谭术魁 张丽 杨承志：加强制度建设规范物业管理

随着《物权法》的实施，2008年广东省着重从法律制度建设层面，构建和完善物业管理制度体系。修改和完善了地方补充性的具体操作规定，并在法律制度建设过程中注重公众参与的探索与实践，为推进物业管理的规范化、社会化、专业化、市场化作出了积极努力，也将对推动今后地区物业管理的发展产生良好的影响。

加强地方立法，细化和补充国家规定，物业管理制度构建趋于完善。

国务院《物业管理规定》对物业管理的基本制度作了全面的规范，而《物权法》的出台，以法律的形式对业主的权利、义务进行了规范，进一步强化了物业管理“私权自治”的理念，从法律层面界定了建筑物区分所有权人的管理权。这为今后建立物业管理的法律体系进一步奠定了基础。

如果说，国家法律行政法规对物业管理的规范偏重于整体制度的构建，那么《广东省物业管理条例》的修订，使各项制度更加细化和充实，针对广东省近年来物业管理迅猛发展带来的新情况、新问题，提出了有较强操作性的具体措施，创新了解决问题的方式方法。这是深入贯彻《物权法》，切实解决实际问题的地方的配套性规定。

与此同时，作为改革开发的前沿，广州物业管理有很多新问题呈现，《广州市物业管理规定（草稿）》作为政府规章项目，也在进行深入的修改论证。这部具有浓郁地方特色的规定，针对管理实际，对群众关注的物业管理的热点、难点问题，创造性地提出了很多的具体操作性的措施，希望在具体执行的过程中能够在业内外得到肯定。

《广东省物业管理条例》和《广州物业管理规定（草稿）》的新亮点、新特色。

《广东省物业管理条例》和《广州物业管理规定（草稿）》吸取了《物权法》最新的立法精神，其特色在于对国家规定的“细化和创新”，体现在尊重“私权自治”的前提下的“行政补位”，有很多新亮点、新特色。

细化国家规定，切实解决实践中的纠纷。

1.明确了物管区域的划定原则。国务院《物业管理条例》并未直接明确物业管理区域的划分，而是授权省、自治区、直辖市根据实际情况制定具体办法。一直以来，物管区域的划定方式和原则都有不少争议，并引发物业管理纠纷。《广东省物业管理条例》提出了可以按建设用地许可的红线图、是否共用小区配套以及是否已实施物管来划定物管区域，也可以由街道、镇政府征求业主意见后确定。对物管区域划定有争议的，房管局应征求物业所在地街道、镇政府、相关业主、居委的意见，然后与规划局一起作出确定。还规定了新楼盘发售前，开发商要将划定的物管区域向房管局备案，并在房产买卖合同中注明，妥善解决了物业管理区域划分的问题。

2.细化了物业服务用房。《物权法》和国务院《物业管理条例》都提出了“物业服务用房”的概念，但未具体规定。《广东省物业管理条例》《广州物业管理规定》（草稿）细化了物业服务用房的面积、比例、产权等内容并规定了处罚。

3.明确小区车位应“先租后售”。《物权法》对小区车位问题做了原则性的规定，《广东省物业管理条例》进行了细化：小区内的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域的业主、物业使用人；建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月；建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量不少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库等，有较强操作性。

创新管理制度，解决实践中的新问题。

1.规定卖房不得搭送管理费。实践中，房地产开发商送管理费促销，且期限较长，有的甚至长达20年。由于物业公司由业主（业主大会）选聘，开发商仅能承诺前期物业管理的服务费，易引发后期物业管理的矛盾。《广东省物业管理条例》从源头预防物业管理纠纷的产生，对卖房搭送管理费的行为给予了禁止，要求建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用，如有承诺，由建设单位承担。

2.规范了新旧物业服务企业的交接行为。因为利益关系，在现实中旧的物管不退出时常发生，针对那些被炒后拒不退出的物管公司，《广东省物业管理条例》规定了业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的处罚。

3.“房中房”最高罚10万。“房中房”问题是近年来出现的新问题，一些业主急于利益的驱动，将一套房改成五、六套房出租谋利，严重影响了房屋安全，也影响了邻里关系，群众反映强烈。但现行法律法规对该问题规定不是很明确，部门职责不清，存在行政部门互相推委的现象。《广东省条例》明确了各部门的职能，明确了具体行为的执法主体；同时，对房中房行为给予严厉处罚，最高可以罚十万元。

4.规范了业主委员会的运作。针对当前业主委员会运作不规范的问题，《广东省物业管理条例》做了更详细的规定，解决了业主委员会长期不组织召开业主大会、业主委员会权力缺乏制约、业主委员会换届难、成员增补等问题；并强调公开、透明原则，规定业主大会筹备组、业主委员会的重大决定、专项维修资金的使用等都必须在物业管理区域显著位置公示，做到公开、透明，以保障业主的知情权。

5.突出了基层单位在指导业主委员会成立、换届中的作用。针对业主委员会成立难、换届难的问题，修订稿规定街道办事处、乡镇人民政府在业主委员会成立、换届等程序中的“指导和协助”作用，明确了社区居民委员会、村民委员会“协助和配合”作用，以加强属地管辖，就近指导、就近服务。

制度建设中广泛的公众参与，立法民主化再进一步。

《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理规定（草稿）》在制定过程中，程序公正，广泛的公众参与是立法过程中的重要特色。《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理规定（草稿）》多次征求部门意见，并在政府网站、广州日报等媒体公开征求公众意见，同时多次召开街道办事处、社区居民委员会、业主、业主委员会、物业管理企业、法律专家的座谈会。公众参与范围广泛性，使各方主体的意见得到充分的表达。立法部门根据公众意见进行了认真的修改和论证，保证公众意见得到公平的认真的对待和处理，实现了与公众意见的反馈互动并对立法内容产生了实质的影响，利益冲突得到更好的考量和平衡。既提高了立法质量，实现立法科学化和民主化，又保证了法律规范的可操作性，实现了法律定纷止争的效用。

展望2009年，祝愿新的一年里广东物业管理行业将按《广东省物业管理条例》规定，继续推进物业管理的规范化、社会化、专业化、市场化建设，再创新业绩。◇

作者单位：华中科技大学国土资源与不动产研究中心

编辑：高丹华