大城市边缘区的居住物业服务需求特征分析

引言

大城市边缘区是城市化过程中形成的一种特殊地理区域。与城市核心区相比较，大城市边缘区具有市政基础设施配套不全，物业类型交错，人口构成复杂等特征，而该地域范围的物业管理服务会受到地域特征的影响。近年，广州边缘地区房地产兴旺，住宅楼盘日益增多，广州市郊区化趋势日益明显，居住郊区化渐成潮流[1][2]。由此在大城市边缘区产生相应的物业服务需求。本文的研究以消费者需求特征为切入点。通过对广州市城市边缘区范围内的物业消费现状特征的分析，为广州市边缘区物业服务市场的准确定位，为物业管理企业建立适合消费群体和服务需求、确定细分市场提供决策依据。

1.广州市边缘区的确定

1.1 城市边缘区的定义

德国地理学家哈伯特·路易斯于1936年首次从城市形态学的角度提出“城市边缘区”(Urban Fringe)概念。韦文最早将城市边缘区定义为“明显的工业用地和农业用地的转变地带”。R·J·普里沃(Pryor)于1968年进一步定义了城市边缘区的概念，“一种在土地利用、社会和人口特征等方面发生变化的地带,它位于连片建成区和郊区以及具有几乎完全没有非农业住宅、非农业占地和非农业土地利用的纯农业腹地之间的土地利用转变地区。”我国对城市边缘区的定义有不同的表述，但基本认识是，城市边缘区是指工业化出现后大城市核心建成区外围正在进行城市化的城乡交错带，是一种非连续性的空间现象，是任何国家在城市化进程中都会出现的、变化最大、最敏感的地域实体。

1.2广州市城市边缘区的确定

广州市的城市边缘区是随时间而变更的。根据广州市“十五” 计划[3]，广州市把花都、番禺纳入市区。10个区2个县级市总体规划指出调整完善中心区大组团(越秀、东山、荔湾三个旧城区和天河、海珠、芳村及白云区南部)，作为综合性核心城区;发展东翼大组团(黄埔-新瑭-荔城)，强化制造业基地功能;构建南翼大组团(番禺及珠江管理区);优化发展北部组团(花都区、从化市、白云区北部)。内环路以内的旧城区是政治、文化、商业中心。而内外环之间是城市次中心区和新兴发展区主要发展商贸金融、教育科研等。外环以外，结合北部、东部、南部组团的功能定位，主要发展居住区。1990 年代末住房制度改革完成后, 随着广州总体规划的调整, 城市建设重心南移, 番禺撤市建区，南沙经济开发区的战略规划实施，人口出现了新一轮的郊迁，人口的扩散呈现出以主动迁居为主。南部的番禺因其地缘及经济发展水平的优势,北部的从化以其得天独厚的自然条件将成为广州住宅郊区化的主要发展方向。近年，番禺、洛溪板块和华南板块郊区大批楼盘涌现。

为了确定目前阶段广州市的城市边缘区范围，我们选择了学校、医院和公交车站为基本指标，初步认为芳村区和番禺区是城市边缘区。而番禺区的大石，钟村，南村片区相对于市桥片区，配套设施分布数量相对少，设施设备不完善，且远离广州市行政商业中心，更符合城市边缘区的特点[4][5]。

2.广州市边缘区物业管理服务消费者调查

番禺区的物业分布集中在地铁沿线两端。市桥片区分布尤为密集。大石、钟村、南村片区分布稀疏。市桥物业主要以单体楼或小型社区分布为主。大石、钟村、南村片区则以发展半开放型小区为主。市桥周边的市政配套设施较齐备，可以满足住户日常的需要。且集中大型的商业中心和商业街区分布靠近住宅区，大大方便住户。而大石、钟村、南村片区主要是零散分布的小区，周边不存在大型的商业中心和商业街区。为了解决住户日常生活的基本需要，只在半封闭小区内设置简单的商业街区。远远不能满足住户需要。

