【观点】六大途径提升业委会能力建设

物业小区存在问题的表现形式实际上是业主委员会履行选聘、监督物业服务企业能力水平的具体体现。如何提升业主委员会能力是管好小区的重中重之，然而在小区管理中业主满意率和收缴物业费的高低是衡量业主委员会能力的晴雨表。组建好业主委员会，提升业主委员会成员能力建设是治理好小区的基础。

加强自身能力建设

业主委员会成员自身建设水平直接决定着业主委员会的凝聚力和工作能力。《物管条例》规定业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员要加强能力素质建设，要进行专业技术培训和学习，保证业委会成员能力在社区管理中达到应知应会的标准;业主委员会成员还应加强职业道德建设，要树立以人为本的理念，以尽责敬业的精神增强服务意识、责任意识、廉洁意识，全心全意为业主服务。业主委员会主任、副主任只有具有较高的政治素质、较强的工作能力、充裕的工作时间、丰富的管理经验、健康的体质以及高度的责任心才能积极有效的开展工作。

业主委员会工作要贯彻民主集中制原则。业主委员会通过民主选举产生，每名委员具有平等表决权。但在具体工作中很多问题需要召开业主大会或业主代表会决定，可是召开业主大会难和业主代表难推选确是面临的实际情况。召开业主大会可以以入户或在小区进出通道以书面签票方式组织;在推选业主代表时可按单元或楼层实际情况由业主委员会(或筹备组)直接提名公示后即确定为业主代表。除选聘续聘物业服务企业、动用维修基金和业主委员会换届外，其它都可以由业主代表大会表决通过后生效。

业主委员会成员实行分工负责制。实行主任日常负责制，对日常工作进行适时处理，同时聘请专业人员对档案和财务进行管理，对小区公共部位收益建立统一帐户以便提高管理和使用效益。

实行民主监督。在小区业主范围内选聘相关人士、社会精英担任义务监督员，对业主委会事务进行监督，定期对业主委会财务、小区公共部位收入及使用情况进行审计和公示，对违规、违纪、违法现象向政府主管部门报告。定期和不定期召开各类业主代表的座谈会、评议会和专题会，创造广泛交流沟通的平台，充分听取业主的建议、批评和意见，逐步弥补管理、服务工作中的不足，这样不仅有利于业主和业主委会彼此意见的沟通，而且有利于减少矛盾，增强业主的认同感。

加强维权能力建设

维权是指对社区业主(即房屋的所有权人)所享有的权利的维护。业主委员会维权是维护广大业主的权利，业主权利是指业主作为住房购买人在社区范围内享有的权利,但在使用过程中由于业主是个体，而开发商或物业服务企业是法人，在房屋维修或物业服务过程中出现的维权难是困扰业主的最大难题，很多情况涉及到多户业主，在这种情况下就需要业主委员会行使集体维权，负责组织召集广大受益业主，聘请专业人员代替业主行使集体维权，有效提升在维权中的胜算比利，同时集体维权也有利于社会稳定和和谐社会的建立。

加强管理能力建设

管理是一门科学，也是一门艺术，在社区物业科学发展的工作中更是其内在要求的重点。社区物业管理的关键是建立健全业主委员会的规章制度。业主委员会是群众自治性组织，又是一种新生事物，工作机制要在制度建设中逐步完善。业主委员会的规章制度应从委员分工制度、小区事务公开制度、会议制度、财务管理制度、维修基金和房屋应急解危专项资金使用制度等方面建立健全。如《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主代表大会制度》、《业主委员会成员分工负责工作制度》、《业主委员会公章使用制度》、《财务与报销制度》、《业主投诉处理制度》、《小区事务公开暨重大事项决策制度》、《秘书和档案制度》等，有了这些制度业主委员会管理工作运行便有章可循，但各项制度的建立需要在业主大会或业主代表会表决通过后实施。

加强选聘物业服务企业的能力建设

物业服务质量的好坏在企业，对前期物业服务企业慎用辞退权，在选聘新物业服务企业时业主委员会要做好以下五项工作：

一是根据《中华人民共和国物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，制定本物业服务企业选聘方案。业主委员会做为实施选聘物业服务企业的主体要将选聘方案在小区内张贴，接受广大业主监督。

二是受理企业报名时做好资格审查。如企业的依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质;有良好的企业信誉(天津市物业协会网站未被曝光和在行业主管部门物业诚信档案中无不良记录)等。

三是组织部分业主代表对报名企业进行实地查看，业主委员会在听取汇报后确定两家以上物业服务企业，组织召开业主委员会或业主代表会进行书面表决，将结果提请业主大会进行表决。

四是组织召开好业主大会，保证选举的程序合法。

五是按照业主大会表决结果在规定时间内向老物业服务企业告知，与新物业服务企业签定物业服务合同，监督好各项交接工作。

加强监督企业服务能力建设

在企业自行监督的前题下，要从制度上完善监督工作，按照服务合同的约定制定切实可行的监督办法，保证合同条款都有相对应的检查标准;要从监督人员上进行完善，聘请社区志愿者、业主代表、社区居委会人员定期进行检查物业服务内容标准落实情况，以书面形式向物业反馈;要从监督的形式上进行完善，定期组织业主代表收集广大业主对物业服务的意见和建议，组织广大业主在物业办公地点开展由服务企业和业主委员双方共同参与的座谈会听取双方意见，组建小区QQ群听取广大业主意见。

加强与业主、企业的沟通能力建设

沟通是一门学问，如何沟通好业主、物业服务企业之间的关系与社区和谐建设密切相连，因此业主委员会作为业主和物业服务企业联系的桥梁责任重大。

物业服务企业和业主委员会是平等的民事主体关系。为了实施有效管理，业主委员会代表业主对物业服务范围、质量、要求实行全过程的监督，对业主的批评建议进行收集汇总并及时通报物业服务企业，监督其及时处理解决。对涉及管理重要事项的公示、公告物业服务企业要先向业主委员会通报后进行实施。对非物业服务企业责任的事项，业主委会帮助物业服务企业做好宣传、解释工作，帮助物业服务企业协调解决合同未注明的其它管理事宜。业主委员会成员要摆正位置，业主委会是小区业主与物业服务企业两个群体之间的纽带，只有正确协调处理好小区业主与物业服务企业之间关系，协调好小区与对外相关部门之间的关系，才能发挥积极有效的作用。

物业小区设立业主委会制度是实行居民自治管理的重要组成部分，怎样建设好管理好这支自治队伍是摆在各级政府面前的重要课题，希望通过我们的建议能在制度方面得以完善，使业主委员会这支队伍为和谐社会建设做出更大的贡献。