韩国的商业物业管理结构

2012年 韩国SHY综合管理商社社长，韩国物业管理协会常务理事梁世政先生 参加 现代物业发展论坛

韩国的物业管理历史

韩国政府于1980年颁布《住宅法》，1985年颁布《关于集合建筑物的所有及管理的法律》(以下简称为《集合建筑物法》)，规定物业管理公司在其规定范围内从事的管理工作。截至目前，韩国国内共有600多家物业管理公司。其中，除了在物业管理协会备案的120多家公司之外，大部分公司均属于小规模经营。

韩国的物业管理对象建筑

韩国的物业管理的对象建筑物有如下三种类型：

一、办公用建筑物：办公用大厦、公共机构、公司大楼、工厂等;

二、商用建筑物：商业、商住两用、写字楼、旅馆等;

三、居住用建筑物：公寓、商住两用、写字楼、宿舍等。

其中，除了居住用建筑物之外的商用建筑物和办公用建筑物包括无建筑管理人员的中小型建筑物，以及实施包括物业管理在内的一整套经营管理服务的大型建筑物。

对商用建筑物和办公用建筑物的整体规模，很难掌握其准确数据。

韩国国土海洋部资料显示，截至2009年12月底，如按写字楼和商业大楼(公共机关及工厂、商住两用等建筑物除外)两大类进行分类，写字楼共有28,709栋，总面积为7,427万平方米;商业大楼共有695,598栋，总面积为23,983万平方米。

请参考表1和表2。

韩国的商业物业管理相关基本法

韩国的商业物业相关基本法《集合建筑物法》自1985年起实施，先后历经9次修改，虽然有了很多发展和变化，但还是存在一些不符合时代要求的条款或需要修改的部分。目前，这一部分遵循《住宅法》的规定，《住宅法》在物业管理中起到主导法律的作用。

韩国的商业物业管理系统及收入结构

按商业管理的系统来看，可分为综合管理和普通管理。综合管理是指管理和运营所有的领域;普通管理是指仅选择用户需要的部分进行签约管理。管理内容包括：征收管理费等行政业务、设施管理、警卫/保安业务、停车管理、清扫管理、设施维护等业务。这些普通管理业务与大厦或公寓的管理业务内容几近相同，只是在收入结构上存在差异而已。目前，这种管理业务形态正逐步发展为更高级和更先进的管理模式。例如，通过增加和激活商业物业的财产价值的方案来实现商业经营利润的最大化，通过研究制订年度管理计划，在谋求节省费用、提高效率的同时，为业主的决策(例如，建筑物的所有、销售、资本支出等)提供参考。我们称之为PM(Property Management，物业管理)，将之前的普通管理形态称为FM(Facility Management，设备管理)。

韩国商业物业的收入结构分为以下4个层次：

一、设施管理收入——因上述综合管理合同而产生的收入;或因上述个别签约管理而产生的收入;

二、其他关联收入——因履行用电安全检查、储水池清扫、管道清扫消除及防疫、设施安全检查代理等各种法律上的义务所规定的代理服务而产生的收入;

三、资产管理收入——包括1、会计收入(管理费管理、签约文件管理、空室管理及下列租赁管理收入);2、租赁业务(租赁合同管理及租赁收入管理、招募承租人、承租人管理—租赁费、管理费等的征收及虚假承租人管理、空室管理及办公室配置管理);3、承租业务(确保承租建筑以及分析权利，签订合同以及入驻、回收保证金及转让);

四、会计收入管理——发票管理、管理费/租赁费收纳管理、制作盈亏计算书等文件管理、税金计算书等税务管理而产生的收入。

关于商业物业管理费，在中国需要按三个月或六个月为单位预缴，而韩国则是每个月收取管理费。笔者认为，如果韩国也按照中国的做法来进行收费，那么物业管理公司在资金和业务上将享受到很大的方便。

韩国的共同住宅及商业物业改造维修

商业物业的改造和维修应在不违反所属地方自治团体的行政相关法令的范围内进行，更改商业物业的用途，应符合《建筑法》的规定。为了推进城市的整体规划以及严格控制商业物业规模，并使设施符合商业用途，法律限制将建设当时批准的用途更改为其他用途。

与此同时，对建筑物的维修应在建筑物的安全以及用电、消防等相关法令规定的范围内进行。各商业物业都有业主组成的商业运营委员会，商业运营委员会通过协商来决定其事宜是资本支出还是收益性的支出并付诸实施。改造维修的适用法律包括：《建筑法》、《集合建筑物法》、《住宅法》以及其他各种改造维修相关的《申请许可行政法》、《住宅再开发项目整顿法》等多部法律。