2.1有小区物业服务消费调查分析

本文选定广州市番禺区大石的祈福新村物业为调查对象，在该小区内进行了住户问卷调查。本次发出问卷57份，有效问卷51份。通过调查问卷分析，有小区的物业服务消费特征表现如下：

(1)住户讲求新鲜感

25岁以下访问者为14人，占访问者总人数27.4%。这部分人认为小区缺乏商场。他们更表示为此每逢周末都会乘车到广州市区购买用品。其中5人为在校学生，其余大多数是工作不到2年的年轻人。他们大多数是跟随家人到城市边缘生活。相对于城市中心区多彩多姿的生活，他们都反映城市边缘区的生活单调乏味。除了配套上城市边缘区没有城市中心区所具备的大型的集中分布的娱乐设施外，城市边缘区的商业不发达，商品花色单一，可供的选择少。经营服务的多样性和新鲜感更能吸引这部分消费者。

(2)住户强调服务时效性

居住在城市边缘区的小区住户从其购买物业的目的分析，大致可以分为三类：1.以投资为目的购买物业;2.以度假为目的购买物业;3.以安居为目的购买物业。这三种不同目的购买物业的业主中最关注物业管理服务、对物业管理服务需求最大的就是第三种——以安居为目的购买物业的业主。而这部分业主主要是中产阶级人士。经调查发现，25～35岁访问者为16人，约占调查总人数的32%。这部分人群月收入大部分为2,000～4,000元，约占该组人数75%。该组人选择居住在祈福新村的原因是上班的地点与该小区有公交车直达，且环境舒适。这部分消费者年轻，受教育程度比较高，但资产积累不多，他们大部分业余时间都在小区内活动。他们对物业管理的要求较高，都愿意支付管理费。约占87.5%的人表示对祈福物业管理公司的服务感觉一般。部分业主认为小区的居家服务工作缓慢，缺乏效率。因为25～35岁这部分人群处于事业发展过程的上升阶段，时间观念强。他们希望可以尽量减少等待服务的时间，非常讲究服务的时效性。

(3)治安是衡量服务好坏的重要标准

调查显示，46～55岁访问者为13人，56～65岁为8人。访问过程中发现大约96%的业主表示，选择物业管理、评价物业管理的好坏在于治安管理。经与住户交谈发现，祈福新村近期发生不少入室盗窃案件。这部分消费者的年龄较大，选择居住在城市边缘区的原因大多数是因为边缘区的空气清新，环境优美，可以修身养气。但是由于他们的儿女都要在城市中心区工作，大部分时间都不能陪伴左右。因此，他们非常重视小区的治安问题。

2.2无小区物业服务消费调查分析

本文选择广州市番禺区大石的祈福新村物业外围的村镇作为本次调查样区，采取问卷调查及访谈形式展开研究。发出问卷70份，收回问卷63份，有效问卷50份。通过调查问卷分析，无小区的物业服务消费特征表现如下：

(1)普遍不了解物业管理行业

在调查过程中25～35岁访问者有27人。他们大部分在祈福新村里面或附近上班。为了接近上班地点，他们选择住在祈福新村附近。80%的人认为他们不需要物业管理。原因在于他们所居住的物业没有物业管理。学历为高中者14人，25人为初中学历，其余为初中以下学历。他们大部分认为物业管理就是保安，他们普遍不清楚物业管理的服务内容，这是物业管理难以开展的主观原因。

(2)人均收入偏低

城市边缘区的大型住宅小区附近往往形成小型的聚居点。这些聚居点大多居住着在小区里面工作的外来务工人员。问卷调查中41人每月的工资收入为1,000～2,000元。普遍工资不高，没有闲钱交纳管理费，为了省钱，家里的电器都是自己维修，这是物业管理难以开展的客观原因。

(3)设施设备配套不齐

由于城市边缘区的小型聚居点不具备小区的配套设施。100%的受访人都认为居住地区的设施设备需要改善，他们认为在治安得到保证的前提下应该完善社区的设施设备，其中尤为重要的是生活的配套设施设备，如医院、市场、百货商店等。在调查过程中约占80%的受访者表示每月收入中有部分钱用于休闲娱乐，尤其是25岁以下的受访者表示休闲娱乐是他们必不可少的活动。因为居住的都是年轻人，大多数没有家庭负担，有一定娱乐消费能力，只是配套设施设备和娱乐场所的缺乏抑制了他们的消费。这些是物业管理拓展的潜在消费力。

