产管理有限公司

总经理潘国强

当前，节能减排有较好的政策背景，《国民经济和社会发展十二五规划纲要》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》、《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见》等都对节能减排工作作出了规定、引导和鼓励。2010年9月颁布的《上海市建筑节能条例》还规定，对共用建筑节能设施，应当纳入物业服务企业管理和维护的范围，并在物业服务合同中约定。经检查认定为能源利用效率低的建筑的产权人或者受委托的物业服务企业应当及时健全节能管理制度，落实节能措施，提高能源利用效率。因而，物业服务企业现在开着节能工作门槛低、学习成本低、市场缝隙大，这就要求物业服务企业要把握住涉及补贴项的业务机会、把握住基于节能运营提升维护能力的机会、把握住满足业主绿色需求的创建品牌的机会。

上海上实物业管理有限公司

副总经理吴亚民

15年楼龄的上海实业大厦经过节能改造和实施节能管理，取得了显著成效。早在2005年，大厦利用能耗管理合同，与一家楼宇科技有限公司合作，安装了一套空调管理专家系统，主要是空调水泵通过变频达到节能，空调管理专家系统收集了整个空调系统的多点的温度，流量等信号通过电脑进行调整，达到节能目的，据2005年至2010年的节电数量统计显示，平均每年节电30万度。目前，大厦还新增了一套BA系统，实现了对大厦的设备整体的科学管理，优化了设备的运行时间和参数，其中，对灯光的管理，对大厦排风的管理，对厕所排风的管理，对房间排风的管理，对业主房间空调的管理，对裙房空调的启用管理，对开水箱烧开水的管理等等，都借助现代化的科技手段，实现了调控设备的自动运行。另据测算，仅上实大厦一个项目，一年节能大约在280吨标煤左右。

上海申能物业管理有限公司

副总经理吴为民

从前期介入设施设备的选型，日常的运行维护，到更新改造，物业管理人都是直接参与者和直接管理者，同时，也是“节能减排”的主要受益之一。具体来说，做好节能减排工作，物业服务企业在以下两个方面获益：一是在管理上受益。物业服务企业通过分析能耗的走向，掌握控能的关键点，制定出最经济、最合理、最节能的运行模式，使物业的管理能级有质的提升，这是物业服务企业追求的科学管理；二是在成本上的收益。在管理和服务等成本不断上涨，物业管理步履蹒跚，甚至举步维艰的背景下，“节能减排”工作的大力推进，可能会迎来企业经营的柳暗花明。

上海东方延华节能技术服务股份有限公司总经理于兵

一个3万平米的商用办公楼每年使用大约360万度电，约合360万元。如果对大楼进行有效节能改造的情况下，大约可以为大楼带来最少8%的能源节省，相当于28.8万度电。需要指出的是，建筑节能需要系统化的分析手段，不能“头痛医头，脚痛医脚”，换句话说，不是简单地购买或更换某种节能产品，而是需要采取一定的分析策略和综合措施来实现其节能目标。比如，首先要尽可能地减少用能需求，其次要利用可再生能源，然后才是采用高效节能的技术与产品进行升级。◇