案例回顾：如何实现物业节能减排？

北京鲁能物业有限责任公司通过设备改造、科技创新、强化管理、引进新技术、利用再生资源等措施推进节能减排工作。2009年全年公司所管理的项目已实现电节约90.35万千瓦时、水节约19.5万立方米、燃气节约103.09万立方米，总计节约费用约318.92万元。

与专业单位合作，实现节能技术改造

与供暖专业公司合作，对分公司供暖系统进行节能改造

陶然分公司对供暖系统加装了节能控制器，改造了管道设置，进行了水力平衡调整，从而实现根据温度变化自动控制供暖温度，一个供暖季节约天然气43.47万立方米，节约费用84.76万元。

佳境分公司供暖系统加装了供暖装置;改造了一次供水循环泵，由15千瓦更换为5.5千瓦;改造了二次供水循环泵，由30千瓦更换为7.5千瓦;改造了热风幕循环系统，取消了热风幕循环泵5.5千瓦;改造了生活热水系统，一次生活热水循环泵由0.75千瓦更换为0.37千瓦，二次生活热水循环泵由7.5千瓦更换为1.5千瓦。共计减少用电功率43.88千瓦。

通过改造年节约燃气26,269立方米，节约费用5.25万元，节约电能14.16万千瓦时，节约费用11.75万元。

名苑分公司针对供暖系统实际情况，对两个锅炉房进行了联网改造;减少了一套供暖循环系统;将一次热循环泵55千瓦更换为30千瓦;生活热水一次热循环泵由9千瓦更换为7.5千瓦，二次热循环泵15千瓦更换为4千瓦。共计减少用电容量92.5千瓦。根据实际统计，2008—2009年供暖季节电20.8万千瓦时，节约费用17.72万元。节约燃气14.7万立方米，节约费用28.8万元。总改造费用35万元，一年即可收回投资。

与节能监测专业公司合作

在佳境分公司加装能源检测装置。该设备能够对中央空调制冷机组能源使用情况实施有效监测，杜绝能源浪费使用。

与照明专业公司合作，照明系统更换LED光源

2009年5月份采用能源合作方式首先在佳境分公司停车场引进LED光源。同等照度下,LED13.5瓦日光灯管可代替40瓦普通T8日光灯管。截止2009年11月份，分别在名苑、西单、椿树园、高尔夫公寓共计四个分公司的停车场及24小时照明场所进行了节能光源更换，共计更换LED灯管1,194支。根据实测年可节电32.37万千瓦时。

合作进行电梯节能改造

在佳境分公司B座电梯安装了电梯节能装置。其节能原理是：电梯运行中的动能、势能及机械能所产生的直流电能通过变频器的电容储存，在变频器的电阻上予以释放。该装置可将直流电能转换成交流电能回馈到电网，同时减少了变频器电阻的发热量，减少了空调使用耗能。

经运行实测，佳境分公司原两台电梯每天耗电132千瓦时，改造后每天耗电83千瓦时，节电效果达37%。

公司将进一步拓展合作范围，与高等院校、科研机构及国际节能机构等专业单位更多合作。

针对现有设备进行节能技术改造

风机改造。椿树园分公司原风机功率为18千瓦，排风量为2万立方米，实测风量为0.7万立方米，根据实际使用更换改造为7.5千瓦，排风量为0.7万立方米的风机。改造前年用电量65,700千瓦时，改造后年用电量27,325千瓦时，年节电38,325千瓦时，年节约费用32,619元。改造投资6,000元，不到三个月即可收回投资。

新风机管道合并使用改造。椿树园分公司原19#新机功率9千瓦，只为书店一户业主供冷。从21#新风机组敷设管道48平方米，利用21#新风机为书店供冷，停用19#新风机组，减少用电功率9千瓦。一个供冷季节电12,960千瓦时，节约电费11,016元，改造费用9,000元，一个供冷季将投资全部收回。

配电室主接线改造。高尔夫公寓项目配电室原设计有4台1,000千伏安主变，4台主变必须同时投入运行才能达到低压互为备用。为减少主变空载损耗，对主接线进行了改造，停用2台1,000千伏安主变，同时达到了低压互为备用的目的。投资2万元，改造后，年可节电5万千瓦时，节约电费4万多元。

供水水泵改造。佳境分公司高区供水水泵原功率为15千瓦，流量21立方米/小时，扬程120米。经实际测量，单位时间用水最大需求量8.7立方米/小时。改造为功率5.5千瓦、流量为10立方米/小时、扬程120米的供水水泵。减少功率9.5千瓦，全年节电34,675千瓦时。节约电费29,473元。

楼道长明灯声光控制改造。各项目针对楼道长明灯进行了改造，加装了声光控制开关。共计改造742支。对公共区域照明实行分区域控制，加装了多联开关，做到分灯分区域控制。

中水水泵停用改造。中环科分公司中水系统原J03区域有一台7.5千瓦加压泵对中水加压。经测量，市政中水压力可满足使用，经过改造对7.5千瓦水泵进行了短接，取消了7.5千瓦水泵使用，年可节电4,380千瓦时。

供冷排污水改造。原西单国际大厦每年供冷排污水达1,200吨，通过改造，将排污水收集用于保洁用水，每年可节水850吨。

引进中水进行绿化用水。优山分公司原使用自来水进行绿化浇灌。通过改造，引进了市政中水进行绿化，减少了自来水使用，每年可节约自来水18.7万立方米。

非传统能源利用

针对既有建筑成型的状况，加装了太阳能庭院灯，减少了基建投资和传统能源的使用。

利用楼顶空间，加装了太阳能光伏发电装置。太阳能组件容量3KW，采用400AH蓄电池8只，电源电压48V,输出电源采用逆变方式输出。在连续三个阴天情况下，确保太阳能光伏驱动负载300瓦每天不小于8小时用电需要。

利用雨水排水管道，改造加装了雨水收集器，利用雨水作为绿化用水。改造了渗水砖便道，增加了自然蓄水功能。

加强管理，促进节能减排

建立能源计量台帐，定期查验、分析、对比，及时发现存在的问题。

根据用电负荷，结合配电室主接线正常运行方式，及时调整主变投切台数，减少主变空载损耗，每年节电7.7万千瓦时。

确保配电室功率因数达国家电力部门规定标准。及时根据运行参数，调整运行电压，投切电容补偿，使功率因数达0.9以上。

充分利用低谷电力，在低谷时间启动可以启动的设备，达到节约费用的目的。

合理制定设备开启时间、下班后、节假日期间等，对中央空调、电梯等设备采取必要的节能措施。

加强计量设备的管理。对计量设备进行查验、核对、对比，确保计量准确性。

加强对业主的节能减排宣传，向业主发放节能手册。在用电用水场所张贴节电节水提示。使节能减排工作形成了一定的群众氛围。