案例回顾：泉州市小区自来水供水终端改造

“一表一户”是必然趋势

泉州市物业管理协会2009年工作将重点解决泉州市物业管理小区自来水供水“一户一表”改造问题。这无疑是泉州物业管理行业的一大利好消息。落实自来水供水“一户一表”改造，对于减轻物业管理企业负担，减少和避免物业管理单位与小区业主的矛盾冲突将起到一定的作用，对于提高物业管理单位的服务质量、增加物业管理企业的收益，促进物业管理行业的健康发展，也将带来积极的影响。

众所周知，在没有实行“一户一表”的小区，物业管理单位长期以来不情愿地为自来水供应单位承担着代收代缴自来水水费的工作，负担着本不应由小区物业管理单位承受的水损耗，背负着小区供水水管维修、保养的工作任务，加大了物业管理设备维修工作量，增加物业管理的设备维修成本，还时常承受着来自于小区业主因供水过程的某些原因而替自来水公司挨板子、遭白眼的打击，造成了业主与小区物业管理单位的矛盾，引发了业主以此为借口而拖欠物业服务费用，制约了物业管理企业的发展。

水改遇到的基本困难

由于改造费用过高，目前泉州市仍有大量物业管理小区没有进行自来水供水“一户一表”改造。据泉州市自来水公司称，泉州目前仍有10多个小区8,000多户用户尚未进行水改。对于没有进行“一户一表”改造的这些业主来讲，自来水供水改造是一件既喜又忧的事情，喜的是通过改造可以不再承受水损公摊的困扰，减少费用支出，通过改造还可以用上来自于清洁管道、水质健康指标良好的自来水;忧的是改造的费用是一笔不小的开支，在一定程度上对业主造成相应的经济负担。在业主的印象中，每户改造的费用只有两三百元就可以解决了，加上相关一些媒体在自来水供水“一户一表”改造宣传上的误导，在对改造的相关情况宣传上没有进行有效地分类改造项目的说明，而是简单地说成专门从沿街的支管中直接接入以实现单户居民这种最简单的情况来进行宣传;只说了以改造价格最低的项目来说事，而没有对涉及到小区的加压变频、管道敷设布设等牵涉到小区供水改造工程的关键问题进行解释，造成了不明就里、不明真相的业主对小区自来水供水“一户一表”改造费用上的误解与曲解。而现实情况是，作为自来水供水改造的责任方，自来水供水公司对小区的供水改造，哪怕是只有200、300户的物业管理小区，改造工程预算动辄几十万，无形中给业主或物业管理单位形成巨大的心理压力。

依靠积极宣传说明水改意义

笔者所在的泉州中山花园小区，经过小区物业管理单位、小区业主委员会历经两年多的时间，与泉州自来水公司进行了二、三十次艰难的协调与沟通，“一户一表”的改造施工才得以开始。但是在改造施工的最初阶段，工程却受到了部分小区业主的反对，其理由是“一户一表”改造费用过高、原有供水管道还可以继续使用等等。为此，物业管理单位进行了大量的宣传解释工作。

在中山花园小区自来水供水改造的宣传上，物业管理单位向小区业主说明：中山花园小区自投入使用已近15年，原有自来水给水镀锌管已超过使用年限，一方面水管破损腐蚀严重，造成了管道大量渗水，形成了大量的水损公摊、浪费了大量的水资源，另一方面破旧镀锌管残存大量的水垢与锈蚀也对人体健康造成威胁、会影响业主的身体健康。对小区进行自来水的“一户一表”改造，是贯彻落实国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》精神，落实自来水供水单位对终端服务的要求。小区业主委员会和物业管理单位从小区业主的共同利益出发，与泉州市自来水公司联系对小区进行自来水“一户一表”改造。自来水公司对小区也进行了多次的勘察，形成多套方案，为确保小区全体业主的日常用水安全，自来水公司确定采取智能变频加压系统进行供水，才能确保正常的供水。

宣传中特别强调：自来水“一户一表”改造是市政府的一项惠民工程，中山花园小区改造费用是物业管理单位、小区业主委员与自来水公司反复沟通后，自来水公司给予的最优惠的工程造价。该智能变频加压系统仍维持2007年的改造价格。同时向业主阐明，业主如对改造费用有异议，可以向自来水公司、物价局和已进行相同水改的小区进行咨询。通过大量的宣传与解释工作，部分业主开始预交了本次改造费用，自来水公司也开始进入施工。

代收代缴问题悬而未决

由于历史的原因，小区物业管理单位长期以来为供水单位代收代缴小区的供水费用。物业管理单位因此必须承受更多的不合理的成本。虽然国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》已明确规定，供水、供电单位，必须服务到终端用户主，但由于各种客观原因，泉州市长期不能实现旧小区自来水供水服务到终端用户，也就是自来水供水的“一户一表”改造没有在旧小区内落实。自来水供水“一户一表”改造本是市政府的一项惠民工程，但实施起来如此困难，是行业垄断所造成的结果。

国务院《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。而《福建省物业管理条例》第四十一条除了继续重申该规定外，还强调水、电、气等供应单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。前款所列单位不得强制物业管理企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业管理企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

但实际上，水、电供应部门都将此项工作推给物业服务公司。相对于供水、供电等垄断行业，物业管理企业显然处于弱势地位，相应的权益得不到有效地保障，在相关物业管理法律法规已经颁布实施多年的前提下，却不能有效地贯彻落实，给物业管理企业一个清楚明白的说法，使物业管理企业剥离繁重的公共服务事务，以良好的姿态为小区业主提供服务。物业管理小区自来水供水“一户一表”改造的问题，其复杂性、艰巨性才刚刚显现，如果没有相关政府职能部门的关注与督促，没有进行有效地宣传与解释，要实现国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》所规定的向最终用户收取有关费用是不现实的。