【看点】维修资金运营与管理模式创新

作为房屋的“养老金”，维修资金渐渐深入人心，关注的目光和重视程度今非昔比，一度成为报纸、网络等媒体关注的热点，全国千亿资金在银行睡大觉，维修资金使用手续繁琐等质疑声较多。这使得全国从事维修资金监管工作的同仁压力倍增，那如何收好、管好、用好、监管好这项资金，是目前各大城市面临的一项重要课题。

维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。由业主交存的维修资金归业主所有，已售公房原产权单位从房改售房款中提取的维修资金归原产权单位所有。维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监管，其中最主要的一个特点是业主决策，也就是说这个钱该不该花，怎么花，业主说了算。维修资金使用过程中业主有决策权、知情权、监督权。

维修资金运营困境及原因

维修资金管理是物业管理的一个重要分支，是住宅小区房屋管理的重要组成部分，因而存在很多物业行业遇到的一些问题和困难。从维修资金监管日常工作来看，维修资金各参与主体对维修资金相关政策的认识和理解还有待提高，很多质疑和误解源于对维修资金管理工作的不了解。从物业管理的现状能反映出维修资金管理的难易程度，业委会、业主、物业服务企业关系融洽的小区，维修资金的支用快捷、流畅，这和物业企业对政策的解释和付出的大量精力是分不开的，和业委会、业主共同参与小区公共事务的管理热情和能力是分不开的。

像有些媒体报道、质询的“维修资金使用难，到底难在哪?”首先，对有关维修资金政策、工作流程不熟悉，发生房屋共用部位、共用设施设备的损坏事由后，当事人不知如何下手，只顾怨天尤人。其次，维修资金支用是业主决策的过程，需要达到业主户数和面积的双三分之二同意，业主决策占用的时间长，有的房屋出租，有的不在此居住，物业服务企业要耗费几天、十几天时间，甚至走不下去。再次，让业主表达意见的时候没有动静，维修一旦实施，问题接踵而至，有的声称不知情，要求查验业主签字，有的认为价格不合理，要求监管部门给个说法，有的业委会采取自治管理，没有聘用物业企业，小区出现问题自身解决不了，就抱怨说管我们的钱就得给我们解决问题，甚至质疑制度的合理性。

解决矛盾的创新性方法

从维修资金监管又折射出小区物业管理的窘境，维修资金使用可以说是物业服务企业的又一项无偿服务，小区物业服务一旦开始就会形成业主思维定式，改变的可能行很小，没有形成调整物业服务合同事项及报酬的快捷机制。在遇到房屋维修问题，应从以下几个方面着手：

从指导精神上讲，房屋以幢为单位建立了维修资金制度，属于相关业主共用部位、共用设施设备，且出了保修期，可以动用维修资金，属业主自用或开发企业、专业经营单位承担的不能使用。

物业服务企业针对维修制定维修、更新、改造计划报业委会或居委会同意后，选择施工单位，制定维修方案和工程预算并进行公示，充分发挥业主的知情权，并采纳业主的合理意见，维修工程是否招标，是否委托监理或审计都可以由业主来确定。

关键环节是由业主进行决策，通过书面征求业主意见，确定是否进行维修工程，这是维修资金使用的关键，也是形成业主决议的唯一途径。达到业主同意的条件，施工单位实施维修，工程完毕，业主代表、业委会对工程验收参与意见，确保施工质量，工程结算如有需要可以由专业机构进行审计，保证业主的监督权得以实现。对屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况，因业主决策过程长，会严重影响业主生活，制定房屋维修的绿色通道，应急维修可不经过双三分之二业主表决的过程，可通过相关专业部门、社区居委会的把关，对以上状况立即实施维修。

主管部门要通过对维修资金政策及相关办事程序进行宣传，使群众对维修资金监管工作有一个全面的认识和了解;通过对物业服务企业加强培训，熟练掌握办理流程，提高办理效率;通过有关部门、维修资金监管机构、社区管理组织加强协作，减少办理环节和时限，既保证资金有效使用，又避免滥用。

维修资金运营模式的突破点

住宅专项维修资金管理办法处在部门规章层面，维修资金监管在各大城市存在的较大的差异性，面对人民群众日益扩大的诉求，许多问题需要相关配套政策解决。

首先要搭建好为住宅维修服务的公共平台。在物业服务公司提出资金使用计划后，应有相应的服务平台提供业务支持，应有合适的企业提供咨询、鉴定、施工、监理、造价审计等服务。目前的情况是有资质的大企业看不上物业维修行业的小业务，不规范的企业又不能提供放心的服务，物业管理公司直接提供的方案又常常得不到业主的信任。应大力促进行业协会对服务平台搭建和对平台企业监督发挥积极作用。

二是可以改进专项维修资金的缴纳方式。从物业维修发生的频率来看，新建房屋发生维修可能性小，随着时间的推移和房屋的逐步老化而开始需要大量维修资金。按月逐步积累的维修基金缴纳办法似乎更适合房屋维修的特点。当然这种做法要和未来相关部门的具体政策及业主的信用体系建立相配合，才能确保维修资金的持续归集。

公众责任意识是整个社会观念进化的缩影，法制、行政、道德、诚信、监督对公众责任意识发生互为影响的作用。法律带有普遍的约束力，行政手段能够立竿见影，但往往有负作用，道德是无形的手，监督是形成实效的保证，把诚信作为总抓手，没有诚信就会有惩罚，使其无处遁形，讲诚信就会受到尊敬和优待，诚信已然成为社会行为的基石，道德水准自然而升，公众责任意识则水到渠成。当公众责任占据社会主导地位，维修资金监管和房屋维修就不再是任何问题。

作为物业管理后续服务的资金保障，其归集、管理与使用问题关系着广大业主的切身利益，应当加快完善和维修资金配套的相关制度的建设和运行模式的研究，达到资金安全、保值增值与持续使用的制衡，探索维修资金统筹依托商业保险的路子，从而使房屋专项维修资金对保障房屋的安全使用、构建和谐社会发挥更大的作用。