对物业管理中的空置房收费问题的分析

空置房收费问题

首先通过下面案例，来引发解决空置房收费问题的思考。

案例:某物业进入前期管理阶段，某房屋买受人在收到钥匙和房屋结算发票后，向物业管理企业提出要求，说明自己目前不住该房子，既不装修，也不住人，所购房屋属“空置房”，拒绝缴费。其主要理由是，物业管理企业实际上不可能向自己提供直接的服务，自己也没有享有企业提供的服务，既然物业管理属有偿服务，在自己没有享受应有的服务权利时，也无交纳相应服务费用的义务，因此，无须向物业管理企业缴纳物业管理服务费用。物业管理企业在收不到房屋买受人的服务费用后，向建设开发单位提出收取该“空置房”服务费用，而建设单位解释说，因房屋已交给买受人，财产权利已发生转移，同时交纳费用的主体也发生了转移，因此，他们没有义务交纳服务费用。物业管理企业在履行了提供物业服务的义务后却不能收到应收取的服务费用，但又苦于各说各的理，无法实现收费的权利。

上述案例是非常典型的，但其中又有普遍意义，它所引发的“空置房收费问题”常常困扰着物业管理活动的有关各方。对该问题处理的正确与否，直接关系到有关主体如建设单位、房屋买受人、物业管理企业等的利益和责任，如果人们对此没有一个统一且正确的认识，常会导致纠纷，如长期不加以解决，则会引发更大的物业服务收费矛盾，不利于物业管理活动的正常进行和发展。

空置房收费问题相关概念及内涵

空置房收费问题包括两个方面的概念及内涵:一是什么是空置房，二是空置房收费问题。为了解决空置房收费问题，有必要对这两个概念及内涵进行分析。

1、空置房的概念及内?涵。本文所谓的空置房是指这样一种带有特殊含义的房屋，它是指买受人在特定时期内没有对其行使使用权且已交接验收的房屋。

空置房的概念包括了如下内涵:

◆买受人没有行使房屋使用权。房屋使用权主要表现为房屋的住用权，它是空置房的构成要件之一，但不是唯一要件。根据这一内涵，空置房不仅仅是人们所认为的买受人购置后不住人的房屋，如是这样的话，就会出现有如所购房屋不住人，但存放物品;或所购房屋上个月住人，下个月不住人;或所购房屋白天不住人，晚上住人等等非常普遍的现象。

◆在特定时期内，买受人没有行使房屋使用权。对于空置房收费问题，只有在特定时期内讨论空置房才有实际意义，因此，在特定时期内是空置房的另一构成要件。根据这一内涵，空置房也不是人们所认为的在任何时期均存在的空着不用房屋，如是这样的话，就会出现房屋竣工后、正式投入使用前的“空置房”，或出现买受人入住后又重新不使用的“空置房”等现象。

◆买受人将要取得的已交接验收的房屋，或买受人已取得房屋所有权的房屋。这里的交接验收是指建设单位与物业管理企业在房屋竣工验收后，根据国家有关交接验收标准要求所进行的对房屋交接和验收的活动。

2、空置房收费问题的概念及内涵。所谓空置房收费问题，是指在物业进入实质性管理阶段时，因空置房的出现而产生的该由谁承担物业服务费用和承担多少物业服务费用的问题。

空置房收费问题概念包括了如下内涵:

◆该问题总是发生在房屋进入实质性物业管理的阶段。实质性物业管理阶段包括物业的前期管理阶段和正常管理阶段。

◆该问题总是涉及到由谁来承担物业服务费用，或交纳费用主体明确时该主体应承担多少费用等。

空置房收费的理论依据

空置房收费的理论依据，是指物业管理企业对物业进入实质性管理阶段，因提供物业区域内的公共性服务，而向有关方面收取物业服务费用的理论依据。空置房的收费主要有三个方面的理论依据:

1、提供服务。这是最基本的理论依据，其他理论依据均建立在此基础上。房屋在竣工验收后，经物业管理企业的交接验收后，就进入了前期管理阶段。这时，房屋买受人是陆续地入住物业管理区域，户数也由少成多地变化着。在这一过程中，不管买受人入住多少，甚至是在没有买受人入住的情况下，物业管理企业也应按物业服务合同的约定进行管理和提供服务，主要是对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、公共场所和其他共用场地和绿化绿地等所开展的维护管理、安全防范、环境卫生等等活动，从而保持和改善物业的住用环境，为物业的保值和增值奠定基础。

2、合同约定。《物业管理条例》(以下简称《条例》)对此有明确的规定。如第四十二条规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业是供人居住或者使用的，当物业进入实质性的管理阶段，只要业主与物业管理企业建立了一定形式的服务合同关系，只要所订合同及过程不违法，这一关系就受到法律的调整和保护，不管合同哪一方违反其约定，就要承担相应的违法、违约责任，因为服务合同关系是一种法律关系。通常服务合同关系是以两种合同为表现形式的，一种是前期物业服务合同，另一种是业主委员会成立后的一般物业服务合同。物业管理企业在合同生效后必须不折不扣地履行约定，提供服务，实施管理，同时收取相应费用。

3、公约约定。《条例》第十七条规定:业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条第二款规定，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

