用“服务标准”来定“物业公司级别”

物业管理的考核依据

中国的物业管理，目前还没有行业和国家标准来检查考核。目前发布的地方标准有2008年的《重庆市商业楼宇物业管理服务标准》和2010年的《北京市住宅物业管理服务标准》。山东省有7个没有发布但是在网上流传的地方标准。从内容上来看，这些地方标准都只规定了做哪些项目、怎么做，没有做了这项之后是否合格的检查与考核判断。所以重庆和北京这两个地方标准应加入检查考核的内容。

建立国家、行业或地方标准

一般来说，一个标准在规定了需要做哪些项目、怎么做之后，还应有做了之后先对每个单一项目的检查，再对整个物业服务完成之后的整体考核评价。为了满足标准的要求而在过程中才需要出现的内容，则不宜列入标准中(如绿化人员数量的设置)，除非它是某个法规所规定的要求(譬如保密人员的数量设置)。

标准用来考核物业公司在对客户的整个服务过程中，达到的是一级还是二级服务。

标准与服务等级

对物业公司服务等级的确定，应有行业或国家的考核评价标准，其服务质量只要能够达到标准中规定的最高服务等级，该物业公司就具有该等级的物业管理服务水平。这是物业公司在对客户的整个服务过程中所能达到(国家或行业标准)的最高服务标准等级。这样可以使物业公司不受资金规模和其他条款的限制，只接受标准的检查与考核，而且是任何一方(包括客户在内)都能够进行检查监督。

行政与市场化

在达到标准中各项服务要求质量的情况下，不论公司资金多少、管理面积大小，当整个服务过程达到了标准中的规定(比如一级)时，在服务的过程中就应该享有一级物业公司的相应权益，而不宜由哪个政府部门对物业公司按资金规模、人员构成、管理面积等条款来公布、限制、认可该物业公司具有一级资质还是二级资质。

目前国家公布的资质等级不是按服务质量所能够达到标准规定的等级这种市场化行为来确定的。换言之，目前国家公布的物业管理公司的各级资质和在今后制订出的标准要求达到服务质量的等级(一级、二级、三级)，在现在、今后都没有必然的对应关系。这种时代造成的官方认可的市场格局应随着市场化的深入逐渐退出行政性的指令。（原载于《现代物业·新业主》2015年第4期/总第321期，配图来自网络)