华特物业的转型升级路线图

参加完中物协在贵阳召开的三届三次理事会议后，落实会议精神、开展多种经营、加快企业转型升级步伐就成了北京华特物业管理发展有限公司（下简称“华特物业”）的中心任务，为此，华特物业还采取了一系列有力的举措。近日，本刊记者走进华特物业，详细了解了华特物业开展转型升级的计划。

成立专业公司开展多种经营

华特物业董事长赵文发告诉记者，“物业费十年不动，人员工资不断上涨，要想生存下去，唯有解放思想，发挥我们的资源优势，开展多种经营，提高效益，这也是我们公司做大做强的唯一出路！”虽然这项工作，华特物业已经在公司内部提倡了很多年，但一直是“雷声点雨点小”，没有实际成效。2013年4月，为了推动多种经营工作的开展，华特物业专门成立了自负盈亏、单独核算的华特（北京）康居科贸服务有限责任公司（以下简称“华特多经公司”），以此为平台，深入推动此项工作的开展。

华特多经公司下面设立了资源整合开发部、多种经济发展部、机动车开发经营管理部等专业业务部门，为了保证各项目资源的开发和利用，公司还在各项目部设立专职的多种经营部门及人员，为推进此项工作提供人力资源支持。

开展房屋租赁及销售业务

房屋的租赁及二手房销售在华特物业的多种经营战略中占有头等重要的地位。赵文发说，我们所管项目由于位置较好，房屋租赁及购买的需求旺盛，其利润率比单纯开展物业管理要高很多。之前，由于华特物业没有开展此项业务，这些业务资源都被周边的一些专业机构所抢占。今年，华特多经公司将以所管项目为基础，以市场为导向，充分发挥自身管理社区、与业主熟悉、容易获得业主信任的优势，抓住辖区内二手房转让及出租资源，开展房屋租赁及买卖业务，增加收入，提高企业经济效益，努力做到肥水不流外人田。在具体的业务开展方式上，可以采取代替业主出租的方式，也可以采取将业主房子租过来然后再往外租的方式。

对于一些新开发的项目，华特多经公司也提出了开展多种经营的思路，即替开发商销售尾盘，此项业务的利润也比较高。目前，华特多经公司已经在部分项目开展了此项业务，获利可观，并正积极与一些项目开发商协调，争取更多的此类业务项目。

此外，华特多经公司今年还在各小区开展空置房管理业务。一些业主经常因为出差、出国及长期外出度假等原因致使房屋长时间处于空置状态，而房屋的长期空置必然会带来一些问题让业主在外面难以安心。华特多经公司适时推出的空置房管理业务就是帮助业主在外出期间为其房屋开窗换气、灌养花木、开展室内保洁、排除房屋内部安全隐患等，并适当收取费用。目前，此项业务在许多项目也很受欢迎。

自主开发闲置房屋经营项目

垃圾是放错了位置的资源。赵文发认为，北京作为一个人口达2000多万的国际化大都市，房屋是一种最为稀缺的资源之一，一些老旧废弃的房屋经过改造再行出租完全是有市场的。华特多经公司开展此项业务是完全有利可图的。因此，他给华特多经公司的一项经营思路就是要自主开发闲置的房屋资源。

为此，华特多经公司一方面将收购或租赁那些老旧或下马的工厂单层或多层宿舍，将其进行规划改造后对外当作办公楼或公寓出租；另一方面，华特多经公司正积极抓住北京市建设首都第二机场的契机，抢占资源，抓紧在新机场周边找老旧仓库、厂房，将其改造后可以搞仓储经营。同时，华特多经公司还积极在首都机场和新机场附近寻找边角地以及开发租用有经营条件的土地，将其进行规划改造后可作为经营性用地进行租赁或建造房屋作为酒店进行经营。目前，此项工作已经取得重大进展，公司即将在首都机场附近开发一此类项目。

此外，按照赵文发的设想，对于一些有一定规模的整栋楼盘，华特多经公司也完全可以将其整体租赁或购买，经过改造后将其当作经营性用房然后进行出租或销售。

延伸服务链条

赵文发认为，挖掘业主需求，延伸服务链条是建设幸福社区与推动企业转型升级的完美结合，完全符合中物协三届三次会议的精神。因为，这一举措不仅可以方便业主，提高业主的居住舒适感和对物业服务企业的满意度，而且可以增加物业服务企业的多种经营收入，推动企业的转型升级。

目前，华特多经公司已经开展或正在开展的多种经营项目主要包括以下几种类型：一是在社区内部建立纯净水饮水站，先在专业的纯净水公司购取纯净水再出售给社区内的业主或商户，可以赚取差价及服务费，由于当前大家对饮水安全比较关注，都普遍希望能够喝安全放心的纯净水，因此这项业务在社区内部很有市场；二是在社区内部建立家政服务体系，与专业的家政公司合作，为业主提供保洁员、小时工及保姆等服务人员，既方便业主，也可以获得利润；三是在社区内部找位置建立蔬菜早市，从每天早上6点开始，10点结束，早市结束后，华特物业服务人员负责清理现场，将环境整理干净，恢复原状，华特多经公司可以向商户收取服务费；四是调查了解社区内部需求量比较大的商品，开设社区内部网购商店，通过收集业主需求然后开展大宗采购，服务业主，赚取利润；五是为业主提供各种代购机票或车票的服务项目，扩大经营范围，增加企业收入；六是创造条件开办社区简易餐厅，或借助政府之力开展老年社区饭桌、儿童饭桌，华特物业将以自身的信誉保证餐厅饭菜的安全和质量，其价格要略低于周边的社会餐厅，以方便社区内的老年人和儿童以及小区内的青年双职工；七是与停车场管理公司合作，在所管社区逐步收取修车费。

目前，华特多经公司的上述服务项目正在有条不紊地进行，其中部分项目已经开始赢利，且由于这些服务项目方便了业主，也受到了业主的好评。华特物业的业主满意度正在不断提升。

明确利润分配原则

在明确了一系列的开展多种经营的思路之后，为了充分调动大家开展多种经营的积极性，赵文发还明确了华特物业开展多种经营所产生利润的分配方式。赵文发说，“这些年，多种经营虽经公司倡导多年，但一直止步不前，我也反思了原因，这跟激励机制不到位有关系，干跟不干一个样，干、不干都拿这么多钱，大家自然没有积极性！”

赵文发说，我们实行“利润均沾”的分配方式，就是凡是对多种经营有贡献的单位都可以分到利润，这样可以充分调动各方的积极性。对于在华特物业管理的项目开展多种经营所产生的利润，由华特物业、多种经营公司和项目部三方来分配，分配的标准暂定为2:4:4，即华特物业拿20%，多种经营公司拿40%，项目部拿40%。这么做可以充分调动各项目部的积极性，使其对于多种经营工作比较支持。而对于在华特物业管辖范围外所开展的多种经营项目，由华特物业和多种经营公司按比例分成，即多种经营公司拿70%，华特物业拿30%。这么做可以充分调动多种经营公司的积极性，促使其积极外出找项目。

赵文发说，目前华特物业开展多种经营的机构设置、人员配置已经到位，经营思路和利润分配原则也已经基本明确，我们的经营目标是到年底多种经营要为公司带来1000万元的净利润。