【实招】前期物业管理顾问须知

在物业建造阶段，物业管理公司将对物业建筑、智能化系统、机电配套设施、物业管理用房和其它设施配置等方面，结合物业定位因素，提出有利于节省投资成本、方便今后物业管理和业户使用的意见和建议。定期巡视施工现场，做好物业管理预算，配合物业销售等。在开业前做好或协助发展商做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案，并通过配备齐全的物业管理及工程管理人员，做好物业的验收移交工作，为后期的物业管理打下扎实的基础。

一、物业管理前期介入

在物业竣工前，物业管理公司受聘于发展商，提前介入物业或担任物业管理顾问，以物业管理和使用者角度，对设计、建造、安装和装修中的各种缺陷及不完善的地方，提出改进意见和建议，并完成各项物业管理的人员、物资和管理等各项筹备工作。

1.前期介入的目的：在物业设计和建造阶段，物业管理公司以物业管理和使用者角度，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量、节约管理成本和方便物业管理等方面的意见和建议，协助发展商提高物业的竞争能力，并为方便今后的物业管理和减少运行成本作好各项准备工作。

2.前期介入的形式：在物业设计和建造阶段，物业管理前期介入的形式为：专题讨论会议、专题报告及现场巡视等。在物业筹备阶段(一般为业主入住前二至三个月)，物业管理前期介入的形式主要以派遣专业人员进驻现场，配合做好设备调试、工程验收、现场安保、清洁开荒及物业管理处筹备等工作。

3.前期介入的时间：根据不同的物业类形和发展商需要，物业管理公司前期介入的时间一般可分为：方案设计阶段、施工设计阶段、施工安装阶段及竣工验收阶段。各阶段的工作有不同的重点，物业管理公司越早介入，对以后的物业管理越有利。

4.前期介入的内容：物业管理公司前期介入的主要内容为：以物业管理和使用者的角度，对建筑/装修设计及施工、物业设备/系统的设计、选型及安装 、智能化系统/会所/配套设置的功能定位及施工提出相关的意见和建议。厘定物业管理预算、制定物业的安保/工程/清洁/客户服务等管理方案、制订各项管理制度及管理文本、制定和实施员工的招聘/培训/上岗，以及配合发展商的营销工作。

5.前期介入注意事项：一般不对物业设计中消防、人防、环保等提出意见和建议;不宜直接提供和推荐厂商、供应商、承包商及工程施工单位;不对设计与施工提供量化指标;对任何意见和建议，仅为参考，不作定论。

二、关于规划设计

物业管理公司如有机会在规划设计阶段介入前期物业顾问，可从物业管理和使用者的角度，对规划设计方案提供有利于控制建设投资、方便物业管理和节约运行成本等方面的顾问意见，为以后的物业管理打下扎实的基础。

对建筑的布置、建筑物的外形等方面提供有利于销售和物业管理的专业意见。

对建筑分割、功能和单元面积等方面提出有利于销售、节约投资和物业管理的专业意见。

对小区内的人流、车流及道路等交通组织，提出有利用户使用和物业管理的专业意见。

对小区的绿化、水景及建筑小品等景观内容提出初步的专业意见。

建筑物内/外墙、公共区域的地面/吊顶用材等方面提出有利于耐用、方便清洁、安全和美观的专业意见。

对建筑物的照明控制提出有利于节能和管理的专业意见。

对小区的外围围墙、门、保安/警卫的值班室/亭及安保设备等方面提出有利于小区安全、整体美观和物业管理的专业意见。

对小区内的垃圾收集点/站，提出相关的专业意见。

对小区的安全防范、信息管理及信息网络等智能化系统方面提出有利于控制投资和物业管理的专业意见。

对小区及大厦的空调形式，提出有利于业主使用和物业管理的专业意见。

三、关于环境设计

物业的环境设计，需结合物业的售价、物业管理费收费标准、物业的档次和管理运行成本等因素，设计和施工时需注意如下问题：

在地面考虑保留适量访客临时停车位，区域上能有效的区分，以适应外来访客停车的需求和便于物业管理。

物业内的水域面积应适当控制，水池施工应做好防渗漏处理。

物业内的健身和儿童游乐设施，尽量采用有生产资质的厂商生产的标准产品。

垃圾站设计既要注意美观，又要注意清运方便。

户外有木质结构的饰品或凳椅，一定要采用比较优质的木料和做好防护处理。

装有红外线周界报警系统的区域，种植的植物应注意避开树叶干扰红外光束;水池附近应避免种植落叶植物。

在物业绿地设计中，建议做到绿花的排列有层次，高低起伏，常绿和落叶树搭配协调。在种植花草植物时，应尽量做到四季有花和四季常青，这样就能使花园绿化有不断在变化的景观。

