设施管理与物业管理不同之处，看完应该明白了

设施管理的世界与物业管理的世界有什么不同?关于这个话题已经争论了将近20年，从上世纪90年代Facility Management被翻译成“设施管理”到现在，中国的物业管理人士一直想搞清楚“设施管理”与“物业管理”的区别。其实，这个问题在欧美根本就不成其为问题，因为大家很容易理解“Facility Management”和“Property Management”的区别，但翻译成中文后，“设施管理”却让我们中国的物业管理同行莫名纠结了将近20年。

很多人把设施管理看成设备管理，或者干脆认为是物业管理的不同名称而已，既然设施管理是对Facility Management的翻译，那么了解Facility的准确定义就尤显重要。在维基词典中是这么表述的：Facility is a place for doing something，那么对Property又是如何表述的?Property is any physical or intangible entity that is ……，西方人很清楚设施管理(Facility Management)管理的对象是Place，物业管理(Property Management)管理的对象是physical or intangible entity，两者管理的对象有显著的差异。

简单地说，设施管理的对象是从事业务的环境，而物业管理的对象是拥有的物质性资产，管理对象的不同势必带来管理理念和管理方法的差异，这也导致了设施管理与物业管理成为两个世界。其实按照IFMA(国际设施管理协会)的观点，设施管理包含了物业管理，设施管理的范畴比物业管理更大，为客户提供的价值也远远超出物业管理，因为设施管理关注的不仅仅是物业服务，也不仅仅是资产的保值升值，而是更高层次的如何支持客户的核心业务，所以设施管理的世界与物业管理的世界有极大的不同。

这个不同可以用传统手机与智能手机来作比喻，物业管理可以比作我们10年前的传统手机，主要功能就是通话和发短信，是作为通信工具而存在，满足基本的语音和消息沟通需要，由移动运营商直接提供服务;而设施管理更像是智能手机，外表也许和传统手机差异不大，但其本质的差异已经是十万八千里，智能手机已经不再是简单的通信工具，而是信息终端，需要额外添置和安装很多相关软件，需要更多软件供应商和其他服务提供商的协同支持，很多时候满足的是我们高层次的信息需求和其他个性服务需求，就如同设施管理满足的是客户在业务环境方面的需要，并针对客户的经营特征管理战略提供价值最大化的工作场所需求，不仅仅是简单的“四保”服务，更是高层次地满足客户，就如同我们在智能手机方面对信息和其他服务的追求，这是时代发展的需要也是不可逆转的趋势。

有人说设施管理是技术含量很高的物业管理，低技术的“四保”服务都不属于设施管理，其实这也是一个很大的误区。设施管理同样需要“四保”服务，而且它们是基础和前提、是环境服务发展的支撑、是比例最大的服务内容。可以这么说，设施管理与物业管理在作业层面70%都是相同的，不同的30%主要是因为管理对象不同而形成了管理目标与内容的不同，例如，设施管理强调BCP(业务持续计划)、EHS(环境、健康与安全)、空间管理、关键环境管理等，这些都是和客户的业务需求、个性需求息息相关的。即使是“四保”服务，也因为设施管理是为满足客户业务需求的目标而产生与物业管理不同的管理目标与方法，需要运用不同的测量手段和质量控制体系以及专门化的流程框架来满足或引导客户的需求，以实现与客户的战略合作及强强双赢。

(作者为上海费哲设施管理咨询公司总裁。上海费哲设施管理咨询公司是中国第一家向企业和个人提供设施管理咨询和培训服务的专业机构，同时也是中国少数能够同时为跨国公司和本土企业提供创新性不动产与设施管理IT解决方案的公司之一。)