【分享】物业经理必备技能

中国物业管理 2014-12-15 18:24

第一项技能:拟定计划

管理工作的第一步是拟定计划。孙子兵法第一篇“始计篇”告诉我们,所有的作战开始于计划,品管大师戴明博士的管理循环PDCA,也是从计划开始。因此,作为经理人的首要任务就是能够制定清晰有效的工作计划。

第二项技能: 果断决策

作为职业经理人,他们的职责是制定决策并领导执行。而在这个的过程中存在着许多变量,这就要求他们必须能够迅速果断的进行决策,这是奠定计划成功的基础。例如战略上该加强基础服务还是拓展增值服务?人才要从内部培养还是外部聘任?果断不等于武断,作这些决策时,既要考虑竞争方的变量,也要想到时间与资源等因素的限制,因为他们都会影响到最终决定产生的效果。

决策的技能包含有前提假设、推论能力,以及信息的收集整理、分析、归纳能力,逻辑判断、搏奕竞局理论,最好基于真实调研数据去做决策。

第三项技能: 解决问题

没有任何一个企业是没有问题存在的,像品牌形象不佳、服务品质差、人力不足、士气不高、财务困窘、收费率下滑、拖拉等,这些问题永远是物业企业的头等疾患,谁能妥善解决这些问题,谁的企业就能走得更远。解决这些问题须要的技能是界定问题、收集资料、分析情况、找出问题根源,最后运用创造能力提出解决方案。

所以,一个称职的物业经理人必须拥有这些知识,以及各种处理技巧,才能在竞争中协助企业走出自己的路。

第四项技能: 制定标准

没有规矩不能成方圆,面对目前标准化程度还很低的物业公司来说,制定切实可行的体系标准就显得尤为重要了。物业公司中的事情,可以分成两大类,一种是周期性、经常性、例行性的,比如服务质量管理、项目拓展、成本管理、企业投诉等,另外一种是特殊性、非例行性的,如意外事件等。

物业经理人必须先把前一种任务,尽快标准化,以便于企业的正常运作,之后集中精力处理特殊性的任务。许多企业未能将例行性任务进行规范化、标准化,于是日常运作中产生的变化占用了管理人员大量的精力,这会让部属无所适从,大小事情都要向上报告,影响工作效率。

第五项技能: 成果管制

企业运作中产生的有效结果,不仅需要有正确的决策,也需要一定的执行能力。在这个环节上,如何有效的管制质量、成本、效率与服务水平,就有赖于物业经理人的高超技能了。约束太多,员工处处绊手绊脚,士气低落;约束不足,则会容易出现漏洞,提高运行成本。管制能力主要考验有几方面:分清该管与不该管的事,将事后处置提前为事前管理与事中管理,促进各部门进行自主管理,由外部控制逐渐演变为自我管理。

第六项技能: 绩效考核

每一个员工都期望自己的努力能得到应有的肯定与报酬,而企业士气也同时受到考核公正与否的影响,要让员工短期达到良好的表现,运用威胁与利诱手段都可以做得到,但如果要建立持续的绩效,就需要有公正合理的考核办法与激励机制了。绩效考核的技能包含从战略的高度找出关键绩效指标(KPI)、将绩效指标转换成为员工行为标准、制订绩效标准与评价成果的面谈沟通技巧、绩效检讨与指导修正的能力,以及不同类型性格员工的激励策略。

第七项技能: 团队建设

一个集体必须有三方面的要素才能称得上是团队:一是目标要集中,二是成员间和谐互助,三是工作方法保持一致,并有与适当的弹性。团队建设的技能主要有:建立共同愿景与目标的能力,调和与应用成员差异的能力,制定共同规范、整合新进人员的能力,从经验学习引导团队找寻正面方向的能力,促进健康的冲突的能力等等。

第八项技能: 领导能力

企业最缺乏的资源是管理型的领导人才,是能够不断自我超越,严以律己,顾全大局,能使员工信服并能够产生正面结果的人才。员工多了什么人都有,如何使企业中形形色色的人有效的一起工作,如何促使员工从表面服从到真心奉献,如何使士气低落的人重振士气,如何使成功的人不致于志得意满而停滞不前,如何使软弱的人有勇气,如何使粗心的人不致酿成大祸,如何使利益不同的人相互支持,这些都有赖于物业经理人的领导技能。领导技能主要是分辨部属的特性与现况,选择适当的领导风格,情绪的认知,控制与调节,激励能力,塑造共识,坚定的信念与意志力。

第九项技能: 培育部属

中国人自古有留一手的习性,特别是物业行业,俗话也说教了徒弟,饿了师父。在过去,由于经济主体是以个人生产力为主,而且信息的取得与交换非常缓慢,因此谁能有独家秘方或武林秘笈,绝对要好好隐藏,才能显出独特性与差异性。但现在的局面已经不同于前,无法靠一个人的绝活闯天下,企业要成功,便需要广纳人才。

但是人才不是天生的,学校里传授的知识有限,而各个企业存在的差异性也很大,因此能否有效培养出骨干员工便成为重要的关键能力。评鉴经理人的能力,不单单是看他的工作成效,对于提高员工工作能力,也是工作中的的看职责。培养部属的能力包含评鉴培训需求、制定培训目标、编写培训教材、制定各种教学方法、应用教学工具以及评鉴培训成果等。

第十项技能: 主持会议

会议是企业内部互相沟通信息、交换意见以及形成决策的重要活动。鉴别会议的类型,事先做好会前的准备工作,议题的选定,确认参与会议的人员,做好场地的布置、座位安排,以及如何作会议记录、如何处理争议、如何引导发言、如何归纳会议结论,并做好会后跟进,进行未尽事宜协调等,这些都是物业经理人应该掌握的技能。

第十一项技能: 沟通表达

简单的说,经理人的主要任务便是不断的沟通,所以,清晰、精准、有效的沟通表达能力,是每一位物业经理必须的素质。表达技能主要在于目的的确认,了解对象,然后用清晰的逻辑、相宜的修辞,以及配合声调、肢体语言、表情的搭配等有效的传递意图。

第十二项技能: 个人管理

作为服务业的经营者,更应愿意从自身出发,不断超越自我,突破自我,以身作则,成为部属的表率。个人管理首先从时间管理着手,每个人每一天只有24小时,这是最公平的一件事,因此人生成败、绩效好坏、企业兴衰都决定于每一位经理人对时间的有效运用。当您做这件事时,便无法从事其它事情,所以如何有效运用时间,是个人管理的首要任务。

其次是终身学习,特别是系统化的学习。另外一件重要的个人管理课题便是保持健康。最后一项需要个人管理的便是EQ,所谓的情绪商数,如何保持快乐的心情,如何维持高昂的斗志,如何自我激励,并且不受外在环境的干扰与影响等。职业经理人能做好个人管理,才能确保在日常工作中,不论遇到何种情况,都能保持最佳状况。

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