各种小品的安全性问题提供专业意见。

四、关于建筑外立面设计

物业的建筑外立面设计应引起高度重视，处理不当会影响物业外型美观或给将来的物业管理带来困难，通常物业建筑外立面的设计经常会遇到如下问题：

若首层定位是商场，设计师在外立面设计时注意考虑预统一协调的店招，以方便将来对商铺管理，保证较好的物业形象。

商场上部的挑檐连通，设计时应考虑防盗功能。

相邻二个单元，室外阳台互连，防盗处理比较困难，容易影响美观。

为避免客户自行安装防盗窗，在沿街外立面应采取必要的防盗监控设施。

从景观、防水、防盗和隔热等方面考虑，屋顶建成有特色坡顶为宜。

外墙应尽量采用质地较好的涂料，底层及裙房可部分采用天然石材。

阳台的护栏宜采用通透的铁栏栅(业户不易封闭阳台)，栏栅上部宜采用圆形(业户不能摆放物品)。

空调室外机的位置，应注意考虑室内安装位置，注意有统一的冷凝水管。对于档次较高的物业，应考虑业户安装小型家用中央空调的室外机位置。

目前部分低层和裙房为商场物业，立面外店招和广告牌布置不够理想，究其原因，大多在设计阶段未设计和考虑布置统一的店招和广告牌，商家按自己的意愿设置，物业管理公司管理相当困难，造成对物业形象影响。

五、关于电梯

对于小高层，考虑到出入人员较少和电梯、水泵运行费的限制，在满足现行规范的前提下，建议采用一台电梯，以降低建筑造价和日常维护费用。在选择电梯和签订购货合同时应注意如下问题：

电梯选择应注重选择上海市场上拥有量大、售后服务好的合资企业，目前办公楼采用较多的进口电梯有：美国奥的斯、日本三菱、日本日立、芬兰通力、日本东芝、德国蒂森、瑞士迅达、日本富士达及日本富士等知名品牌。

对于一梯二户的小高层，电梯运行速度不宜大于每秒1.5米;不超过三十层的高层，不宜超过每秒2.5米，以控制噪声和减少维修率。

利用电梯层站及门站设计，分流不同类型的人流，减少物业管理管理人员，方便物业管理。

电梯的轿厢尺寸取决于电梯的载重量，对电梯的载重量提出专业建议。

签署电梯购货合同中，应让承包商承诺在质保期间每月二次进行例行的维护保养工作，并争取得到二年的免费质保期(与建筑质保期相同)。电梯购货合同必须预留部分尾款，待质保期结束后支付。

由于将来物业管理公司不配备专业的电梯维修工，在任何时候发生困人事故，电梯公司必须承诺在30分钟内赶到现场放人。

建议电梯在停靠每层时不采用层站钟，以保持大楼内安静的生活环境。

电梯在地下室停靠，应有单独的通道和门进入地下车库，以便在门上设防，限制停车后随意进入楼栋内。

电梯公司应无偿提供三方(电梯轿箱、电梯机房和监控中心)对讲电话。根据物业档次，提供BA通讯口、闭路电视探头屏蔽线等功能。

核对电梯厂商提供的功能，特别注意光幕、自动停风扇及照明等功能。

电梯公司应定期踏看电梯井道和机房施工，发现问题及时提出，避免造成发展商不必要的损失。

六、关于智能化系统

物业智能化系统的是物业一个重要的卖点，在具体配置上建议根据物业的实际需要和实际情况来配置，避免不切合实际和过时设备，造成投资浪费或将来物业管理无法承担维护保养的情况发生，智能化设备配置注意如下问题：

