以“资质”论好坏 已经过时了？

诚实信用原则是市场经济的基本原则，将物业管理行业的监管重心转移到信用监管是一种趋势。但建立一个诚信的物业服务市场却是一个长期、复杂的过程，有赖社会各界的共同努力。

当前，物业管理矛盾纠纷频发，其中很多出自物业服务企业方面。政府从监管的角度，就要思考如何有效监管物业服务企业和物业服务活动，以遏制物业管理矛盾纠纷的发生，实现行业的健康有序发展。目前，政府对物业服务企业的监管主要采用资质管理制度。资质管理制度有何特点?基于资质管理制度的监管模式是否能有效应对当前行业存在的问题?如何才能适应当前形势，探索行之有效的行业监管模式呢?

基于资质管理制度的监管模式

《物业管理条例》规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。配套文件《物业服务企业资质管理办法》对物业服务企业资质管理制度作出了具体规定。物业服务企业资质共分为三个等级，一级为最高，三级为最低。设定各资质等级物业服务企业的条件主要有三项指标：注册资本;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员总人数及具有中级职称以上的人数;管理物业的类型、数量及房屋建筑面积大小。物业服务企业获得资质证书后，开展物业管理活动，承接物业管理项目。其中，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目;二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。资质审批部门负责对物业服务企业进行监督检查。

资质管理制度试图通过审查物业服务企业资质的方式达到加强行政监管、规范企业行为、解决群众投诉、改善物业管理市场环境的目的。从当前行业暴露的诸多问题来看，资质管理制度确实存在很多缺陷。

以资质等级的高低决定可承接业务的多少是错误的

按规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，二级资质和三级资质的物业服务企业逐级可承接相对较少的物业管理业务。但是，一级资质物业服务企业必然有能力管理好数量更多或面积更大的物业项目吗?三级资质物业服务企业必然没能力管理好30万平方米的住宅项目吗?基于物业服务费用标准等因素的考虑，假如一个30万平方米住宅项目的全体业主一致表决选聘一家三级资质物业服务企业，那我们又有什么理由禁止业主这样做呢?实际上，有些小区就存在这种现象。当然，原因可能是多方面的，如有些项目因为属于分期开发，在前两期开发完成的时候选聘的有资格的物业服务企业，可能到第三期或第四期开发完成时就不具备相应资格了。但这种情况下，业主也不见得会认为物业服务企业管理不到位。《物权法》已明确规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”从立法目的来看，法律充分尊重业主的选择权，甚至都不要求必然由专业的物业服务企业来管理物业。如果我们再要求业主选聘物业服务企业时，必须按照企业可承接物业项目面积的多少进行选聘，很显然是违背《物权法》立法精神的，也是完全没必要的。

“借证”成为顽症，企业取得资质证书后擅自降低资质条件的现象大量存在

不论是企业的注册资本，还是物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的总人数及具有中级职称以上的人数，在企业申请资质证书时，通过不正当途径都很容易满足。以人员为例，申请二级资质物业服务企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。那么，这家企业可能一时招聘不到那么多人，或者出于成本、管理面积方面的考虑，也不需要招聘那么多人，尤其是10人以上的中级职称人员，这家企业就可以通过“借证”的方式申请资质证书。企业提出申请时，资质审批部门只是进行书面材料的审查，并不一对一地核实每个人，所以企业能够轻松取得资质证书。企业取得资质证书之后，监管部门也不可能做到经常性地核查企业是否仍然满足现在的资质条件，操作上不现实，因此，企业取得资质证书后擅自降低资质条件的现象就不足为怪了。

无资质经营、超资质经营、出租出借资质证书等问题得不到有效解决

现实中，有些物业项目存在着无资质经营和超资质经营问题。以超资质经营为例，按照《物业服务企业资质管理办法》第十九条的规定，“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”从行政处罚的角度来看，警告并罚款操作起来并不难。但是，如何“责令限期改正”?是责令企业限期取得相应等级资质证书，还是责令物业服务企业撤出物业管理项目?这两种可能的途径均不易操作，尤其是后者，如果责令物业服务企业撤出物业管理项目，就必然存在一定时期的物业服务“真空”，但业主须臾离不开物业服务。即使责令限期改正，限期之后仍未改正怎么办?出租、出借资质证书的行为，主要表现在个人或者较低等级资质物业服务企业挂靠其他物业服务企业的行为。这种违法行为很难发现和取证。

代替资质监管的新模式

通过上述分析，我们发现基于资质管理制度的监管模式，实际是一种“重审批，轻监管”的模式，企业资质也基本处于“能上不能下”的状态。这种监管模式很难达到应有的监管效果。资质管理制度仅可作为一种行业准入制度，而不宜作为对企业的日常监管制度。笔者认为，应当从以下几方面改革和完善对物业服务市场的监管：

(一)建立对物业服务企业及其主要从业人员的信用监管机制，推动企业资质管理向信用管理转变。

物业服务企业信用对于物业服务市场秩序有着极其重要的影响。物业服务企业的信用主要由两部分组成：一是商务信用，即其与业务伙伴(包括业主大会、业主委员会、业主、建设单位、专业经营单位等)个性化的信用，表现为企业守合同、重信用，遵守商业道德;二是公共信用，即其在社会经济公共秩序方面的信用，表现为物业服务企业遵守物业管理相关法律、法规及其他规定，能够守法经营。从业人员的信用主要体现在后者。因此，建立对物业服务企业及其主要从业人员的信用监管制度，就要充分利用上述两方面。

第一，积极引导物业服务企业建立优良信用。在经济活动中，那些“守合同、重信用”的企业，或者在从事物业管理活动中受到相关奖励、表彰、认定的企业，监管部门应当将相关信息作为优良信息记入企业信用档案，强化信用激励功能。

第二，严厉惩处企业失信行为。对于那些违反诚实信用原则，不诺守合同约定，或者违反法律、法规、规章和相关规定的企业及从业人员，要将相关信息作为不良信用记入信用档案，强化信用惩戒功能。目前，北京市已经制定了《北京市物业服务企业信用信息管理办法》，对全市物业服务企业的物业服务活动实施动态监督管理。物业服务企业或者项目负责人在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定被行政处罚或处理时，要对企业和项目负责人记分，作为警示信息向社会公开。分数累计到一定程度，企业可能面临着被限制承接新项目、限制参加项目评优、限制资质升级的后果，项目负责人可能面临着被书面警告、约谈、注销项目负责人考试合格证书、限制从业等后果。

第三，及时准确地向社会披露物业服务企业及从业人员的信用信息。无论是优良信息还是不良信息，监管部门都应当及时准确地向社会披露，并可对信用进行评级，让物业服务合同相对人及潜在业务伙伴畅通知情，解决信息不对称问题。实际上，建立业主、业主大会对物业服务市场信心的关键点，是要建立高效率、高质量的物业服务企业信用信息的公开公示机制，要让业主们清楚正在为自己服务的物业服务企业或者将要选择的物业服务企业的“品性”到底如何。

(二)实现监管重心从企业向项目的转移，通过对物业项目的监管达到对物业服务企业的规制。

物业服务企业的价值主要体现在其管理物业项目的水平上，物业管理矛盾纠纷也发生在物业服务项目上，因此，对物业项目监管到位才能真正管好企业。这就需要对企业实行动态监管，调整行业监管重心，实行物业项目监管制度。建立项目备案制度和项目负责人制度。监管部门要以项目为单位实施动态监管，通过对项目负责人的行为实施动态监管，实现以项目经理为抓手管好项目，最终以项目为抓手管好企业。