【观点】物业生意蓝红海? 彩生活上市与“大业主”万科

6月30日，花样年控股集团有限公司旗下的彩生活在港交所主板正式挂牌上市，股票代码“01778.HK”。

根据港交所股票交易系统显示，彩生活开盘报4港元，首日上涨15%至4.60港元，市值为46亿港元（花样年51.8亿港元），相对于2013年利润而言，静态市盈率约100倍。花样年仅值51亿，意味着很快物业比开发更值钱。

彩生活的物业生意

资料显示，此次挂牌上市的"彩生活"由花样年集团于2008年初组建，并于2011年初完成重组。2013年一整年，花样年集团的业务重心之一是集团物业管理业务重组，推动彩生活的分拆上市，借以实现社区服务运营商的转型。

彩生活的商业模式简单表述就是传统物业管理+工程服务+社区增值服务。通过招股书不难发现，去年传统物业管理比重的收益约占公司总收益的58.7%；而工程服务占彩生活2013年收入的22%，毛利率达到39%。

值得一提的是，去年其社区增值服务收入接近4500万，在总收入中占比19%。而2011年、2012年及2013年，彩生活增值服务的毛利率分别为82.3%、94.1%及98.4%。

在当前国内多数物业管理公司仍以传统的物业管理为主要收入来源的同时，观察彩生活的非物业管理收入不难发现，其去年工程服务和社区增值服务这两块业务的收益加在一起，已超过全年彩生活公司业务总收益四成。

对于传统的物业管理，大家并不陌生。而对于增值服务这一点来说，花样年CEO唐学斌在挂牌现场再次强调，“实际上我们未来不是主要依靠物业管理来获取利润，而是期待模式进一步发展以后，增值服务会逐步成为利润的主要渠道之一。”

“我们主要是收取平台费用和佣金这两种方式，而且是向供应商收取。业主一分钱都不交，是按照互联网的规则来运行。”唐学斌继续表示。

对此，花样年主席潘军也指出，“因为增值服务一般都是基于授权和线上的交易，所以基本没有太多人工的支付，所以它的毛利可以达到98%以上，这属于互联网企业的一个典型特征。”

彩生活一大卖点就是互联网管理的噱头效应。至于彩生活未来发展的前景，要看彩生活上市后能否把地区性比较大的物管公司收购回来，并且未来如何发挥物管公司的协同效应也很重要。

无独有偶，光大证券分析师谢皓宇认为，从区域布局来看，目前彩生活所拥有的物业更多的是在二三线城市，还需要往一线城市走。

不过，针对未来收购物管公司这一点，潘军在挂牌现场则表示称，“我们的目标肯定都是住宅类的物业管理公司，而且期望在行业内是有一定规模的，对于地点来讲我们主要选择在一二线城市核心区域有比较多管理面积的企业。”

?物业管理蓝红海

社区服务商忙于跑马圈地的今日，拥有互联网卖点的同时，也不能忽视所谓物业蓝海生意中所存在的“红海”问题。

根据其研究报告所述，“行业进入门槛不高，导致竞争激烈；而且，除物业管理公司外，其他电子商务公司的订购服务方便，亦可能降低住客对集团业务的需求，前景有待观望。”

除了业务模式容易复制这点外，在另一分析师谢皓宇的研究报告中则提到彩生活未来的竞争对手，“万科是拥有最庞大业主资源的企业。”

据其不完全统计，万科现已售住房面积7680万方，目前对应单位面积物管费仅1.6元/平每月，市场普遍预期，在2013年万科物管成为独立事业部后，万科将会迎来收入的快速提升。

目前，彩生活管理物业主要由两部分来源构成：一种是花样年自有物业，这一比例占其管理物业比例较低；而另外则是通过同业收购和租赁获得的物业，这部分占其管理物业比例很高。

那么未来，万科物业在拥有庞大自有物业的基础上是否也将会竞逐同业庞大的物业管理市场？

从目前来看万科物业的市场占有率相对还是比较低，给彩生活的市场空间也还是比较大。而且是否会借鉴彩生活通过同业收购和租赁获得的物业的做法尚不得而知。

但“万科虽然不是唯一的竞争对手，但绝对是一个强大的竞争对手”分析人士认为。

另外，“目前内地的物业管理相比香港还是有所差距，未来或将不排除将有香港企业有兴趣来内地发展物业管理的可能。其中，就包括物业管理处于领先水平的领汇。”

据了解，早在去年12月19日，拥有香港政府背景、及雄厚商业物业资产的领汇房地产投资信托基金发公告透露，已与万科集团签订战略性合作意向书，双方将在接下来的两年时间内，共同寻找中国零售物业的投资机会。

彼时有业内人士分析指出，万科与领汇的合作更多的是聚焦在社区商业这一方面。不过，从万科已提出未来将重点发展社区服务配套这一策略来看，不排除其未来将介入更多物业管理的生意的方方面面。