根据物业情况，将采用电视监控为主，主要集中在各主、次和地下车库出入口和沿街外立面。

周界宜设双束红外报警系统，点到点长度不宜超过60米，最好能有探照灯联动。

物业楼栋内部、地下车库采用无线电子巡更系统。

安装楼宇对讲系统，对一梯二户的住宅利用对讲系统(根据档次安装可视、准可视系统)住户可在室内遥控开启楼栋首层的大门。对于首层设接待台的物业，对讲系统门口机应安装在接待台上。

所有的对讲信号应引至物业的主入口警卫室。将对讲(无需可视，以节省投资和布线费用)信号引至物业主入口的监控室内，以便管理人员在深夜控制陌生人入内(陌生人员需要进入物业，管理人员需与业主对话，获准才能进入)。

楼宇对讲系统通常在住户单元内有一副求助按钮触点，可作为床头求助按钮加以利用，业主可方便地利用楼宇对讲系统向监控中心值班人员求助。

楼栋底层防盗门锁可采用钥匙或身份识别卡开锁。

若地下车库会有访客停放，从地下车库进入楼栋的门，也安装同样的开门设备。若地下车库不对访客开放，可考虑采用固定密码电动锁。

单元内可设置煤气泄漏报警装置，感应到煤气泄漏后在单元内就地蜂鸣报警，提醒住户注意和关闭。报警信号建议不要传送到物业管理处，以免物业管理处出警不力或设备故障(未收到信息)，承担意外的责任。

住户单元内可设置家庭智能控制盒(特别是一、二层住宅)，出门红外线布防报警系统、门磁开关、碎玻璃报警和家用电器遥控等未端装置，可由住户按需要自行配置。

物业管理处派员在监控中心24小时值班，考虑到在深夜门岗可能会离岗出巡、求助或处理紧急事务，为利用监控中心的值班管理员，监控中心设置在物业主入口。

监控录像需要的大量磁带(按有关规定需保留半个月)和一定维修保养费用，应使用数字硬盘录像机。

且目前市场上已出现可充值智能卡计量表(水、电和煤气均有，不需要物业管理公司维护保养)，采用三表远程抄表系统需根据当地实际情况决定。

对于有高层建筑背景音响的作用比较有限，不必配置。在地下车库的物业，按消防规范规定需要有应急广播系统，可将应急广播系统和背景音响系统合二为一，不宜采用二套独立的系统。

消防报警系统应严格执行《高层民用建筑设计防火规范》和《火灾自动报警系统设计规范》，由于消防设施对建筑的造价影响很大，在消防规范允许的前提下，力求降低消防报警系统的造价。

消防控制主机将设在物业监控中心，以减少专职值班人员，节约人员开资。

地下车库的出入口处设用钥匙卡自动开启的档车杆。外来车辆由物业管理人员人工收费。从实用价实考虑，物业内设置IC卡的实际用途非常有限。

建议在物业内建立以监视水箱水位或水压为主设备监视系统，不需要以弱电的方式(宜采用传统的点到点的方式)，以提高物业管理的效率。

物业不宜建立独立的局域网，鉴于目前信息产业和网络服务发展迅速，建议更多地考虑仅提供快速上网方式，而网络上服务功能由社会化服务提供更符合市场的规律。

由于计算机网络和电话网络功能有所区别，电话需要的布线与计算机网络比较相对便宜，目前有很多的智能物业将此二个系统分开，即每户一(或二对)对电话接口和一个电脑信息插口，以节约布线投资，减少浪费。

在物业管理处内部可建立计算机管理系统，用物业管理计算机软件进行日常无纸化办公。

由于住宅内的电视收视点相对比较容易确定，且通常会由有线电视台有关的单位施工，建议采用双向有线同轴电缆，每个单元布二到三个收视点。

卫星节目收视是物业一个很好的买点，且统一安装卫星接收系统，可避免住户自行安装卫星接收装置，破坏物业形象。但内销房申报卫星接收比较困难，发展商应尽量争取开通卫星接收的可能性。