公约是物业管理区域内业主们应自觉遵循的自律性行为准则和约束性行为规范，它表明了业主们有法定责任必须履行对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益等方面的义务。但是现实情况是，业主很难实际地全部履行上述义务，事实上也没有必要均由业主们亲自地直接地去履行上述义务。因此，才通过物业服务合同的形式，有偿地使物业管理企业共同与其履行公约约定的义务，通常体现在业主们要求物业管理企业对有关物业的使用、维护、管理及业主共同利益采取措施，开展活动等方面上。根据物业服务收费的等价有偿原则，物业管理企业可向有关业主收取相应费用，当然包括了空置房的收费。

空置房的缴费主体分析

空置房的缴费主体，是指根据法律规定或服务合同约定向物业管理企业交纳服务费用的单位和个人。一般情况下空置房的缴费主体为业主。根据《条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这时的业主就是建设单位;对于取得房屋所有权证的房屋买受人，他们是业主，对于取得房屋占有权且取得有效凭证(如结算发票)的房屋买受人，他们是事实上的业主。

空置房收费的特定时期分析

在对空置房收费问题相关概念及内涵分析后，解决了什么是空置房及其收费问题等概念及内涵的问题;在对空置房收费理论依据进行讨论分析后，解决了对空置房用不用缴费的问题;在对空置房的缴费主体进行分析后，解决了到底谁是空置房缴费主体的问题。现在的关键问题是，什么情况下属空置房收费，什么情况下不属空置房收费。为了解决这一问题，就要对空置房收费的特定时期进行分析。

事实上，通过上述分析我们已经初步了解，物业服务收费分为空置房收费和正常性收费，这些收费发生在不同阶段，一般是根据物业管理各种法律关系建立的不同时期来划分为不同的收费阶段:

1、房屋竣工后至所有权转移前(简称“初始阶段”)。这一阶段形成了在房屋交接验收后至房屋所有权转移之前的特定时期。对于这一阶段的房屋所有权转移，从法律角度来说，是指房屋所有权权属发生了变化，形成了房屋从建设单位转移到买受人的法律事实，通常体现在房屋经登记注册，办理了房屋的权属证书，且买受人具有了对房屋实际控制的能力这一事实上;从实际情况看，人们普遍认识是，房屋所有权转移是指买受人实际具有占有权，即领取了进门钥匙，收到了建设单位的房屋结算发票这一时刻。根据国家发改委、建设部的有关规定，“初始阶段”的缴费主体是建设单位。

2、房屋所有权转移后至买受人正式入住前(简称“过渡阶段”)。这一阶段形成了房屋从原所有人转移到买受人后至买受人办理入住手续前的特定时期。不仅新房有这一时期，“二手房”也有这一时期。房屋买受人办理入住手续时，通常都要与物业管理企业签订一份书面合同，从法律意义上表示，双方从此开始正式建立了物业管理法律关系;事实上，本文在“空置房收费理论依据”部分已经阐明，只要房屋买受人对物业管理企业明确表示正式入住意愿之时，在有关入住文件上登记注册和签名后，不管是前期物业管理合同，还是一般物业管理合同均对双方有效。

3、买受人正式入住后至房屋所有权再度转移前(简称“正常阶段”)。这一阶段形成了房屋买受人正式入住到该房屋被卖至另一买受人之前的特定时期。

4、“循环时期”。在经过上述几个时期之后，再接着就进入了“过渡阶段”和“正常阶段”循环交替时期，直到房屋的灭失或物业退出管理为止。

为了便于说明空置房收费问题，笔者将上述阶段用一图表示:(见下图)

综上所述，空置房收费问题的特定时期只发生在“初始阶段”和“过渡阶段”，在“正常阶段”就只能按正常收费，不属于空置房收费问题的范围了。换言之，空置房只有在“初始阶段”和“过渡阶段”才具有现实意义。这是因为，在这两个阶段的空置房收费与“正常阶段”的收费可能存在着区别。

空置房的收费标准分析

目前，国家、地方对空置房的收费标准文字规定有所不同，如国家发改委和建设部的有关文件规定，对“初始阶段”的空置房，其物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳;又规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。又如浙江省、温州市等地方规范性文件中规定，空置房按规定物业服务费用标准的70%收费。

现在的问题是，对于空置房到底按什么标准收费?事实上根据国家发改委的文件精神，无论是 “全额”或是“足额”缴费，均要符合物业服务合同的约定。笔者认为，在“初始阶段”，应在前期物业服务合同中对空置房收费标准有所约定，在“过渡阶段”，也应在前期物业服务合同或一般物业服务合同中对空置房收费标准进行约定。在合同约定的基础上，按“全额”或“足额”对空置房进行收费。

最后必要探讨一种特殊情况下出现的“空置房”，它非本文所讨论的空置房，而是指出现在“正常阶段”中的房屋所有人在入住后又因特殊原因长期未住用的房屋，对于此类“空置房”的收费，原则上应按正常标准，但在物业管理企业自愿的条件下，房屋所有人可以与其协商收费标准，至于按多少比率应由双方协商确定。

至此，文前所述的空置房收费案例，想必读者能分析判断了。