保障房物业管理收费混乱如何解决？

在房地产市场调控持续升温、越来越引起社会公众关注的背景下，以2007年8月国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为标志，保障性住房建设已经成为党中央和地方政府的重大民生任务。按照官方公布的数据，2010年全国开工建设保障性住房600万套，完工390万套;2011年全国保障性住房建设规模更大，要达到1,000万套。

到目前为止，关于保障性住房的分类，大致有廉租房、公共租赁房、经济适用房、棚户区改造房(简称棚改房)、房改房、集资房、限价房，以及个别城市的人才房。分析这些保障房品种，前两个住房产权全部是政府的，住户只能租赁;第三个品种，住户只有部分产权;后几个品种住户可以拥有全部产权。对于这些品种繁多的保障性住房，无论用户拥有产权多寡，一个最基本的前提是，之所以定义为保障性住房，就是因为其入住不是市场行为，要受到政府相关政策的约束，就必须是低收入或者中等偏下收入群体。

与此相关的、我们不得不面对的一个现实是：长期以来，国家有关部门出台的许许多多涉及到保障性住房的政策法规或者制度规章，大都针对保障性住房开发建设和管理诸多环节，如供地、金融、税费、分配对象和标准等，很少触及保障性住房物业服务收费问题，致使一些低收入群体在入住保障性住房以后，在物业费缴纳等方面，产生难以预料的尴尬局面，不仅使保障性住房住户愉悦心情打了折扣，也有损于政府形象。

据《燕赵都市报》2010年8月18日报道：刚入住河北省邯郸市政府建设的经济适用房“春风小区”的王先生，入住以后就接到通知，到小区物管领取钥匙时必须缴纳每月0.6元/平方米的物业费、0.32元/平方米的电梯费、500元的楼道公用电费、12元的路灯公用照明费、36元的生活垃圾转运费、100元装修垃圾外运费、1,500元的热表安装费等等费用。“我算了一下除去正常的费用，按照这个小区绝大多数为90平方米的住房，物业费每年就得一千多块钱，比一般的商品房物业费还要高出好几个档次，这让人没法理解。”王先生苦恼道，当初选择经济适用房就是因为价格便宜，谁会想到如今住进去了但是有点住不起的味道。

比此类情况更严重的事情发生在山东省济南市，《齐鲁晚报》2008年12月26日报道：济南市世纪中华城小区内的廉租房，房租每月每平方米0.8元，而物业费却要0.5元。众所周知，入住廉租房的都是城市中最低收入阶层，多数靠数百元的低保度日，每月几十元的物业费对这些家庭来说，就是一笔不小的开支。

为什么会出现保障性住房物业费收取混乱的局面?我认为主要是政府有关部门在保障性住房建设和物业管理政策方面衔接上脱节，保障性住房物业服务收费没有独立的政策规定。事实也正是这样。我国2003年出台的《物业管理条例》和2004年1月中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，都没有将保障房的物业服务与收费单独列出，而《普通住宅小区物业管理服务等级标准》在使用说明中明确：“本标准适用于普通商品房、经济适用房、房改房、廉租房等”。这就意味着，媒体报道的一些保障房收费与商品房一样高，从物业服务企业角度来看是有政策依据的。物业服务企业是服务类企业，是要追求利润的，既然按规定提供了服务，就应当按照相应标准收取费用，服务与收费相一致，与被服务的房屋性质是没有关系的。

面向城镇低收入群体的保障性住房物业费收费高的另一个原因，就是政府制定政策时，只重视了一个方面，而忽视与此相关联的另一个方面。比如，我国目前的政策规定，为了避免保障房大都建设在城市郊区而出现集中连片的“贫民窟”现象，要求开发商在城市中心区建设的中高档小区内，配建一定数量的廉租房，提供给低收入者居住。试想，在城市中心高档小区内配建的廉租房，其物业服务提供商一般都是一级标准服务，再加上电梯费，物业服务收费肯定高，这是毫无疑问的，一个高档小区内，不可能因为有少部分的低收入住户住廉租房，就另设标准降低物业服务企业的服务标准和收费。

对此如果进一步分析，我们就会发现2004年中物协出台的住宅物业管理服务等级标准中，将商品房与保障房的物业服务与收费不加区别地对待，我认为很大一个原因是，在当时的历史背景下，保障房的规模还很小，覆盖的范围也有限。而现在全国从一线城市到县城，经过一轮又一轮房价上涨，同时保障性住房品种、规模不断扩大，低收入群体入住保障房就是看中价格低廉，但是其物业服务和收费总是与商品房一样，自然就感到难以承受。因此，特别需要政府出台面向保障性住房的物业服务和收费政策。

我认为，作为一项过渡性措施，国家应当首先对保障性住房中的廉租房、公租房保障品种制订出明确的物业服务标准，其物业服务费用以政府负担为主，其宗旨定义为公益性质，住户免交或者象征性缴纳物业费;其他性质的保障性住房小区，政府对物业服务企业给予一定补贴，在不降低服务标准的前提下，按照相应等级最低档次标准收取物业费，以减轻低收入群体经济负担。