七、关于地下综合管网

由于物管公司不对隐蔽工程负责，一般设计单位、发展商、监理及施工单位会综合考虑，物业管理前期顾问介入地下综合管网顾问内容不多，但有些方面可提请发展商注意。

1.尽可能要求各弱电公司(如电信、有线电视及安保系统)公共管道，以减少窨井的数量，降低投资，保持美观。

2.注意预留绿化及景观取水点的位置，并最好要求设表计量。户外取水口的间距，最好不要超过40米，水管尽量不要横穿小区内的主干道。

3.从使用者和美观角度，审核消火栓及消防喷淋接合器的位置(消火栓间距不超过120米，消防喷淋接合器40米内必须具有消火栓)。

4.注意各种窨井的位置，是否容易损坏，是否会影响日常检修。

5.若用土覆盖的窨井，如何做好标记。

6.审核各景观水池排水管的位置是否在底部，是否设放水阀，是否能自然排放等。有台阶的跌水，每个跌水池均需要考虑排水。

八、关于建筑及设备的成品保护

工程接近尾声，成品保护显得日益重要，由于装饰工程有大量的油漆和易燃物品，容易引起火灾，特别注意如下问题。如果管理公司已经到位，所有施工人员必须服从管理公司人员的管理，若有违制度者，将追究其各聘用单位的责任。

装修工地现场严禁吸烟。

动用明火严格按有关消防安全制度，操作人员必须有操作证，现场必须有监护人和配置灭火器。

及时清运施工垃圾，特别是注意清除易燃的装饰废料和包装材料。

按电器操作规程安全用电，严禁从完成的房间内私拉私接电线。

严禁在工地使用电炉和电灯泡取暖;严禁在各种机房内用餐。

妥善保存油漆、溶剂等易燃物品。

严禁从消水栓和喷淋管内取水。

服从电梯操作人员的管理，电梯内严禁运送散装的水泥、黄沙和垃圾，严禁使用客梯运送湿货。

严禁施工人员使用已安装的卫生器具。

严格按施工程序施工，避免走道及楼梯等成品损坏。

业主分户门及电梯门等需要用塑料薄膜保护，发现缺损，及时修补。

加强门卫对进出人员的检查，特别要检查商场施工人员的携带物品，发现小区内的物品，立即移送施工单位或公安机关处理。

对已完成的机房、房间及区域应及时封闭和上锁，施工人员及外来人员不能随便入内。

九、关于前期物业管理顾问工作中的其他内容

物业的设施选用是否合理可靠，对方便物业管理、减少运行和提高工作效率关系重大，完善合理的设计，往往会结物业管理带来很多方便，例如以下情况：

同类机房，如强电井房、弱电井房、水表房、电表房、配电间宜采用同一把钥匙。

所有的机房不宜采用带有把手的锁，应采用钥匙开门的平开锁。

高层建筑污水和排水管首层弯头，不宜采用PVC弯头。

指导各种工程资料的收集、整理和归档工作。

定期视察物业施工现场、发现将来使用和维修可能存在的隐患。

提供备品配件的数量和要求。

提供技术资料递交要求。

参与工程调试与验收等，若发现问题将及时书面提供相关的专业意见和建议。

在物业建筑和主要设备确定后，准确地预算出物业管理人员架构及薪津、公共区域的水费及电费用、环境维护费用、设施维修费用、物业保险费用和物业管理行政办公费用等物业管理支出，为物业管理费收费标准的确定提供依据。

对物业营销中的广告、楼书和房屋销售(租赁合同)等文稿的内容进行审阅，避免不切实际的宣传，给物业带来负面作用，提出有利于发展商和今后物业管理的专业意见和建议。

在物业竣工前，根据物业的实际情况，制定各种日常物业管理规章制度和管理文本、制定和实施员工的招聘/培训/上岗，制定物业的安保/工程/清洁/客户服务等管理方案，为日后的物业管理打下扎实的基础。

结束语

“建筑是一项遗憾的艺术”，目前几乎所有建筑不同程度地存在着各种不合理之处，不仅使发展商增加了许多无谓的投资，而且给物业管理和使用者带来诸多的不便，我们结合以往物业管理的经验，从物业管理和使用者角度，总结了物业建造中的各种问题，希望各位在今后的前期物业管理顾问工作，协助发展商解决和避免各种问题和遗憾，在取得自身经济效益的同时，为发展商节约投资，为物业管理创造方便，赢得较好的社会效益。