如何让业主同意涨物业费？

一个1990年建成、没电梯的多层“老旧住宅区”，物业费标准每月1.9元/平方米获得业主支持，而在相邻的一同时代同类型小区，物业费标准仅0.8元却有大量业主拒缴。两相对比，业主支持较高收费标准的“秘密”何在？

罗湖区天景花园是万科第一个楼盘，也是中国第一个业委会的诞生地。20多年过去，从外墙到泳池等设施，再到绿化、卫生等细节，均未察觉“老旧”痕迹。

核实物业有亏损，业委会带头宣传涨费

无电梯多层住宅物业费1.9元意味着什么？

在现行的前期物业收费指导价标准中，多层住宅每月收费为0.6-1.3元/平方米。深圳市物价局在相关规定中也明确，成立业委会的住宅小区，可以经业主大会同意，自行定价。

天景花园1.9元的物业费标准，就是在2010年物业提出亏损应当涨价，经业委会审议通过后，于2011年提交业主大会表决同意。

“对于物业费从1.4元涨到1.9元，最初很多业主有不同意见，业委会核实亏损情况，为了保持小区整体服务质量，委员们根据实际情况表示赞同，经历近半年时间，业主大会最终同意涨费。”天景花园业委会主任肖幼美说。

这不是天景花园业主们第一次同意调涨物业费。

小区入伙之初，清洁费每户每月2元，192户共计384元，连人工费都难支付。1991年，万科推动天景花园选出的全国首个业委会提出，如果小区环境改善可以涨费。管理处实现了“地上无纸屑、烟头，草绿如地毯”的“奇迹”，业委会兑现承诺，同意清洁费调至每户40元。

天景花园业主对“自家事”分担费用的传统同样由来已久。在首届业委会的会议纪要中，就有增设公园椅、天台门窗通风改造工程9008.40元每户分摊47.42元，增设果皮箱1600元每户分摊8.42元等记载。

物业费预算和计划外支出，都向业委会申请

业委会和业主大会同意物业费调涨的前提，是物业费按双方酬金制定合同约定，归业主所有。每三年，业委会独立聘请审计机构进行审计；每季度，管理处依法公开收支细目；日常运作中，对于物业费的预算和计划外支出，管理处都会提前向业委会提出申请，由业委会进行决策。

天景花园业委会最初名为“业主管理委员会”，负责小区事务的决策，管理处主任任“执行秘书”，是万科和业主们的共识。深圳经济特区物业管理条例中“业主自治、物业服务”相结合的规定，正是源于天景花园开创的实践。“在天景花园，500元就是大额支出，管理处预算和计划外支出，都要向业委会申请。”管理处主任吴思强说，小区公共场所改造、为保安增发福利等计划外支出事项，管理处都会提请业委会审议批准，如果涉及动用专项维修资金，再由业委会与业主们沟通，依法召开业主大会做出决定。

如小区架空层设立阅览开放空间，要经过业委会审批，管理处随即支付物业费制作靠墙书架，从万科其它楼盘“淘”来桌椅，所有书报均由业主捐献、更新，墙上所挂“邻里守望”的书法作品，也是业主自发捐赠而来。

物业公司不行贿，业委会委员无特权

从1991年当选首届业委会委员至今，肖幼美已经为业主自治服务整整24年。24年来，肖幼美和委员们没有一分钱的津贴，完全将小区事务当作自己的“家事”，在担任市人大代表等繁忙的职务和工作中抽时间处理。

“在天景花园，如果说委员和业主有什么不一样，只能说委员更关注小区事务，委员们没有任何特权。”肖幼美盛赞万科王石“不行贿”的企业文化和社会责任感，“企业不行贿，我们委员没有特权，公开透明办事，自然能够办好小区的事，赢得大家的支持。”在天景花园，委员们逢年过节会主动慰问管理处员工，除夕会与员工一起吃年饭，中秋节会送月饼给保安；业主们对于1.9元的物业费和0.15元的日常专项维修资金，从2011年至今，缴费率达100%。

而天景花园周边社区，属于同年代同类型的房屋，物业费标准只有0.8元，但还有大量业主不满服务质量而欠费。两个小区的二手房价成交价也有差距：天景花园目前约每平方米3万元，比周边社区高出约20%。

两相对比，物业管理尊重业主主导、财务收支公开透明、服务品质获得业主认可，正是天景花园高收费获得普遍支持的前提和基础。

点评：物业不行贿，委员无特权，才是真“和谐”

对于物业纠纷频发的问题，最近听到一种说法：“在爆发出来的纠纷之外，很多纠纷在萌芽时已被物业公司‘给好处’而‘摆平’了。”其实物业公司向个别业主、个别委员“给好处”，反而可能造成多数业主利益受损，埋下更大的纠纷根源。

物业公司不行贿、业委会委员没特权。天景花园作为中国第一个业委会诞生地，24年“业主自治+专业服务”的实践证明，物业公司尊重业主主导地位、财务公开透明、提高服务品质，业主与物业之间完全能够和谐相处、相互支持。

南天一花园业委会主任范国振表示，小区事务公开透明、物业不行贿、委员无特权，双方及业主之间建立互信，物业服务费、公共维修资金等难题随之迎刃而解：天景花园成功上调收费，物业费加专项维修资金每月每平方米2.05元，已接近不少有电梯的高层楼房收费标准，其二手房价比同类小区高出约5000元，房屋设施保值增值，业主生活安全舒心，形成业主主导、优质服务、质价相符的良性循环。

反之，物业服务不透明、企业向委员“给好处”、业主利益受损，导致物业服务的成本上升后，即使正常的收费调整，也会由于缺乏互信而难产。天景花园涨费前业委会有公信力，依然花了半年多时间做沟通，如果物业服务不透明、委员私自收“好处”，业主自然会拒绝涨费。

有的物业企业违反业主大会须由业委会或街道办召集的法定程序，自行上门当面要求业主签字“同意涨费”，此举不但违法，而且缺乏充分沟通，恰恰可能造成业主更大的不满，损害小区和谐。