从常熟市看老旧小区物管难题如何破解

经调查，常熟市约有96个老住宅小区(组团)，建筑面积共338万平方米。这些老住宅小区由于当时建设标准较低，绝大部分为开放式小区，基础设施配套不齐，不具备开展物业管理的基本条件。现在，虽然其中83个住宅小区(组团)共188万平方米由物业服务企业实施管理，但物业管理的成效与业主的期望差距较大，业主的交费意识也一直没有真正形成，收费率一直无法有效提高。

由于长期收不抵支，老小区的日常管理已无法正常开展，共用设施设备、绿化等长期得不到养护，环境质量日益降低，物业服务企业多次向行业主管部门提出退出老住宅小区的管理。物业服务企业一旦退出管理，这些老小区将面临生活垃圾无人清扫清运、无人进行绿化、共用设施设备无人维护等问题，业主的日常生活将会受到严重影响。

老住宅小区物业管理主要问题

业主物业服务消费意识淡薄，不愿交纳物业服务费。长期以来，受政府福利分房体制和房屋管理统包统揽传统意识的影响，人们对物业管理的认可度和需求度相对较低，广大群众“花钱买服务”的物业消费观念还没有真正形成。特别是居住在老小区的居民，他们并不排斥物业管理，更不排斥服务，但习惯于把服务当成一种福利，要服务但就是不肯交费。不少业主以种种理由拒交物业管理费，同时又唆使其他业主拒交，使拒交人群继续扩大，形成“法不责众”的局面。全市有物业管理的83个老小区(组团)的平均收费率不足30%。不少物业服务企业由于业主欠交、拒交物业服务费，出现严重亏损而纷纷要求退出，形成了新的矛盾。

业主自治意识不强，业主委员会难成立。物管企业是依据物业服务合同来开展物业管理活动的;没有物业服务合同，企业的服务行为、业主的权利义务就无法规范、约束和保障。建立业主委员会是订立物业服务合同的前提。但绝大多数业主缺乏自治意识，嫌麻烦、怕管“闲事”，不愿参与业主委员会的组建工作，也就无法建立起物业公司、业主委员会共同管理的平台。且常熟市老住宅小区物业服务企业都未与业主签订物业服务协议，对业主不交费没有约束办法。

配套设施不完善，物业管理实施难。常熟市的老住宅小区普遍存在配套设施不全、建设遗留问题多、长期建管脱节、小区设施陈旧老化、外来暂住人口多等问题，不少还是“农夹居”、敞开式，房屋、道路、绿化、雨污水排水系统和环境卫生等问题比较突出，缺乏实施物业管理的基本条件。物业公司由于受客观条件限制，加上物业服务收费难，其提供的管理服务内容、标准与社区负责管理的老小区基本相同，只限于扫地、拔草，无法开展更多的服务。业主很难感受到物业管理的优越性，对物业管理无法认同。

物管企业负担过重。一方面收不到物业服务费，另一方面又得按每年0.8—1元/平方米标准支付环卫部门一笔不小的垃圾中转费，更成为老小区物管企业的沉重负担。对于一些收费率低的老小区，全年收取的物业管理费还不够支付垃圾中转费，老小区的物业管理实际上已经无法开展。

改善老住宅小区物业管理状况的措施和建议

加大老住宅小区综合改造力度。2008年，常熟市政府投入改造资金1亿元，完成了湖苑、颜港等6个老小区31.76万平方米综合改造;2009年，投入改造资金1.2亿元，完成了琴湖新村二、三、四、五区等9个老小区35.86万平方米综合改造;2010年，市政府拟投入1.6亿元对漕泾二区、三区、四区等8个老小区48.84万平方米进行综合改造。下一步，市政府应继续加大老小区综合改造力度，每年制订老小区综合改造计划，对全市老住宅小区分期分批实施改造，切实改善老小区的整体居住环境，为实施物业管理创造基本条件。

将政府公共服务拓展到老住宅小区。建议市政府将老住宅小区的清扫保洁、垃圾清运、路灯养护等纳入到政府公共服务范畴，经费由政府公共财政补贴，保证居住在老住宅小区居民的日常生活不受影响。因业主要求提高服务标准和增加服务内容的，由业主按市场化运作选聘物业服务企业。

建立老住宅小区物业管理贴补机制。建议行业主管部门制订考核办法，对老住宅小区的清扫保洁、垃圾清运、绿化养护、公共设施维护、水箱清洗等进行考核，考核达标后拨付物业服务企业贴补经费。考核不达标的，责令整改，并减少直至停止贴补;经整改仍不达标的，小区重新选聘物业服务企业。业主要求物业服务企业提供其他服务或提高服务标准的，由物业服务企业和业主按照市场化方式协商确定。

建立市场化运作机制。对于严重亏损的老住宅小区由物业服务企业在小区内公告退出管理。物业服务企业退出小区后，由所在管理区、社区组织业主成立业主委员会，由业主确定是否聘用物业服务企业进行管理。如果业主大会选聘的物业服务企业不愿受聘或业主大会不聘物业服务企业的，也可实行业主自行管理。

取消垃圾清运费，将垃圾清运纳入政府公共服务范畴。建议市政府将垃圾清运纳入政府公共服务范畴，同时开征住户垃圾处理费，取消环卫部门向物业服务企业收取的垃圾清运费;今后由物业服务企业负责小区内的清扫保洁，并按照环卫部门的要求将垃圾清运到指定的垃圾中转站，环卫部门不得再向物业服务企业收取垃圾清运费，以减轻物业服务企业的负担。