3.影响广州市城市边缘区物业管理服务拓展的因素

3.1消费对象

(1)业主要求物有所值的物业管理服务

经调查发现，大型的住宅小区的业主对物业管理有强大的需求，他们的收入高，生活质量要求高，大部分的业主都愿意支付物业管理费。几乎所有的业主都认为物业管理有必要存在，但他们要求的是高品质的物业管理。

(2)住户分布范围广，且流动性大

大城市边缘区的小区物业占地面积大，居住的业主过万人，职业构成复杂。由于业主或物业使用人大部分不在附近工作，大部分人家以私人交通工具出行。这些特点决定了小区治安管理任务重。此外，楼盘的扩张，新住宅的建设，新旧楼盘交错存在，常住物业与别墅物业兼有的情况加大了治安管理的难度。

(3)市政设施的缺乏与消费人群喜新心理的双重压力

城市边缘区的市政设施不完善，小区为了满足人们日常生活需要，都配套有小型的超市、市场、小百货店等设施。但由于商业规模小，商品种类稀少，只能满足基本生活需要。但不能满足居住在城市边缘区具有较高消费能力人群的多样化商品消费需求，如果要发展大型的商业中心又不具有支撑大型商业中心的门槛人口。

3.2周边环境

(1)业主要求贴心迅速的物业管理服务与管理区域过大的矛盾

由于城市边缘区远离市中心，考虑到距离太远，成本太高，大部分以个体为单位的居家服务者都不愿意到边缘区提供服务，小区内只有分散的一两家家政服务经营点。为了方便，大部分业主都宁愿聘请物业管理公司的服务人员提供居家服务，但服务人员往返于小区所耗费的时间较长，往往不能在业主预定的时间到达。

(2)边缘区治安环境恶劣

由于城市边缘区的外来人口较多，治安情况恶劣。小区外围的治安管理机构稀少，分布稀疏，难以起到明显防范作用。小区面积广，采取半封闭的小区管理模式，给不法分子有机会潜入小区作案，容易造成治安隐患。

4.对策与建议

针对大城市边缘区物业管理服务拓展所面临的问题，笔者有以下建议：

(1)加强规模效应

物业管理公司可以接管占地面积较大的物业，增大物业管理的规模效应。对于无小区的物业，应采用多个物业联合管理方式，扩大物业管理面积，争取规模效应。

(2)促进资源共享

由于物业的占地面积广，社区设施设备分布分散，为了节省管理成本，物业管理公司应该促进小区资源共享，不同的设施设备设置于不同的位置，使不同区域的业主都可以享受到多种的服务，加设短线接载巴士，往返于不同区域更有利于资源共享。

(3)引进有针对性的经营个体

居住城市边缘区的住户其实拥有相当大的消费能力。物业管理应该抓住消费群的心理，引进品牌专卖店和超市。分析住户的消费倾向，引进与之相匹配的经营个体，有利于挖掘其消费力。物业管理企业应该将大部分的消费力保留在自己的小区，开拓物业经营收入以补充物业管理的成本。

(作者单位：广州大学地理科学学院)

(陆倩文对本文亦有共享)

参考文献

[1]陈文娟、蔡人群.广州城市郊区化的进程及动力机制[J].广州：热带地理，1996-6,16(2)：122-129.

[2]许悦.“居住郊区化”广州渐成潮流[N].羊城晚报,2007-6-16(A01).

[3]广州市发展计划委员会.走向现代广州——广州市国民经济和社会发展“十五”计划汇编[M].广东：广东经济出版社，2002-2.

[4]谭杨威.广州城市郊区化发展初探[J].广东社会科学,2006(5).

[5]赵艳华,罗永泰.浅析城市边缘区土地的合理利用[J].城市,2007-5.