公寓等共同住宅的维修

关于公寓等共同住宅的维修，需要根据《住宅法》来制订长期维修计划，并按照维修周期和维修方法来依法执行。

即，为300户以上的共同住宅，安装有电梯，但与户数无关的共同住宅以及采用集中供暖方式的共同住宅制订“长期维修计划以及准备金制度”，按一定比例向入住者收取每月管理费的一部分并将其积攒起来，按照长期维修计划(按照不同的维修周期和工程种类，如全面更换、部分更换、全面粉刷、全面维修等)由管理办公室获得入住者代表会议的批准之后进行工程并支付费用。

其次是长期维修计划的维修周期及其对象：

3年：高价水槽粉刷等;

5年：外部水性涂料等;

6年：升降机钢索等;

10年：砂浆(防水)等;

15年：供热水、供水等;

20年：煤气管、变电设备等;

25、28、30、50年：避雷设备、喷水器、绝热等。

然后是长期维修计划的每月每户长期维修准备金的计算方法：

每月每户长期维修准备金 = 长期维修计划期限中的维修费总额÷(总供应面积×12×计划期间年度)×每户购房面积

更改公寓等共同住宅的用途

原则上不允许更改公寓等建筑物的用途，但存在一些申请或许可对象。即，入住者希望更改用途时，经入住者同意，应取得市、郡、区政府的许可或向有关机关申报。对共同住宅进行更改用途、房屋改造、破损、拆迁、改建时，应取得超过一定比例的入住者同意以及市、郡、区政府的许可。

商业物业的维修

商业物业的维修应满足关于建筑物的安全及用电、消防等法令中规定的义务，不得违反所属地方自治团体的行政相关法令。

商业物业也要引进长期维修准备金制度，向商业入住者收取长期维修准备金用于维修。

变更商业物业用途

主要适用《建筑法》。更改商业物业用途是指，在《建筑法》上规定建筑物的用途(为了实现建筑物的安全功能、提高美观效果等目的，按照类似的结构利用目的以及形态对建筑物的种类进行分类)，更改原先的用途;将《建筑法》实行令中规定的用途更改为其他用途以及作为其他用途来使用的行为。将建筑物最初的用途更改为其他用途时，应按照法令规定更改用途。

表4是《建筑法》中关于更改用途的行为许可申报基准。

韩国的商业物业管理费滞纳金追缴方法

目前，虽然缺乏关于共同住宅及商业物业管理费滞纳金征收流程的法律，但可以遵循社区/商业管理规约，以及常规民法/民事执行法的原则或条款。

按月征收管理费时，会出现拖欠现象。一般来讲，拖欠三个月，由管理所发送催缴单等，拖欠5至6个月以上，将移交房地产临时扣押、拍卖等法律程序。首先向承租人收取物业管理费滞纳金，但最终的法律责任将由业主承担。

掌握拖欠物业管理费的住户

拖欠物业管理费三个月以上，将调取登记簿副本，了解拖欠户是业主还是租户，确认房地产扣押及预先抵押、所有权变动情况等，查明所有权是否在第三方名下。

确认是否已进入到预先抵押等拍卖程序，如果已进入拍卖程序或者认为实施拍卖的可能性较大时，应迅速向法院申请支付命令或请求小额判决，请求临时扣押房地产，接到判决之后，立即向法院提交分配请求书。

发送物业管理费催缴单

物业管理费催缴单以“内容明细证明”形式发送。但在拖欠物业管理费满三个月之前发送催缴单时，最好是经过保安人员来转达，而不是采取“内容明细证明”的形式。

管理规约所定的制裁

根据管理规约的条款强调所有人的缴费义务，并以断电断水通知及贴公告文的方式来进行催缴。

物业管理费滞纳金的法律处理程序

拖欠物业管理费超过五个月，而且未能通过自身处理程序来收取物业管理费滞纳金的，应执行下列法律处理程序：

A.支付命令

关于以支付金钱、其他替代物和有价证券等为目的的请求，无债权人的申请时，不审问债务人，命令债权人支付的判决。(民事诉讼法)

B.小额判决

小额案件的对象为，请求支付诉讼标的额不超过2,000万韩元的金钱、其他替代物、一定数量的有价证券的案件。

C.临时扣押房地产

对于能够用金钱债权或金钱兑换的债权，为了保全对债务人所有的房地产的强制执行，由债权人向法院申请并从法院收到的判决。(民事诉讼法)

D.申请分配要求

当确认已进入针对物业管理费拖欠户所涉房地产的拍卖程序时，应立即确保债务名义(根据支付命令、诉讼等的法院判决)或临时扣押房地产，向实施拍卖的法院申请分配。(民事诉讼法)